中海地产2023年物业销售、商业收入双双未完成目标，核心净利润率12.6%再次落后于华润置地

一向以稳健著称的中海地产，罕见地未完成年度销售目标。

近日，中国海外发展（下称“中海地产”）发布2023年度业绩报告，集团系列公司合约销售额上升5.1%至人民币3098.1亿元，上升幅度比年初制定的20%的增长目标少了约15个百分点。

同时，去年年初中海地产还制定了商业收入的目标，即完成30%的增长。到了2023年底，中海地产商业物业收入为63.6亿元，同比上升20.9%，同样离目标还有很大的距离。

“我们确立了奋勇争先、积极进取的经营目标。”一年前，中海地产董事会主席颜建国高调宣布激进目标。一年后的2023年度投资者业绩会，即2024年3月28日，颜建国宣布调低了2024年的商业收入目标至增长25%，比前一年的目标减少了5个百分点。

“房地产市场仍处于上下半场的转折期，转折期需要一定时间，也不可避免地要经历波动与调整。”颜建国称。

中海地产继续与“利润王”无缘。

2023年其归属股东净利润率为12.6%，比前一年下降0.9个百分点，也再一次低于同行华润置地的14.9%。

去年唯一完成的目标是拿地额度。一年前中海地产计划权益土地投资预算双位数增长。最终全年权益购地金额为人民币1226.6亿元，同比上升42%。在中指研究院的排行榜中，中海地产的拿地金额位于全国第二，仅比第一保利发展拿地金额少了24亿元。

除了在公开市场拿地，中海地产在2023年8月从碧桂园的手中接下来广州亚运城项目的剩余全部股权。广州亚运城是广州的一个超大型住宅项目，销售额曾霸榜广州数年。另外，中海还收购了苏州环秀湖花园项目 17%股权。

在大本营深圳，2023年6月20日中海地产经过151轮的争夺，最终以125亿元的封顶价拿下深圳湾超级总部基地宅地，成交楼面价为60349元/平方米，溢价率为15%。该地块一个很重要的优势是解除了“70/90”政策限制，开发商可打造市场稀缺的大平层住宅。不过，就在2024年3月底，深圳市官方确认自2006年起实施的“70/90”政策于全市范围内作废，被全面解禁的深圳豪宅将对中海地产这幅百亿地块造成不小的压力。

就在业绩会召开的当天，中海地产上海项目“中海·顺昌玖里”开盘，销售额196.53亿元，一举打破全国开盘纪录。仅这一个项目，就使得中海地产有望在3月扭转销售额同比大幅下滑的态势。今年1-2月，中海地产的销售额约为189.95亿元，同比下降53.2%。下降幅度远高于国家统计局统一的全国房地产销售额降幅（同比下降29.3%）。

“得益于3月份最后一周的货值推出，中海有望冲破350亿的销量金额，整个三月份有机会冲刺400亿的合约销售额。未来，市场总的供需关系会进一步修复，也能够促进市场信心的企稳。”中海地产行政总裁张智超称。

中海地产的股东应占净利润在2023年同比上升10.1%至256.1%，结束了连续两年净利润下跌的尴尬局面。

不过2023年是近三年（2021-2023年）中，中海地产唯一一次未对存货进行减值，对净利润产生的正向影响。

2021年，中海地产投资物业的公允价值变动收益为55.4亿元，同比上年的91.91亿元，减少40%，成为公司增收不增利的一大原因。2022年中海地产继续计提减值，物业存货减值准备和营收合营公司款的减值准备合计约为28亿元。

为什么在2023年销售额未完成预期的时候，停止了存货减值准备？

中海地产副总裁郭光辉称：“是因为公司管理层对于具体减值非常审慎。若是我们不断地大额计提减值，反过来看便成为源头管理的失职与减值的不谨慎。”

郭光辉还称：“2024年整体的市场情况，还需要等待逐步的筑底。未来的2024-2025年度，房地产市场的平稳、健康发展都是公司乐见其成，对公司的回报水平是有帮助作用的。”