GDIRI观察丨光明地产上海纳储战略重启：本土市场再发力

观点指数(GDIRI) 近日，光明地产审议通过了2024年度房地产项目权益土地储备投资额度，总额为人民币60亿元，投资期限自2024年1月1日起至2024年12月31日止。会议还通过了2024年度新增总额不超过人民币330亿元的对外融资计划，融资期限与土地储备投资期限一致。

此次投资额度用于直接或间接购买土地。光明地产以聚焦转型为导向进一步加强战略优化和资源布局，围绕深耕上海的投资布局，稳步推进既定发展战略的转型落地。这是2022年无新增土储后，光明地产提出的第二次土地投资计划，并且进一步强调了在上海的重要投资地位。

第一次，是在8个月前的2023年10月8日，光明房地产审议通过了2023年土地投资预算，金额为60亿元，也提到了深耕上海。

光明地产曾喊出“三年实现500亿元”的销售目标，走出上海，在浙江、四川、云南、重庆、湖北等省市扩张。和其他房企一样，扩张的后遗症是不少项目销售萎缩，资金回流困难。

2023年全年，光明地产签约金额为89.93亿元，上年同期为118.65亿元，同比下降24.21%。权益签约金额为69.02亿元，上年同期为86.53亿元，同比下降20.23%。签约面积为91.49万平方米，同比下降18.48%。权益签约面积为68.10万平方米，同比下降13.11%。

从2023年年报来看，光明地产2023年的营业收入与净利润均出现大幅下降，特别是经营活动产生的现金流量净额转为负值，公司经营活动现金流净额为-7.68亿元，同比减少45.25亿元，主要系本期下属子公司收到房款等减少所致。这显示出公司现金流压力较大，可能面临资金流动性风险。

今年一季度，光明地产签约金额为 9.35 亿元，上年同期为 16.16 亿元，同比下降 42.11%。权益签约金额为 7.49 亿元，上年同期为 10.77 亿元，同比下降 30.41%。布局结构的优化还未体现在一季度的数据中。

其实，从年报上不难看出，上海的结构优势仍待进一步放大。2023年期内，光明地产房地产销售和结转情况（全部含88个项目），除了动迁房和车位项目，上海仅有5个项目在销售。房地产开发投资情况（全部含62个），上海在建项目有9个，新开工项目仅1个。

待开发的房地产储备中，仅有上海川沙六灶 03-04 地块一个项目，建筑面积72966平方米。其余八个位于江苏（4个）、浙江（2个）、河北（1个）、云南（1个）。

去年光明地产花费近12亿元在上海补充土储，但是土地用途为安置房。2023年年内，光明地产在上海市浦东新区川沙新镇六灶社区 03-04 地块协议拿地，面积为36483平方米，价格为68296万元。此外通过招拍挂获取了上海市浦东新区惠南镇民乐大居L07-02地块，出让面积为31244.50平方米，土地成交总价为人民币52506万元。

相比商品住宅，安置房的社会属性会多一些，溢价水平有限。以上海市内某房企为例，据观点指数测算，2019年-2023年商品房销售毛利均值约为40.5%，保障房为19%。商品房销售均价为3.2万/平方米，保障房均价为1.5万/平方米。均价的上升除了是商品房比例提高外，项目本身的溢价水平也是重要的因素。企业在项目上回归品质，回归用户的需求，可能会有更多的成效。

从市场竞争角度来看，光明地产回归上海并非易事。近年来，上海土拍市场一直延续分化的行情，核心热点地块受多家房企争抢，非热点地块基本以底价成交。不过，上海房地产市场仍有足够的吸引力。

国家统计局数据显示，2024年1-5月，上海市房地产开发投资比去年同期增长8%。商品房销售面积611.27万平方米，增长0.5%。

5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降1.1%、1.4%和0.8%，而上海则是上涨0.6%。

同比来看，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.2%，降幅比上月扩大0.7个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降1.8%、8.3%和7.4%，上海上涨4.5%。

5月上海新房房价指数环比涨幅位列全国第一。从前5个月来看，上海已经四度领涨全国。上海的价格韧性实际上给了房企许多信心，光明地产也不例外。

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