2018年美国商业房地产市场复苏强劲 专家看衰2019年
文／IRES Partners
投资者对美国商业地产市场的强烈兴趣导致今年（2018）上半年交易量出人意料地反弹，不过Colliers International首席经济学家Andrew Nelson并未预见这种反弹会延续到新的一年（2019）。
根据Colliers International 2018年资本流动报告显示，上半年交易量较去年同期增长4%，这反映出投资活动在前两年的七个交易量下降后投资活动重新抬头。Nelson说：「2018年上半年的交易量出现小幅回升，预料复苏力道将持续到年底。」
Nelson谈到了推动这种温和复苏的原因，以及投资者如何继续影响2019年的市场。
1、销售量同比增长没什么大不了的
2018年上半年的投资销售交易达到了236亿美元，比2017年增长了4%。根据Colliers的统计，这段期间价值超过2500万美元的大型交易案跟2017年相比增长了9%。
不过Nelson说：「我认为这并不意味着市场出现重大变化，虽然好消息是投资者对美国的兴趣仍然很强，但我不觉得这有任何激增或转变。」
Colliers报告，商业房地产价格在今年上半年持续升值，将上限率推至历史低点。根据Real Capital Analytics的商业物业价格指数，整体定价同比上涨6.5%。 虽然每个行业的价值都有所增长，但公寓，工业和郊区的不动产资产在第二季度出现了最大的升幅，价格分别上涨了11.6%，6.5%和6%。
Nelson说，「总的来说，我们看到大多数市场的资产价格都达到了创纪录的水平」。
3、投资者看好公寓和工业资产
今年多项家庭交易案成功结束，销售额近70亿美元，跟去年同期相比增长8％； 工业交易排名第二，近40亿美元的资产交易，与去年同期相比增长26％。Nelson说：「10年前，最受欢迎的交易产品是CBD办公室，现在转为公寓。」
4、转向支持二级市场投资继续
虽然美国经济强劲，没有出现下滑的迹象，但主要的宏观经济基本面，包括人口增长，国内移民和就业增长，在房地产市场中呈现二级市场高于一级市场的情况。
Nelson表示，「初级市场和二级市场的复苏力道很强劲，虽然目前二级市场的定价已经非常高，但仍未接近一级市场的水平（纽约，旧金山和华盛顿特区）」。
5、经济，商业房地产投资预计将在2019年至2020年放缓
强劲的就业增长，让美国第二季的国内生产总值增长率达到4.2%，也带动商业房地产基本面，虽然预计这种经济扩张将持续到2018年，但Nelson预估2019年会出现放缓。
Nelson表示，美国经济一直处于上升趋势，这正是推动今年GDP增长的因素，2018年可能是经济增长最强劲的一年，不过2019年和2020年的经济增长将放缓，「我们肯定会看到更多的房地产交易和租赁交易放缓。」
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