华润置地：让毛利率再跌一会
“截至2025年，在2020年基础上，实现权益签约额和租金收入双翻番。”
3月30日，华润置地（1109.HK）公布2020年财报，业绩会上，管理层透露了“十四五”战略目标。
惯打“安全牌”的华润置地，看似还想“跑起来”，实际上却“缺乏惊喜”。而面对连跌的毛利率，华润置地表示：“还没到底”。
当天，华润置地总裁李欣、首席运营官张大为、首席战略官谢骥、首席财务官郭世清以及华润万象生活总裁喻霖康，共同出席业绩会，针对发展相对保守、毛利率持续下滑和组织架构调整等问题，给出官方回应。
基本盘扎实：
财报显示，2020年，华润置地实现合约销售金额2850亿元，超过年度销售目标9%，位列房企排行榜第9位，比2019年前进1个名次，在TOP10阵营中“有惊无险”。
同比2019年，华润置地销售规模增长17.5%，营业收入增长21.2%至1795.87亿元，核心净利润增长11.6%至241.36亿元。三项关键指标，均取得两位数的涨幅。
细化到具体模块，开发物业营业额1571.4亿元，同比增长23.5%；投资物业租金收入为127.9亿元，同比增长4.5%，受疫情影响，租金收入涨势明显“拖了后腿”。
而作为“优等生”，华润置地在“三道红线”面前，可以说是“有恃无恐”。
2020年，华润置地剔除预收账款后资产负债率为59.7%，净负债率为33.3%，现金短债比为2.23，全部达标，成为少数不用特意优化就维持在“绿档”的房企之一。
更任性的是，这还是华润置地在2020年债务总额增长22.6%之后，交出的成绩单。
首席财务官郭世清在业绩会上表示：“华润置地在各项指标上，距离上限仍有较大空间。”言下之意，未来在“三道红线”下，华润置地的财务杠杆还有充分的弹性余地。
值得注意的是，2020年，华润置地的平均融资成本，按年下降0.37个百分点至4.08%，达到近五年的最低水平，处于行业低位。
十四五目标：
五年双赛道翻番，是稳健还是保守？
业绩会现场，管理层透露，2021年，华润置地的年度销售目标为3150亿元，同比增速为10.5%。
一直为“保十”而战的华润置地，已经在“2000亿俱乐部”停留了3年，这将是这家老牌央企首次向3000亿大关发起冲刺。
反观华润置地的近身对手，目前排名第8的世茂和刚刚挺进前10的招商蛇口，2021年都提出了3300亿的销售目标。后来者凶猛，华润置地想留在TOP10，仅仅完成目标恐怕“有点悬”。
与此同时，站在“十四五”开局元年，华润置地也立下FLAG：开发销售型业务签约额保持行业前十，购物中心综合实力行业第一，最具行业影响力轻资产管理第一品牌等。
其中，最直观的量化指标是，截至2025年，在2020年基础上，实现权益签约额和租金收入双翻番。
根据华润置地给出的模型，要实现五年目标，权益签约额和租金收入的CAGR（复合年均增长率）要达到15%，但这个指标在上个五年的完成情况，分别为19%和25%。
看似亮眼的目标背后是增速的放缓，透露出华润置地在发展预期上的疲态。
业绩会上，有机构提问时指出：“根据测算，华润置地如果维持目前的杠杆水平不扩张，大概每年有50-55%的销售回款可用于拿地，在这种情况下，15%的年化权益销售增长，应该是非常合理不算激进的目标。”
单看租金收入的目标，更能暴露出华润置地的保守。
2020年，疫情严重冲击商办市场，但在去年大幅拉低均值之下，“十三五”的年化增长仍达到25%，考虑到去年租金减免降低了基数，“十四五”应该更具上涨空间，为什么增速预期不升反跌？
对此，郭世清解释，如果不受“灰犀牛”影响，到2025年，华润置地的租金收入初步估计应该能达到300亿，也就是复合增长率在20%以上。但考虑到存量和增量的差异，加上写字楼和酒店增速不如购物中心，最终“书面上写的是翻番”。
毛利率平庸：
2年累计下滑13% 预测底部为25%
但比起步伐保守，毛利率持续下滑更刺痛投资者。
财报显示，2020年，华润置地综合毛利润率为30.9%，比2019年同期的37.9%下降7个百分点，和2018年的43.4%相比，累计跌幅已经达到13个百分点。
其中，开发物业毛利率由2019年同期的36.5%下降为29.1%，不含酒店在内的经营性不动产业务毛利率由2019年同期的72.1%下降为71.9%。可以看出，营收占比近9成的开发物业，恰恰是盈利萎缩最严重的的板块。
尽管毛利率下行是全行业的共同难题，但对曾经把高毛利作为最大牌面的华润置地而言，还是显得过于平庸。
华润置地把原因归为行业周期的特殊性。“公司2017-2018年拿的高价地，结算时间在2020年，出现了减值，拉低了毛利率。”郭世清回应称，受行业整体大环境影响，毛利率还将平滑下行，预计华润置地到2022年毛利率水平会达到底部，最低或为25%，此后将触底反弹。
如何触底反弹？华润置地的策略是，通过多元化拿地平抑成本，包括集团内部资源协同、代建/代运营片区统筹项目、布局城市更新。
华润置地总裁李欣介绍，2020年，华润置地联合华润电力拿下的沈阳热电厂项目，可售货值164亿元，销售毛利率在30%以上；此外，通过大型场馆代基建方式，获取了成都东安湖项目片区统筹的可开发住宅项目，总货值达到70亿元左右。
截至报告期末，华润置地开发销售型业务土储面积达5821万平方米，一线城市土储面积占比按年提升3个百分点至11%；年内新增土储面积1492万平方米，其中权益土储面积1148万平方米，新增土储面积权益比提高至77%。
而提升核心城市土储，低成本拿地，更为关键的手段还是布局城市更新。
数据显示，2020年，在城市更新领域，华润置地转化了3个项目，总货值逾150亿元，目前累计权益货值2100亿元，未来五年可转化货值为1500-1600亿左右。
此前，传言华润置地将把总部从深圳迁至广州，外界分析，背后的考量便与城市更新布局有关。
集中度强化：
关于总部搬迁，李欣给出更准确的描述：“未来大湾区是两个增长极，一个以深圳为核心，一个以广州为核心。”
而就在华润置地发布财报的2天前，广州黄埔新溪片区改造项目开放展示中心，有消息指，该项目未来将引入华润置地华南大区总部，全国六大大区的“半壁江山”，也将以该项目为契机落户广州黄埔。
组织架构调整与城市更新项目挂钩，足以显示华润置地在这个赛道上的决心。
根据公开资料，目前华润置地在深圳已有超13个楼盘和11个已立项的旧改项目，2020年销售业绩位居深圳房企第2，但与之相比，华润置地直到2013年才首进广州，目前拥有6个楼盘和3个旧改项目，2020年销售业绩仅位列广州房企第23名。
面对全面加速的城市更新赛道，广州比起深圳，对华润置地而言，更具想象空间。
广深“双核心”之后，可以预见，华南大区在华润置地的全国版图上，权重还将加码。
财报显示，2020年，华润置地各区域签约占比上，华东大区、华南大区均占27.8%，华北大区占比19.5%，华西大区占比9.7%，东北大区占比8.4%，华中大区占比6.8%。其中，华南大区超额完成目标，较2019年提升了2个名次。
从城市能级来看，截至报告期末，华润置地可售货源5057亿元，其中一二线占比高达81%，住宅产
品占比达69%，集中度进一步强化。
李欣在业绩会上表示，华润置地在进行“十三五”战略检讨时，明确了对于组织管理的两大调整方向：一是激活一线，二是做强总部。人力、财务和激励资源向城市公司倾斜，提升一线城市自驱力，同时，核心管理团队集中到总部，提升专业管控和职能管控能力。
今年春节前后，华润置地华北、华南、华西、华东、华中、东北六大区的区首，均发生调整。
拆骨换血，能给华润置地带来“中年焦虑”后的新生机吗？