房产早参｜房企债券融资规模连续两月同比增长；融创中国155亿元境内债启动二次重组

每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺

丨2024年11月6日 星期三丨

NO.1 房企债券融资规模连续两月同比增长

11月5日，中指研究院监测数据显示，10月房地产企业债券融资总额为289.7亿元，同比增长3.2%，上年低基数影响下连续两月为正。行业债券融资平均利率为2.98%，同比下降0.51个百分点，环比下降0.08个百分点。前10月，房地产行业债券融资总额4420.0亿元，同比下降25.6%，降幅较上月有所收窄。其中，信用债融资2778.1亿元，同比下降23.8%，占比62.9%；海外债发行金额67.0亿元，同比下降62.5%，占比1.5%；ABS融资1574.9亿元，同比下降25.5%，占比35.6%。

点评：中指研究院的数据显示房企融资规模有所回升，但长远来看，整体债券融资总额同比依然下滑，反映出房地产行业的融资环境依旧严峻。融资利率的下降短期内可以减轻房企的偿债压力，但对于持续提升融资能力仍需更深层次的市场和政策支持。

NO.2 深圳今年已审批“白名单”项目67个

11月5日，据国家金融监督管理总局深圳监管局，截至目前，深圳辖内银行已审批“白名单”项目67个、审批通过金额超过800亿元。下一步，深圳银行业将继续推动城市房地产融资协调机制扩围增效，持续加大“白名单”项目贷款投放力度，用好用足政策性和商业性金融工具，促进盘活存量闲置土地、消化商品房库存。

点评：深圳不断推进“白名单”项目的审批，体现了地方政府在活跃房地产市场、解决融资难题方面的积极态度。投入的资金对于盘活存量闲置土地和消化商品房库存必将起到一定的推动作用，但从根本上解决房地产行业的金融风险，仍需优化市场环境，加强对企业资金使用的监管和透明度，提高整体市场健康度。

NO.3 北京出让3宗地块总成交额超127亿元

11月5日，北京出让3宗地块，起始出让总价112.46亿元。最终，3宗地全部成交，收金127.54亿元。其中，金隅以11.96亿元的底价摘得通州区土桥中路地块；海淀区功德寺棚户区改造项目HD-GDS-001地块吸引华润、中海等6家房企竞拍，经35轮竞价触达地价上限，绿城在摇号环节摇中该地块，成交价51.75亿元，成交楼面价71061元/平方米，溢价率15%。此外，越秀以63.83亿元的价格竞得功德寺棚户区改造项目HD-GDS-002地块，成交楼面价71574元/平方米，溢价率15%。

点评：北京此次土拍的积极成交说明一线城市土地市场仍具吸引力，尤其是在土地稀缺区域。绿城和越秀分别在功德寺地块的竞拍获得成功，显示出企业对于高品质开发项目的长期信心。然而，高溢价率及高楼面价也会加大项目的运营成本及后期销售压力，企业需做好相应风险防范措施。

NO.4 融创中国155亿元境内债启动二次重组

11月5日，《每日经济新闻》记者从知情人士处获悉，融创中国正与部分境内债券投资者进行会晤，就二次重组计划进行深入沟通，并探讨可能的解决方案。从目前的沟通方案来看，融创将约155亿元的境内债给债权人提供了四种灵活选项：一是融创拟以不超过8亿元的现金，按面值15%的价格折价要约回购债券，对应化债约50亿元；二是将境内债券转为融创中国的境外股票收益权，转股价格8-10港元，转股份数约3亿—4亿股，预计化债约20亿—30亿元；三是成立服务型信托以资抵债，以某个项目的土地应收账款为底层资产，100元债券本金转换为35元的信托份额，预计化债约20亿—30亿元，四年内兑付完毕；四是留债展期，债券利息统一降低至1%，第5年开始兑付本金，最长展期9.5年。据知情人士透露，预计月底会有最终版方案。

点评：融创中国二次债务展期方案的多样性和弹性演示出其面临的严峻债务形势。提供多种解决方案利于迎合不同类型债权人的需求，但展期方案本质上延缓了偿债问题的解决，对公司未来经营和市场信心构成严峻挑战。是否能最终达成协议及其实施效果还需密切关注。