社科院预计明年房地产市场延续平稳态势

21日,由中国社会科学院财经战略研究院新华社经济参考报社中国社会科学出版社共同主办的《中国住房发展报告(2020-2021)》共同发布及研讨会在京举行。中国社会科学院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,2020年房价平均水平突破万元大关预计在没有重大政策转向和外部冲击的情况下,中国房地产市场将延续平稳态势,房地产租赁市场有所改观,保障性租赁市场的步伐将进一步加大。

展望明年楼市,倪鹏飞指出,由于“三道红线”和资金监管从严会导致房地产企业降价促销,加快销售,预计2021年商品住房销售面积同比增幅将保持不变并再创历史新高;与此同时,由于改善性需求会继续增加,刚性需求也会得到释放,在供给和需求的作用下,预计2021全年商品住房价格同比增幅会下降,可能在5%左右。

报告指出,在潜力提前释放的背景下,预估的在2025年出现住房绝对拐点即住房销售额绝对量下降可能会提前。倪鹏飞表示,总体上看,长时期住房市场结构性过剩将较为严重,但结构性潜力仍然存在。从家庭类型看,虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩,但中低收入群体的住房需求,尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。新市民的刚需、部分改善型需求和老城改造的重置需求还有较大的潜力;从空间类型上看,人口集中流入的地区还存在住房短缺。

倪鹏飞同时表示,在房地产调控持续紧缩的背景下,房地产行业稳定性已有所增强,但潜在的隐忧仍存,风险、错配和挤出的问题没有根本解决。

倪鹏飞表示,目前来看,炒房还没有被完全控制。个人按揭贷款定金预收款同比恢复幅度出现差异,1-10月份个人按揭贷款同比增速为9.8%,定金及预收款同比增速为4.3%,这反映投资需求占比增加和杠杆购房比例扩大,部分城市出现贷款炒房现象。在此背景下楼市风险仍比较大,据课题组测算,2019年全国城市房价收入比平均高达9.1。

同时,住房与人口分布错配加剧。倪鹏飞表示,从2003年到2018年,城市新增人口的92.22%集中于城市群都市圈,但2002年到2017年房地产销售仅69.62%在都市圈和城市群区域,反映出住房和人口分布存在错配。他认为,随着人口从农村和非都市圈向都市圈城市群转移,这一错配将加剧,大城市住房供需矛盾和住房问题突出。

此外,房地产挤出效应有所增加。倪鹏飞表示,疫情冲击之下,一边是快速复苏回暖的房价,另一边则是迟迟难以回升的消费。房地产投资的快速恢复和崛起对其他固定资产投资形成一定的挤出。房地产过度发展扭曲实体经济发展,进而影响整个国民经济结构的调整。

倪鹏飞建议,未来几年仍处楼市调控的关键期机遇期,需坚持“房住不炒”定位,“稳房价、稳地价、稳预期”的目标,“因城施策”的原则,保持调控政策的连续性一致性和稳定性。同时,构建以都市圈为单元主体地方和全国住房空间体系,并建立以都市圈为单元的地方和全国住房监管与调控体系,根据未来可能的需求目标以及现有存量的变化,来确定未来5年甚至15年各类住房供给增量合理布局;加快开征房地产税以带动长效机制建设;启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”。