美国房市观测／2019年橙县尔湾房地产走势分析

文／杰西 JC Kung

南加州华人的聚集地众多，以加州洛杉矶来讲，从圣盖博谷延伸的蒙特立公园市、圣盖博、亚凯迪亚、圣马立诺，一直到东区的罗兰岗、胡桃市、钻石吧、哈岗等等，实在为数众多，不胜枚举；然而，以橙县（Orange County）而言，却只有尔湾（Irvine）一个城市，对于喜好距离海边不太远且比邻白人社区的生活环境的华人新移民极具吸引力。

Irvine是橙县富裕的郊区城市，人口大约21万人左右，也是南加州半导体设计（如Broadcom、TSMC、Toshiba...）及汽车设计的重镇（如Toyota、Mazda、Rolls-Royce、KIA...)，因此从1980-1990年代，大多是台湾或日本的高端新移民进入或是台湾小留学生家庭在橙县落脚置产的首选之地。比如说，台湾前股市大户翁大铭的第二代或是曾经在台湾红极一时的LA boys等等，都曾是尔湾的居民；近十年来，橙县又成为大陆新移民的最爱，因为周遭全部都为10分的学区，加上尔湾市政府1971年在Irvine company成立时，有做了极严格完整的城市规划，因此街道宽广、市容整齐、社区绿树成荫，是美国大型规划城市社区的典范。

2013年的尔湾，在美国经济渐渐脱离金融危机的阴影，加上中国大陆的新移民的情有独钟，居然从该年的三月开始，房地产呈现跳跃式的成长，以中间价位的房屋为例，从2013年的每平方尺最低价位315美元一举跃到430美元，等于一年之内成长了36% 。该年在150万美元到250万元美元的高价住宅部分，也一扫多年来金融风暴之后的阴霾，从2012年仅5%左右的成交率，一举在2013年六月份冲到了约75%的成交率。

分析地理位置、价位及开发先后，我们将尔湾分为北、中、南三个地区：

北区：位于5号高速公路以北的Northwood及Orchard Hills地区,目前房价每平方尺大约在450美元左右，大部分的建筑开发商也都在此区兴建新屋, 如The New Home Company, Lennar, KB home, Toll Brothers等等。

中区：位于5号高速公路以南到405号高速公路以北，此区称为Woodbridge，大部分为平地，也是尔湾比较早开发的地区，尔湾的南湖及北湖也坐落于此，每平方呎的价位大约在450-500美元左右。

南区：大致位于UCI尔湾大学周围，有许多的学生住宿区及公寓；另外尔湾最高档的地区Turtle Rock以及Shady Canyon也坐落于此区，房价大概每平方尺550-600美元左右。

尔湾在历经2013-2014年房地产的暴涨之后，2015、2016年则维持平稳成长，2017和 2018年北、中、南三区各自呈现涨跌互见的局面：北区由于房价较低也较新，再加上建筑商仍然在不断开发促销新屋,目前价格相较于过去12月的平均价仍然有5%的上涨；中区由于是尔湾的心脏地区，价格仍十分的稳定，相较于12个月的平均价，仍约3-5%的上涨，但是靠近西边Santa Anna及55号高速公路附近的房子，则是呈现全年5%的下跌趋势；南区除了UCI大学城附近的中价位房屋外，大部分的高档豪宅都是以3-5%的速度下跌，像是Hidden Canyon位于5号高速公路及405号高速公路交接以南的新开发区，目前比起全盛时期价格已经跌落超过5% 。

综观过去五年尔湾房地产，历经2013、2014年的盛极一时，到之后的理性成长，以及最近的北、中、南涨跌互见， 预估2019年，北区Orchard Hills及Northwood应该价位成长速度再放缓到全年1-2%左右，但是如果该地区开发商仍然继续大量开发，提高市场供给量，也有可能出现房价小幅下滑。

中区Woodbridge，由于附近并没有开发商大量提供市场供给，房价下修的可能性应该并不高，应该维持全年1-2%的涨幅。

南区Shady Canyon和Turtle Rock的高价房及豪宅，由于最近中国因素及市场现金支撑不如预期，应该还会维持在全年3%左右的价格下修，至于其他中间价位的房子，应该还是会有全1-2%的价格上升。

●文章授权：http://UShome123.com　地产分析师　杰西 JC Kung（地产执照号码：CalBRE#01930843）