GDIRI观察丨中建玖合的羊城“方舟”

观点指数(GDIRI) 近日,中建玖合·未来方洲(备案名:文璟花园)在广州开盘,首日认购335套。该项目是中建玖合首次操盘广州的旧改项目。

项目位于黄埔区文冲地铁站附近,总占地面积约74.27万平方米,建筑面积220万平方米,规划货源约8000套。

中建玖合披露,该片区规划文元、江北、渡头三大组团,集创新办公、生态住区、山水公园、文化地标、商业街区、邻里中心、教育成长等7大业态为一体,被列为广州市重点建设项目。项目包含复建区及融资区两部分,业态包含住宅、商办、学校、配套等。

本次首开的为文元组团项目,共取得三张预售证,合计供应575套,主推建面约79-142平方米。

开发商为广州黄埔文冲东片投资有限公司,注册资本1亿元,由中建玖合发展集团等多方持股。2023年12月,中建玖合通过公开挂牌交易持有广州黄埔文冲东片投资有限公司34.3%的股权,而该公司正是文冲东旧改项目的实施主体。股权转让完成后,广州文冲经联社、中建玖合和知识城集团持有的股权比例分别为51%、34.3%、14.7%。

根据合同约定,复建区交付后,广州文冲经联社以约定的价格将持有的东片公司51%股权转让给中建玖合和知识城集团,并完全退出项目公司。中建玖合和知识城集团将按照70%:30%的股权比例继续合作开发融资区地块。复建区建设类型主要包括安置住宅、集体物业、公建配套等,融资区建设类型主要包括住宅和公建配套等。

2020年,中建玖合首入广州,曾先后打造了湾璟壹号和中建玖玥湾,这两个项目均位于广州南沙区。

湾璟壹号(鸿远华府)属于中建玖合首进广州的项目,并且和德信、弘阳联合开发,中建玖合股权占比51%。据广州住建局数据显示,湾璟壹号于2021年首发,目前合计8张预售证,住宅总计1036套,剩余110套未售,去化率约为89.4%。中建玖玥湾(久悦花园)于2021年首发,如今合计5张预售证,住宅总计427套,剩余175套未售,去化率约为59.02%。

可以看到,中建玖合之前的两个项目并未完全售罄,并且中建玖玥湾去化仅为六成。中建二局债券募股说明书显示,截止今年3月末,湾璟壹号项目地块累计销售24.09亿元,中建玖玥湾累计销售19.74亿元,两个项目的投资额分别为21.1亿元、18.49亿元。

前两个项目并没有给中建二局带来较大的投资回报,作为新进广州的“过江龙”,中建玖合也急需代表作打开市场。

此前,中建玖合华南区域召开2024年年中工作会,工作部署提及,“要打造全能超级大盘、再造广州现象级红盘”。

中建玖合·未来方洲或是其打造的广州销售的“方舟”。

根据阳光家缘数据显示,黄埔区去化周期为18.8个月,价格变动的因素还是较大。据了解,未来方洲周边项目供应并不少,中建·海丝城总建筑面积约240万平米,体量大概是8000-9000套。华润置地黄埔润府旧改项目也会成为中建玖合·未来方洲的竞品。此外,保利华发中央公馆、富颐华庭等老盘项目,由于板块供应过多,也不得不采取降价,适应市场的供需情况。

未来方洲靠近文冲、双岗双地铁站,3站金融城、6站琶洲,30分钟内直达珠江新城,区位优势会是较好的补充。

外部竞争激烈,中建系内部竞争也不小。今年四月份,中建集团与广州市人民政府在广州签署深化战略合作协议。根据协议,双方将在建筑业创新升级、重大基础设施投资建设运营、城市有机更新、央地企业合作、建筑产业集聚发展和走出去等多领域开展合作。

黄埔区是广州城市更新项目最活跃的区块之一,中建系企业进入黄埔旧改的可能性较大。未来方洲不仅要面临当下的项目分流,可能还会受到未来新增供应的影响。

观点指数认为,旧改大盘不仅周期长,而且需要足够多的资金沉淀,更需要有操盘市场的能力。中建玖合·未来方洲这条“方舟”估计会遇到很多风浪。

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