风起望城 ▏十余年楼市浪潮中，藏着一代望城人的命运

再也没有哪个区域，比望城更能代表长沙楼市了。

历经十余年的砥砺前行，望城已从昔日默默无闻的“长沙附属小县城”华丽转身，成为备受瞩目的“长沙第六区”。它的崛起与蜕变，不仅是长沙楼市蓬勃发展的一个生动缩影，更承载着这一代望城人的梦想与命运。

回顾房地产发展的十余年历程，大致可以分为四个大的周期：

（一）08年的全球金融危机和09-10年的复苏；

（二）11-13年收紧调控和14-15年的窗口期；

（三）15-17年的棚改和去库存，大潮上涨；

（四）17-21年四限政策和疫后待复苏时期。

在地产的大周期里，望城伴随着撤县划区，也迎来了数次蝶变。望城人与新望城人们，在置业浪潮中，不仅见证了区域的飞速发展，更在这片土地上实现了他们的安居梦。

2010-2024年望城楼市变迁图

起步期的望城还是个“小透明”

（2011年以前）

十余年前，望城还只是一座默默无闻的县城，尚未拥有繁华的商业区和高耸入云的摩天大楼。那时的楼市价格相对较低，普通住宅的整体均价在3000-4000元/㎡左右，与长沙主城区的价格差距约为2000-3000元/㎡。

由于仍属于县域城市，望城的城市界面发展尚不成熟。楼盘零星布局在望城中心、滨水新城和金星北板块。

彼时的望城鲜有品牌房企进驻，恒大名都是当时唯一的品牌大盘，销售一直占据前列，而本土开发商更多的会依据本土市场的需求以及地理环境优势打造多样化的产品。

恒大名都

当时的恒大名都被称为集居住、观景、商业、教育、文化娱乐等功能于一体的“星城第一高楼”，依托地块内天然原生内湖，结合原有景观地貌，打造出数万平米皇家湖景园林的尊贵。

加之项目精装出售，不到4000元/㎡的价格吸引着购房者纷沓至来，连续两年销售达到了月均175套的成绩，可谓风靡一时！

突涨期的望城成为市场“香饽饽”

（2012-2013年）

2011年，望城撤县划区之后，城市建设速度显著加快，区域价值逐渐被品牌房企所认可。

为了能快速的融入长沙主城区，望城在随后几年里加大了土地出让力度，吸引了多家品牌房企进驻。新城控股、绿地集团、正荣集团、龙湖集团、合能地产、时代中国等知名企业纷纷布局望城，争相抢占“撤县并区”带来的发展红利。

其中，2013年望城成交涉宅土地42宗，创下历史新高！金星北板块，作为靠近岳麓区的重要区域，成为了涉宅用地出让的大户。

也正是在这一年，龙湖首次进入长沙市场，选择在金星北板块布局，带动了别墅产品新一轮的发展风潮。

龙湖湘风原著

当时龙湖打造的龙湖湘风原著主打的产品是联排别墅，是龙湖地产高级系列的颐和系产品，为法师新古典主义风格，它的园林景观，360度造景，大树三级跳，同纬度全冠移植等独特手法也一直被业界模仿。

龙湖湘风原著月均28套的战绩给金星北注入了更多的活力，伴随着金地三千府、南山苏迪亚诺、卧龙湾等别墅项目拔节生长，得益于望城丰富的绿色景观资源，金星北的土地上独栋别墅、联排别墅、叠墅等多种形态的别墅产品共同构建了一条丰富多彩的产品矩阵。

彼时的望城，别墅市场份额异军突起，成为长沙整体别墅市场的中流砥柱，占比高达36%，遥遥领先于其他区域。

这一辉煌成就不仅彰显了望城别墅市场的独特魅力与强劲实力，更为区域汇聚了大量财力雄厚的精英人群，奠定了坚实的经济基础。

尽管2011-2013年市场大环境在收紧政策，但“限小不限大”的政策并未影响到望城市场。

伴随着金星北别墅市场的热火朝天，望城商品住宅市场的成交均价较“撤县划区”之前提升了将近1000元/㎡，部分楼盘顺势上涨500元/㎡。

至此，望城逐渐成为房企投资地图中的“香饽饽”。

蛰伏的金星北翻身“价值高地”

（2014-2017年）

望城想要快速融入主城区，首要发展的必然是金星北板块。

它作为湘江新区、望城、市中心交互发展的中心位置，是三大区域的结合部和桥头堡。2015年4月，湘江新区正式获得国务院批复挂牌成立，金星北被纳入国家级新区范围，迎来了历史最佳的发展时代。

自金星大道2002年破土动工以来，蛰伏了多年的金星北终于在这一时期焕发新生！

过去，人们对金星北的印象还停留在长沙房价的“价格洼地”，整个片区的房价多年在“四”字头徘徊，长年扮演着拉低长沙房价均价的角色。

2014-2015年，长沙取消“7090”限购，伴随着多次降息降准降首付，市场进入了窗口期。此时的金星北依旧是望城土地出让大户，占比达到了33%，这两年新华联、澳海集团、嘉宇控股、时代中国房企持续在这里落子。

在政策调控的影响下，2015年金星北市场规模率先突破百万方，持续保持着望城60%的市场占有率。

随着棚改和去库存政策的推动，片区规模在2016年达到顶峰，达253万方，同时价格一路从4字头跃升到6字头，超过望城均价，成为价值高地。

同时，这里作为望城面向市中心的门户板块，基建加速建设，凭借他宜居的环境、良好的区位交通、日益成熟的配套，以及高性价比优势，已成为当时长沙人民置业安家的最热门板块和最具潜力板块之一。

金星北的楼市发展，可谓是望城楼市的一大缩影。

望城作为长沙的第六区，其房价一直以来在都相对其他区域要低，这主要得益于其广阔的区域面积和相对充足的土地供应。

在过去的十年里，随着撤县改区的推进，基建的发展和政策的影响，望城的房价也实现了价值的翻倍，但相对于其他区域来说，仍具备更高的增长空间。

月亮岛时代开启，望城进入真改善阶段

（2018-2022年）

2018年，长沙楼市由刚需逐步转向了改善。随着疫情的爆发，市场对改善也不仅仅满足于面积，产品品质和环境的优化也提上日程。

彼时的长沙，滨江新城和梅溪湖依托于湘江、梅溪湖和洲岛山体资源，成为品质改善的聚集地。随着板块的发展步入成熟阶段，市场外溢效应开始显现。

岳麓区沿滨江新城向北，月亮岛成了承接品质改善的首要之地。望城也随即开启了月亮岛时代。

在龙湖、万科、越秀、明昇地产等品牌房企相继进驻后，2020年市场规模直奔50万方，随后宸嘉发展带动起月亮岛沿江大平层的热销，板块的房价也由6000 元/㎡跳张至16000元/㎡。

嘉臣道实景鸟瞰

2022年，宸嘉·嘉臣道项目一面市，便掀起了长沙【实景展示区】风潮。

即便在市场下行之际，嘉臣道仍以创新精神和大手笔投资，匠心独运地打造了长沙首个2.2万方超大体量全功能实景开放展示区，并采用先进独立的三分区户型设计，以卓越的产品实力稳固市场地位。

其七次开盘均需摇号的佳绩，成为长沙市场终极改善之选，引领城市人居新风尚。（相关链接：项目测评 |宸嘉嘉臣道：爆款加推，长沙网红准现房大平层再续传奇）

滨水时代开启，望城迎来高光时刻

（2023年起）

随着月亮岛的开发殆尽，沿江向北——滨水新城，成为望城当下最闪亮的星。

自2021年长沙构建“一江两岸、一核多心”的中心体系起，滨水新城就不再是望城的滨水新城，而是全长沙的滨水新城。

乘着“一江两岸”开发的东风，滨水新城正迎来前所未有的发展机遇，推动者望城价值不断拔高。（相关链接：风起望城 ▏大江向北，望城这里率先起势成发展新主场）

从市场的产品端，我们可以窥探一二。

滨水新城凭借较低的综合容积率、3000亩湿地公园等优良的自然生态资源，跻身成为长沙当前最热门改善之地。也正是它丰富的洲岛湖泊资源，使得这里的产品丰富多样。

湖南建投地产集团深谙城市肌理，于斑马湖核心区位精心布局，以仅1.5的容积率，打造出令人心驰神往的叠墅+洋房产品——湖南建投·御湖印。

湖南建投·御湖印效果图

项目采用玻璃幕墙与铝板立面相结合的现代简约风格，外部三面环湖，内部营造“公园级”景观，实现社区、建筑与自然的和谐共生。

项目集全龄奢装艺术会所，集健身、童乐、阅读等功能于一体，全方位满足业主生活需求，彰显出满满的诚意与匠心。（相关链接：建投御湖印：低密度纯大平层项目，首开“8”字头，去化68%）

福天兴业集团于滨水新城畔，匠心独运地打造了立体生态创新建筑——福天·滨江院子。

福天·滨江院子效果图

经过多年的研发实践与清华大学的强强联合，福天兴业集团成功完成了“人居微生态”全产业链的打造。

福天·滨江院子将“创新大平跃”与“空中庭院”完美融合，通过奇偶层错层处理，使每个户型都拥有了6米挑空的庭院空间。

这一创新设计不仅提升了居住品质，更为望城的业主们带来了前所未有的居住体验。（相关链接：福天·滨江院子：江景花园大平跃，树立望城人居品质新高度）

如果产品形态的多样性尚不足以充分展现该片区的价值潜力，那么润和大泽湖项目的首开面市，则更加生动地诠释了这一价值。

9月14日，润和大泽湖盛大开盘，推出了42套240㎡的森林大宅，折后均价在12000-15500元/㎡之间。这一价格不仅触及了望城房价的上限，更与当前长沙热门市府、谷山、滨江等板块在大促之下的价格相媲美。

润和大泽湖效果图

润和大泽湖项目位于大泽湖一线，拥有得天独厚的景观资源，并且作为第四代住宅和建筑新规后的首个住宅项目，其产品优势显而易见！开盘当日即实现了39套房源的销售，去化率高达93%，这一成绩无疑令人瞩目。

望城区凭借其低密宜居特质和丰富的生态资源，成功吸引了多样化的房产项目开发。从十年前以刚需为主的高层住宅发展，到如今涵盖别墅、洋房、大平层、立体生态建筑等多种形态的丰富产品矩阵，望城不断迎合不同消费者的个性需求与品味追求，吸引着越来越多的人前来安家落户。

望城的财富积累让市场可期

（未来）

十余年的发展，让望城从“小透明”摇身变为“香饽饽”。

这十余年间，望城完成了城市界面的快速更新，房地产市场也从“刚需主导”迈向了“品质改善”。（相关链接：风起望城 ▏"转正"内六区,12年融城之旅,望城交出怎样的成绩单？）

新旧交替的望城人们，在这十余年间，也实现了置业的升级，财富的积累由当初的“别墅时代”转向了当前的“沿江时代”！

如今四限政策已解除，望城积累的财富群体也进入到强支付阶段，伴随着一个个高品质项目的热销，一块块高质素地块的出让，望城仍大有可为！

总结

未来，望城区将继续乘风破浪，书写更加辉煌的发展篇章。

随着更多优质项目的落地和品牌房企的入驻，望城的楼市将焕发出更加璀璨的光芒。同时，望城也将以其独特的魅力和优势，吸引更多人前来投资、创业、居住，共同见证这片热土的繁荣与发展。