杭州土拍热度略升但分化依旧 新房限购政策或放开？丨市相
距离上一轮土拍落幕还不到两周时间，杭州再次迎来2024年第四批次地块的集中出让。
4月29日，杭州市5宗地块挂牌出让，总起始价153.86亿元，总出让面积71.09万平方米。最终，上城区四堡七堡单元JG1403-12地块终止出让，剩余4宗地块揽金117.5亿元，成交楼面均价19312元/平方米。
从成交结果看，龙湖、绿城、建发、中天+海威分别斩获一宗地块；从溢价率来看，未来科技城单元地块底价成交，浦沿单元地块低溢价0.7%成交，其余2宗溢价率超13%。
中指研究院华东大区常务副总高院生表示，对比上批次7宗地托底的成交现状，本批次土拍热度稍有好转，但分化持续加剧、利润空间亦有限，因此房企出价更加理性，仍然保持谨慎态度。
均好型地块将成房企追逐对象
本次土拍最大的看点之一，便是余杭区未来科技城单元YH090702-05、090702-10等地块。作为低碳国际未来社区地块，其在去年9月余杭区举办的2024年土地招商推介会上就已亮相。
资料显示，该地块距离未来科技城万象城和地铁3、5、16号线交汇的绿汀路站直线距离仅约450米。此外，3公里范围内有浙江大学医学院附属第一医院总部、菜鸟总部、人工智能小镇等产业、生活配套。
值得注意的是，该地块为本轮土拍中体量最大、起始价最高的地块。其出让总用地面积24.44万平方米，可建面积约46.2万平方米，包括3宗纯宅地、1宗商住兼文化活动中心等用地、4宗商业用地、1宗商业商务金融兼排水用地。其中住宅部分的体量约38万方，占比约82%。
最终，建发以底价84.95亿元摘得，楼面价18389元/㎡。多位业内人士表示，庞大的体量、高门槛的起拍价，让大部分房企望而却步，此次底价成交也在意料之中。
除了未来科学城地块外，萧山区世纪城核心区块单元XSCQ020204-04-01、XSCQ020204-04-02地块，是本次土拍中竞争最激烈的两宗地块之一。
据悉，该地块在挂牌期间已有3轮报价，最终经过22轮角逐，由绿城以8.66亿元竞得，楼面价32771元/㎡，溢价13.79%。该地块南侧直线500米处即为轨道交通2号线盈丰路站。地块出让面积10577平方米，可建面积2.6万方，需配建一所9班，新房精装限价46000元/平方米。
此外，龙湖以14.35亿元竞得滨江区浦沿单元BJ040403-05(1)地块（原长河单元R21-B12地块），楼面价20216元/㎡，溢价率0.7%；中天+海威以9.53亿元竞得上城区丁桥单元JG0404-11地块，楼面价19527元/㎡，溢价率15.09%。
高院生指出，丁桥地块溢价率达本批次最高，反映出房企投资逻辑的微妙变化。从投资风险的角度来看，丁桥地块投资标的较小，风险相对可控。从地块质量来看，该地块配套及居住现状均好，未来竞争产品有优势。因此，主城范围内、风险可控的均好型地块或将成为房企追逐对象。
他进一步表示，目前杭州5批次将于5月16日出让，但从地块质量来看，多为远郊地块，预计热度难有起色。杭州急需提振市场信心，在当前流速持续下滑的背景下，若增加利润空间，或将提升企业拿地信心。
长期来看新房市场有望松绑
事实上，近三年来，杭州土地出让金常年位居全国前三。但进入2024年，特别是自3月以来，土拍市场持续降温。其中，3月29日出让的5宗地块中有2宗流拍；4月16日出让的8宗地块中有7宗底价成交。
土地市场的热度一定程度上反映了当地楼市的变化趋势。在行业持续深度调整的当下，杭州新房市场也呈现分化态势。
有关统计数据显示，2023年杭州市区（含富阳、临安）新房成交量创2018年以来新低。同时市场低迷亦反映在中签率上，2023年杭州市区（含富阳、临安）整体楼盘中签率为43.68%，是2018年购买热情最低的一次。
此外，克而瑞数据显示，今年2月、3月杭州商品住宅成交不及往年同期。其中，2月杭州共推盘8次，553套房源入市，整体去化率38%。3月杭州十区商品住宅成交面积78.4万㎡，同比下跌42%。
可以看出，杭州新房市场亦未走出独立行情。而在市场持续承压、基本面仍未好转的情况下，楼市政策仍以宽松为主基调。
据诸葛数据研究中心不完全统计，自去年以来，截至今年4月28日，全国已有约35城放松限购政策，其中合肥、昆明、苏州、长沙等22城全面放松限购。
另据中指研究院监测，截至目前，除海南省外，核心城市中包括四个一线城市和杭州（新房）、天津、西安核心区仍维持限购政策。
那么，杭州是否也会解除新房市场限购？对此，中指研究院分析师表示，基于杭州目前的新房市场表现，以及3月14日发布的《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》而言，短期内杭州不会出台新房政策。但从长期来讲，是有可能的，不过也是需要看之后的土拍效果，新房市场表现等。
多位业内人士亦认为，楼市政策宽松调整基本上已是“全国一盘棋”，预计接下来会覆盖到更多城市。
文/崔瑞婷