防分手、离婚被净身出户！婚前婚后买房如何登记？专家教战这样做

▲很多人担心婚姻是「爱情的坟墓」，因此婚前婚后买房到底要登记谁名下，一不小心就会点燃「房事战火」。（示意图／取自免费图库unsplash）

文／周靖璞／今周刊

购买房产是一项庞大投资，不只要为头期款烦恼，随之而来的还有四大税项：印花税、契税、房屋税和地价税。买卖房产时该如何有效节税？婚前买房、婚后买房如何挂名对情侣或夫妻双方较具保障效益?

买卖房屋节税技巧

购买房地产会产生四大税项，分别为签订契约后产生的印花税、购买成屋期限内必须申报的契税、未来每持有一年都会产生的房屋税、地价税。其中持有税(房屋税及地价税)原则上是参照政府公告的数字不可调整，但仍然有许多合法方式可节税。

信达联合会计师事务所所长胡硕匀指出，台湾现行房贷利率低，申办房屋贷款购屋，报税时可以有「购屋借款利息」扣除额30万来抵税，特别是今年新税制上路，明(114)年5月申报时，「房屋租金支出」由「列举扣除额」项目修改为「特别扣除额」项目，只要确保房贷和租金支出登记的正确性，就可获得最大节税效益。

争取自住用税率课征房屋税及地价税也是节税好方法。胡硕匀说明，若名下拥有多栋房产，选择在房屋税课税现值最高的那一处申请自用住宅税率，节税效果最显著。

另外，政府允许将装潢费用列为资本支出，只要有保留单据，都可在报税时进行抵扣，而且没有单据时间限制。

「简单来说，不能移动的装潢，砖墙、隔间、天花板都可列入资本支出。」胡硕匀特别提醒，许多民众容易忘记这一点，在装潢房屋时为了想省下5%营业税，选择不给设计师开单据或发票，结果未来随房价上涨，所得税大幅增加却无法节税。

以装潢费用200万为例，卖屋最高课税45%，也就有机会可省下90万元。若装潢施工发票单据遗失，或购买附赠装潢，建商未提供装潢费用单据，仍有机会以售屋总价3%提列费用、最高以30万元为限。

情侣夫妻共同持有的优缺点

情侣夫妻买房是否应该登记共同持有？胡硕匀用香港长命契(联权共有)概念举例，购买房地产时可以登记联名共有的人，未来任何一方过世，其所有权便会自动平分给其他在世的联名人，不能当作遗产处理，也禁止转让。胡硕匀指出，台湾目前没有这项制度，不过持有禁止对方移转的概念与共同持有是相同的，任何一方要买卖、出租房子需要另一方同意。

「这是保护双方的优点，同时也是缺点。」胡硕匀补充，「因为同时也将双方关系绑紧，难以用完整产权的方式管理财产。」他以过世的艺人小鬼-黄鸿升的情形为例说明，小鬼的父母很早就离婚，主要是跟父亲一起生活。但因为意外发生后当事人没有遗嘱，所以小鬼的母亲也跟父亲有相同的权利分配财产。

胡硕匀特别提醒，若婚后一起出资买房，但只登记在一人名下，在法律名目上仍旧属于一个人持有，若另一方担心没有保障，可以额外签约做「借名登记」写明权利归属，未来在法律上的保障才能有所依归。

至于买入预售屋、中古屋，缴的税会产生多少差异，欢迎收听本集的《毛利小姐变有房》https://supr.link/0RYP7

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