富力地产：有信心过难关，做好四点工作！

近日，富力地产公布截至2023年12月31日止年度业绩。

公告显示，富力地产2023年物业销售额为199.5亿元，较2022年的384.3亿元下降约48.1%；营业收入362.4亿元，同比微增3.0%，其中酒店营业额年增长54%；年度亏损199.5亿元，同比扩大26.4%。同时，富力地产寻求机会出售资产，以缓解自身财务压力。

而面对当前困难，富力地产集团董事长张力在公司成立30周年总结大会向外界透露了一份新的发展计划与信心——集团拥有大量优质的经营性物业、充足的土地储备及可售货量，整体发展稳健且资产远大于负债，有充足的底气渡过难关，未来发展大有保障。

“如我们在全国现有已竣备现货货值约500亿元，已取证及近期将取证的未售货值约400亿~500亿元。另有充沛的大湾区旧改储备，项目位置优越，盈利有保障，一旦市场回暖即可快速实现销售。”张力说。

重点放在已落成待售物业

2023年，富力地产总协议销售约199.5亿元，销售面积约134.5万平方米，同比分别下降48.1%和52.8%，连续两年下降。销售来自199个项目，分布在国内27个省份（含直辖市、自治区）以及海外的3个国家，共109个城市。

图：2021-2023年富力地产销售额及同比情况

从销售区域来看，富力地产主要聚焦华南、华北、西北和海南等地区，其中华南地区为2023年最主要的销售区域。2023年，富力地产在华南地区实现销售59.4亿元，占比近30%，超越华北地区成为2023年最主要的销售来源区域；华北地区实现销售额47.8亿元，占比约24.0%；西北地区和海南分别实现销售额22.8亿元和21.7亿元，占比分别为11.4%和10.9%。

图：2022年、2023年富力地产销售额区域分布

从销售省份来看，广东、海南、海外、北京、天津、山东、山西、陕西、浙江及湖北为富力地产销售额最高的十大省份及地区，合计贡献销售约161.1亿元，占总销售额约81%。从销售业态来看，销售额的62%来自住宅、3%来自别墅、35%来自商业及其他，包括办公室、公寓、商铺等。

报告期内，富力地产的毛利为19.19亿元，而2022年度毛利为38.27亿元。富力地产表示，毛利下降主要由于2023年期间就存货作出减值准备约37.18亿元（2022年为14.14亿元）。除去存货减值准备后的物业发展毛利率为13.1%，而2022年为16.5%。

对于巨额净亏损的原因，富力地产解释称，主要来自四个方面的影响：一是房地产市场持续低迷，导致房地产开发收入和毛利下降；二是发展中物业及已落成持作待售物业减值准备增加；三是投资物业公允价值亏损增加；四是以前年度确认税项亏损相关的递延所得税资产冲销。

“市场情绪低迷，对实现稳定的月度预售有一定挑战。公司仍持有庞大的土地储备及发展中项目或已落成物业，因此继续积极探索如何通过预售产生现金流。”

2023年，富力地产新增土地的总可售面积约17.3万平方米。截至2023年12月31日，其土地储备的总建筑面积约5639万平方米，其中总可售面积约4355.4万平方米。从区域来看，总可售面积最多的是华北地区，约有1042万平方米，海外还有约304万平方米。

“由于现时买家高度警惕竣工风险，本集团的预售策略重点放在已落成待售物业，或发展周期即将结束的成熟项目。倘若本集团持有待售资产或已落成物业，销售团队于市场透过出售单位以获取现金。随着近期实施政策调整及刺激经济措施，部分地区的物业交易有所加快。本集团将继续推出新落成项目，并积极推销剩余存货以产生可用现金。”富力地产如是表示。

富力地产逐渐“稳着陆”

作为首家完成境内和境外债务整体重组的房企，富力地产过得依旧不平静。联合资信曾在评级报告中表示，未来一段时期，富力地产仍需通过资产处置和债务展期等方式来应对债务集中到期压力和项目交付压力。

显然，市场的担忧并未完全退去。富力地产重回安全区的“底气”在哪？

“有息负债已从2018年的约1600亿元下降到现在的800多亿元，应付未付工程款及商票体量不大。”张力说，富力债务结构清晰，无表外负债、私募集资等，总体风险可控。集团拥有约600万平方米建筑面积的在营优质经营性物业，若按均价每平方米2万元估算，总市值逾千亿元，抗风险能力强。

除此之外，富力还有北京通州、广州环贸港、上海虹桥、天津万豪等约75万平方米接近完工的优质经营性物业，仅需少量资金投入便可完工开业，将为富力集团创造稳定的现金流及业主利润。

土地储备也为富力地产的可持续经营提供了有力支撑。

据悉，富力地产拥有未售土地储备约7100亿元，对应已付土地出让金800多亿元及已付工程款300多亿元。大部分未售土地储备位于一二线城市，三四线城市的土地储备占比低，滞销、亏损项目所占比例更少。

这一轮行业深度调整已进入第三个年头，与大多数房企一样，2024年对富力来说注定不会轻松。不过，富力是最早对庞大债务进行管理的房企，期间付出了巨大的努力，出险以后的资本操作已被许多后来者视作“效仿样本”之一，无论是与投资者的沟通还是展期方案中所提供的可选项，富力都有值得借鉴的地方。

面对困境，做好四点工作

在减债的路上，富力一直走在行业前面。

2月6日，富力地产宣布已与London One Limited（买方）订立意向书，其将转让富力国际地产投资全部已发行股本及转让待售贷款，买方将收购待售股份及接纳待售贷款的转让。富力国际地产投资的主要资产是位于英国伦敦的两座大楼River Tower及City Tower。

此次驰援的正是富力的老朋友，被称为“重庆李嘉诚”的中渝置地董事局主席张松桥。

“面对当前暂时的资金流动性困难，大家务必坚持开源节支，切实把握政策东风争取资金补充。”张力强调。

一是促销售、快回款，这是当务之急。

张力要求各级公司负责人兼任销售负责人，一手抓好现货去化回款，一手抓好顺销项目的供货推售，特别是针对货龄较长的现货可适当折价促销，以求快速回笼资金。

二是各区域、各地区公司全面贯彻控本降支。

“各级领导班子做好表率，管好各自的钱袋子，厉行节约，量入为出，继续压缩不必要的支出。”张力说，特别是针对近来混凝土、砂石、钢筋等建材持续大幅降价，各级管理团队更应加大力度严控工程支出，争取将建安成本压降30%。

三是抓紧推动优质经营性物业的贷款工作。

在张力看来，经营性物业贷款工作对富力集团至关重要，既可盘活优质资产引入活水，也可减轻债务枷锁及诉讼缠绕，使富力集团轻装上阵以度严冬。他重申集团各级人员务必高度重视，牢牢把握新政东风，将其作为头等事务，攻坚克难，抽调各方资源全力配合相关工作。

四是项目“白名单”的申报及相关融资方案的落实，这是近期工作的重中之重。

“这些可为集团各项目补充正常建设所需的资金，缓解当前的流动性紧张局面，积攒力量熬过寒冬。”张力说，目前集团已有几十个项目进入了各地“白名单”，各区域、地区及项目管理团队务必高度重视，抓紧“白名单”的上报窗口期，所有在建项目应报尽报，并设法加大沟通力度，与相应金融机构磋商，争取尽快落实项目融资增量。

“尽管地产行业仍面临诸多前所未遇的困难与挑战，我们将带领全体富力人披荆斩棘、攻坚克难，以战天斗地的精神冲破一重又一重的难关。”张力表示。

来源：每日经济新闻、中国房地产报、中指研究院等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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