方慕孺 看房當興趣

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【经济日报╱记者简威瑟／台北报导】

资深证券、期货分析师方慕孺十年前，买下位于板桥远东通讯科学园区附近房子，迄今增值幅度惊人。方慕孺说，买房大家都讲地点、地点、地点，但地点只能保值，若希望房地产为自己带来获利，就要挑选有增值条件的地方。

所谓增值条件，指的是要持续有外来移入人口。方慕孺举例说明，他从小在竹北出生长大，自从新竹科学园区发展之后，竹北不断有外来人口移入，房价因而节节上涨；另一个较近的例子是内湖科学园区，也同样因人口不断移入，带动周边房地产价格走扬。

根据这些经验，若能早先挑选相关区域的房子，无论是自住或投资，都能享有增值效果。方慕孺回忆，即使2008年碰到金融风暴，板桥远东通讯科学园区附近的房价仍然相对抗跌，之后则回归上涨的轨道。

方慕孺之所以讲求未来人口移入潜力，以及交通设施发展的可能性，而非一味挑选精华地点，很大一个原因是与他的工作核心价值有关。

方慕孺的职场生涯都与证券业相关，总资历达27年以上。甫入行时，他从营业员开始担任起、一做就是十年，随后，转职成为研究员，正式开启他的基本面研究之路；退休前最后一分工作是华南永昌证自营部经理人，结合他的基本面专长，以低档发掘好股、并买在好价位的逻辑自我要求，创造超额利润。

股票如此，投资房市当然秉持相同逻辑。

方慕孺说，操作股票讲的是本益比，本益比的倒数就是预期报酬率，与他在衡量房价时，采用租赁报酬率的概念颇为类似。方慕孺才可以在股市中挖掘价值被低估的好公司，也能在房市中发掘未来成长潜力较强的好物件。

针对年轻人想买房、却无力负担的辛苦，方慕孺认为，解决之道就是要先破除买房只挑地点的迷思，精华区、蛋黄区人人爱，房价也抗跌，但最大的问题就在于精华区土地有限，多数价格都已冲上历史天价，若年轻人执意挑选蛋黄区，认为自己买不起房子的感觉就会很强烈。年轻人想置产，除了考虑当地生活环境符合自身需求，更应从房价还低潜力区域下手、增值潜力才大。

方慕孺刚从证券行业退休，有空就去看房子，看房子变成一种生活兴趣，甚至回南部老家时，也是四处逛逛、看看区域的发展；他笑说，养成这种习惯就像当初做研究时在拜访公司一样。他也建议，年轻人不妨培养看屋的兴趣，一方面是正当休闲娱乐，一方面也对房地产建立更多了解，从亲眼所见的学区、生活机能、周边设施等，到听听仲介或是附近邻居的说法，才会得到真正的第一手资料，不会只看建商广告在挑未来居所。

现职馨传不动产智库执行长，致力于房地产政策、市场销售与全球不动产交易制度，提供顾问咨询与品牌经营等附加价值晋阶方案。学历淡江大学中文系世新大学中文研究所经历中研院士曾永义教授助理高雄特派记者住展杂志企研室经理、住展杂志研发长