房地产最新定调！如何消化存量房产和优化增量住房？专家：聚焦“以旧换新”、限购松绑和转化为保障房等方向

一锤定音！政治局会议最新定调房地产。中共中央政治局4月30日召开会议。关于房地产，会议指出，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

房地产防范风险是首要任务

值得注意的是，房地产相关内容继续放在防风险部分。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对金融界表示，房地产领域首要任务是防范系统性风险，所有政策措施需要围绕这一目标展开。尽管已经出台一系列前所未有的救助措施，包括历史最低利率和热点城市限购放松，但一季度房地产销量和价格的下滑趋势并未得到有效遏制，甚至出现了二手房挂牌量激增、价格下跌失控的情况。在李宇嘉看来，这可能加剧市场预期恶化，风险蔓延至稳健型企业乃至国企，最终可能导致行业断崖式下滑。

58安居客研究院院长张波则指出，尽管房企“白名单”制度正逐步推广，资金扶持力度加大，但头部房企的负面新闻频发，使得金融机构对房企信心下降，资金支持受限。未来，尤其是民营房企的财务风险仍需高度警惕。

存量房产消化有两个方向

政治局会议提出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。李宇嘉分析，这主要指向二手房去库存，并与新房去化形成良性互动。鉴于当前二手房已成为交易主体，其去化周期远超新房普遍在3年以上，且价格下滑幅度更大，直接影响新房定价。他建议，应紧急处理海量二手房库存，考虑将配售型保障房筹集与二手房去库存相结合，利用中央政府特别债券、基金等手段，支持央企和地方国企收购二手房源，再以优惠价格配售给刚需购房者，形成资金闭环，以此稳定价格体系，进而稳定市场。

“一方面加速流通，通过提高流通率稳定价格，价格稳定了，自然挂牌量就少了，不会再恐慌地挂牌。由此，价格体系就能稳定住。传导至新房交易、开工和供地，也能稳定住。”李宇嘉强调。

张波认为，存量房产消化包括两个方向，一是“以旧换新”，更好保障改善需求，同时结合部分政府牵头收购的旧房，进入保障房体系，这一链条建设和打通非常重要。二是限购进一步放开，尤其是一线城市的限购门槛预计会进一步降低，带动更多存量房产的去化。

同时，将存量房产消化和“城中村改造”相结合，盘活城市存量房产，并充分考虑更新城市面貌，强化完善基础设施建设，改善城中村居民的居住环境，将有助于推动房地产市场的活跃，促进住房消费的增长。

如何优化增量住房供应？

关于增量住房供应的优化，李宇嘉建议依据广义库存调整土地供应，同时推进“以旧换新”策略。他建议，对广义库存（已供地未开发+已开工未批售+在售）消化周期高的城市或区域，暂停供地。“以旧换新”则需要开发商把品质好、性价比高的“好房源”拿出来，“不能把‘以旧换新’当作去库存、去尾货的机会。要让‘换新’的买家真正看到，要买的新房是能改善自己居住的好房子。”他指出。

张波则强调，增量住房优化需遵循“人、房、地、钱”联动机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱，大量中小城市的新增供给会随着人口流入的减少同步调整，同时特大超大型城市的供给量也会随着人群流动的变化进行动态调整。

张波指出，增量住房还要和保障房统筹考虑，特别是在库存高企的城市，考虑将部分新房转化为保障房，以解决供需两侧问题，并提升住房品质，满足民众对优质住房的需求。

本文源自金融界