杭州土拍溢价率创新高，新的“板块地王”诞生

7月23日，杭州迎来2024年下半年的首场土拍，两宗地块共计收金29.4亿元。值得一提的是，这场土拍出现了接近60%的溢价率，创下2019年以来杭州土拍市场的溢价率历史新高，也诞生了板块新地王。

记者了解到，本次土拍报名房企数量超过10家，大家、兴耀、中海、滨江、绿城、保利、建发、招商、越秀、中天、海威等杭州本土及外来房企悉数到场，但最终拿地的则是“老面孔”绿城以及滨江。

具体来看，两宗地块分别位于杭州上城区的城东新城，以及临平区的临平新城，总出让面积69.2亩，总建筑面积9.29万平方米，总起价22.9亿元。

其中，上城区城东新城SC080201-57地块，是原安琪儿地块中第二宗亮相的宅地，经过43轮竞价，地块由滨江集团竞得，成交总价23.37亿元，成交楼面价35524元/㎡，溢价率22.55%。

今年年初时，滨江就竞得过安琪儿地块的首宗宅地，也就是已经开盘的翡翠嘉运府，该盘今年6月首开，新房整体摇号中签率低至14.5%，根本不愁卖。而滨江此次新拿地块就在翡翠嘉运府旁，成交楼面价比年初拿地时便宜了约700元/平方米，而新房精装限价依然是46500元/平方米，利润空间进一步上升。

中指研究院华东大区常务副总高院生表示，该地块可沿用翡翠嘉运府的售楼部与营销团队，由滨江来操盘，成本管控更有优势。

另一宗由绿城竞得的宅地则位于临平区，从土地出让规划来看，这里未来将打造成低密豪宅——容积率仅有1.2，地块限高24米，新房价格无限制。

该地块经历了46轮角逐，最终被绿城与坤和联合体拿下，土地溢价率高达59%，成交总价6.05亿元，成交楼面价为22287元/平方米，这一楼面价创下该项目所在板块的最高纪录。

高院生表示，该板块断供已有三年之久，目前板块内无在售项目，而且此次出让地块的体量较小，起拍金额仅3.8亿元，房企拿地门槛较低，且起拍楼面价仅1.4万元/平方米，比三年前板块内土地的起拍楼面价还大幅降低2000元/平方米，地块容积率仅1.2，且新房不限价，未来可以做溢价更高的低密产品，所以才吸引众多房企参拍，最终出现高溢价的情况。

杭州土拍从去年11月开始恢复“自由竞价、价高者得”的规则，不再设置溢价率限制。

根据万得（wind）数据，今年上半年，在新的土拍规则下，杭州共计成交住宅用地34宗，成交总价达到585亿元，平均溢价率为8.22%。

而根据中指研究院监测数据，上半年杭州市区共成交34宗涉宅用地，较2023年同期减少32宗，成交总建筑面积同比下降42.4%，土地出让金收入也同比下降接近40%。

虽然土地出让规模显著回落，但无论是万得还是中指研究院都录得杭州住宅用地成交金额排在全国第二位，仅次于北京。

杭州上半年涉宅地块出让数量大幅下滑，已引发市场担忧，有评论分析称，杭州热门板块接下来或许会出现新房库存吃紧的情况。

不过，记者查阅杭州规划和自然资源局网站发现，杭州2024年全年住宅拟收储10000亩，力争出让8000亩，与2023年普通商品住宅用地出让数据（7789亩）基本持平。如果想完成全年目标，下半年杭州需要“快马加鞭”出让土地。目前杭州已公示5宗地块，将于7月30日、8月13日、8月19日出让，下半年涉宅地块的出让频次或有所提升。