房贷“返点”隐秘流行，第三方机构助推，风险几何？

在上海工作的李艺决定在今年初买房，在准备网签阶段，一位朋友告诉她最近一个“薅羊毛”的技巧，可赚到银行贷款的“返点”。“返点”差不多可以到千八（即0.8%），这也意味着100万元的贷款，可以收到8000元的“返点”。

李艺半信半疑地通过第三方机构找银行办理了400万左右的贷款。“批贷”后第二天，机构3万多元的转账如约而至。随后，她开始兼职副业，在社交平台上分享“返点”经验，为合作机构推荐生意。

“目前已经有六七位在社交平台上找我的朋友办了这个业务。”在她看来，这种方式是将原本地产中介暗中“吃掉”的收益重新拿回来。

与李艺有类似经验的人不在少数。近期，银行贷款争夺战持续，除了明面上各类贷款优惠层出不穷以外，在市场隐秘的角落，个人按揭贷款“返点”拉客也悄然盛行。记者近期通过调研发现，目前市场上的“返点”利率在0.5%到0.9%之间。部分购房者看准这一机会直接“薅羊毛”，第三方机构亦推波助澜，协助购房者获取“返点”。

然而，“返点拉客”背后潜藏违规风险。多位受访业内人士认为，监管对于银行“返点”已有相关规定，上述行为或涉及违规。此外，银行之间为了争夺市场份额而采取不正当竞争手段也不利于市场良性发展。

“返点拉客”过程隐秘

记者近期以购房者名义与多家第三方返点机构、银行接触后发现，目前市场上确有针对个人按揭贷款设置的“返点”，但不同区域、银行、时间点的返点存在较大差异。记者接触到的报价中，最低为“千五”（0.5%），最高为“千九”（0.9%）。也有第三方返点机构对记者表示，季度末冲业绩“银行返点”可以给到更高。

此前，“银行返点”大多处于业务“黑箱”中。记者从多位地产业内人士处获悉，往年在房贷客户较少时，有银行会选择与地产中介合作。地产中介“引流”房贷客户，贷款批复后返点将给到地产中介。大部分中介不会将“返点”给客户。

但近期，部分购房者绕过中介，开始自己寻找“返点”。近期广东的一名购房者林明告诉记者，自己是从在银行的朋友处得知“返点”的存在，花了一天时间在拟购置楼盘周边的几家银行都咨询过一轮，寻找愿意给“返点”的银行。最后林明在某家股份行找到了合适的返点金额，大约“千八点五”（即0.85%）。他最终在那家银行办理了200多万元的房贷，贷款发放后两天，返点1万多元到账。

“基本刚好把买房时的中介费给抵消了，能省则省。”林明说。

“返点”的过程相对隐秘。林明回忆，虽然加了客户经理的企业微信账号，但是当时大部分和返点有关的沟通都在私人账号。同时，返点不由银行直接发放。贷款发放后需要提供另一个银行账户，由一家第三方机构打入“返点”资金。

购房者寻找银行“返点”时，也有银行客户经理在社交平台以返点名义“撒网”接触意向客户。记者在某社交平台文章下方以购房者名义留言称寻找有“返点”的银行时，有多人私信联系记者。其中不乏部分银行员工。

值得注意的是，在部分个人购房者寻求“返点”的过程中，会与地产中介存在利益冲突。

在得知林明打算自己找银行后，帮他找房的地产中介开始劝说，并层层设限。林明告诉记者，网签合同时约定是6月30日前完成过户。中介告诉他，自己找银行贷款，审批时间不确定，如果在约定时间内没有批贷完成，属于林明违约。

不过后来林明从其他渠道了解到，他使用的这家地产中介实际已和部分银行达成合作关系，完成一单生意不仅可以从客户处拿中介费，也可以从合作银行处拿到“返点”。

记者也向一名“返点机构”人士询问，该人士表示，一般接客户订单时，都会选择性避开几家地产中介机构，因为这几家地产中介机构的银行关系网较为丰富，本身就与部分银行有长期合作关系，容易吃力不讨好。

“第三方返点机构”兴起

不过与林明主动找银行相比，部分意向的购房者选择通过社交渠道寻找第三方返点机构，由机构推荐对应合适的银行。

记者注意到，近期社交平台上这类主打“银行返点”的账号正在不断兴起，声势浩大地“拉客”。在某社交平台上以“银行贷款返点”为关键词进行搜索，近一周内就有近20条新文章。甚至有账号在文章中列举每家银行的“返点”点数。

记者与多家机构接触后发现，这些机构的背景五花八门。有机构本身从事房地产租售方面的业务，对银行流程较为熟悉且具备一定的人脉资源，因此兼职从事返点业务。比如李艺推荐的返点机构，本身是一家房地产经纪公司，私下兼职从事“返点”业务。也有机构自称是房贷规划咨询机构，有银行内部关系，但没有提供具体的公司名称。

这些机构办理的业务大多缺乏相应保障。在接触过程中，上述返点机构大多仅是口头报价，并不就“返点”事项签署合同。仅有一名返点机构人士表示，可以签订合同，但需要客户自备，目前没有标准模板。

在李艺的描述中，办理“返点”的流程并不复杂。第一步是在网签之前和“返点机构”打好招呼，机构推荐办理业务的银行。第二步是办理完手续后，只要“批贷”，机构就会提前预支“返点”金额到购房者账户。银行正式发放贷款后，第三方机构会从银行处领取相应资金。

大多第三方返点机构的运作模式与李艺描述的类似，不过收费或分成模式有所不同。一部分“返点”机构明码标价。上海一家机构告诉记者，不论总金额多少，一律只收取返点金额的10%作为手续费。也有“返点”机构宣称免费，一名“返点机构”人员告诉记者，办理这一业务不额外收取手续费。不过有业内人士告诉记者，这类机构可能主要从报价差额中获利，例如他实际收到的返点是100元，给客户支付70元。

潜在风险

个人按揭贷款“返点”隐秘流行，从中介向个人购房者扩张背后，是银行日渐升温的经营焦虑。

从最新财报数据看，上市银行营收持续下滑。Choice数据显示，2024年一季度，42家上市银行的总营业收入合计为1.47万亿元，相较于2023年同期的1.5万亿元，同比下滑约0.03万亿元。

营收下滑背后，作为银行传统优质资产的房贷规模持续收缩。根据央行披露的一季度金融机构贷款投向统计报告，2024年一季度末，房地产贷款（含开发贷、个人住房贷款）余额占比10.1%，比2023年末下降0.4pct。

截至2023年末，国有六大行个人住房贷款（按揭贷）余额合计约为26.43万亿元，同比减少约5166亿元。除邮储银行外，其他五大行个人住房贷款规模均出现下滑。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对第一财经记者表示，主要是从违约率等角度比较看，个人按揭房贷业务对银行来说仍然是“优质”资产。但目前房地产整体处于企稳复苏阶段，市场需求偏低，银行积极拓展相关业务。

不过值得注意的是，这一模式背后潜藏违规风险。

资深金融政策监管专家周毅钦对第一财经记者表示，这种“返点”拉客，刺激个人按揭贷，可能导致突破政策利率调控下限，同时，也可能对房贷市场竞争秩序构成干扰。对银行而言可能进一步加剧净息差方面压力等。

目前我国银行净息差已到历史低点。据国家金融监督管理总局披露，继去年四季度末商业银行净息差首次低于1.7%，达到1.69%后，今年一季度，商业银行净息差进一步降至1.54%。

“这种由银行向中介返点再由中介向客户进行返点的方式本身就是违规的。”周毅钦对第一财经表示，2009年末，中国银行业协会下发《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知》。规定停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的“返点”费用。后续包括一些金融监管部门地方派出机构也以发文形式严禁商业银行向房贷中介进行返点。

周毅钦认为，银行之间为了争夺市场份额而采取不正当竞争手段，扰乱了正常的市场秩序，个别中介机构为了获得高额返点，存在欺诈、误导等行为。但是，商业银行这类返点行为往往比较隐蔽，不会通过正常的成本支出方式体现，难点在于如何对这类违规行为进行核查。

周茂华建议，国内需要强化监管，维护正常市场竞争秩序，避免潜在风险。一方面，强化市场监管，提高违规成本；另一方面，推动金融机构持续完善内部治理，完善科学考核机制，加强业务培训，推动金融机构依法合规开展业务等。

（李艺、林明均为化名）