上海土拍掀热浪：杨浦区地块溢价率超21%晋升新“单价地王”

本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道

（在“沪九条”出台后的上海首场土拍中，平凉社区地块刷新了杨浦区单价纪录。）

7月9日，上海市迎来土地出让恢复“价高者得”规则后的首场土拍，其中关注度较高的便是杨浦区平凉社区88街坊02H1-01地块，共吸引9家竞拍人参与。保利发展最终以总价22.03亿元拿下该地块，溢价率约21.18%，成交楼板价88462元/平方米，成为杨浦区新的“单价地王”

《中国经营报》记者了解到，在新的“单价地王”带动下，2024年上海市三批次土拍热度整体较高。4宗地块全部成功出让，规划总建筑面积约29万平方米，总出让金额约91亿元。

“由于本轮土拍采取‘价高者得’的方式，加之近期上海楼市有所升温，市场关注度非常高。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，杨浦平凉社区地块溢价率超过10%在预料之中，最后溢价率定格在21.2%，显示出房企愿意接受一定程度的拿地溢价成本。中心城区的优质地块产品还是会吸引中高端改善客户，销售压力不会太大。

有接近保利发展的相关人士告诉记者，保利发展在杨浦区深耕多年，打造了保利香槟花园、保利和樾天汇、保利海玥天汇等众多项目。杨浦区的众多板块位于内环内，加之近年来导入不少优质产业，区域发展态势有目共睹，因而新房市场受到改善客户的青睐，项目去化也普遍较好。

杨浦诞生新“单价地王”

杨浦平凉社区地块是上海市此轮土拍的焦点。

“杨浦平凉社区地块之所以受到市场关注，主要在于地块质量不错。”卢文曦表示，该地块位于内环内并靠近杨浦大桥，南侧是多层住宅，高区房源有机会直接看到黄浦江景观，同时交通便利。地块面积只有1.38万平方米，可以开发2万多平方米的小区，在总面积不大的情况下总价可以控制，对开发商来说不会有太大的资金压力。

记者了解到，率先争夺上述地块的是中海地产，首次出价便达到18.19亿元。随后越秀、北京城建联合体加价1000万元，绿城中国在不到10秒钟后也选择加价1000万元，上海城投同样加价1000万元，报价18.22亿元。

此后，保利发展在竞价“下半场”开始发力。当上述地块竞价到第30轮时，绿城中国、华润置地、中海地产、建发房产决定放弃，最终进入到保利发展、上海城投与越秀、北京城建联合体的“三国大战”。

最终，在竞价至第60轮时，保利发展如愿以偿以总价22.03亿元拿下上述地块，溢价率约21.18%，成交楼板价88462元/平方米，刷新了区域土地单价纪录，成为杨浦区新的“单价地王”。

卢文曦进一步表示，杨浦平凉社区地块背面是“高阳里”项目，目前已全部售完。周边还有保利琅誉项目，这些项目的房地联动价在11.7万元/平方米左右，去化预计都将不错。“该项目预计一次开盘就能完成销售，因此开发商的参与热情较高。”

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，在上海市此轮土拍中，越来越多的房企开始重视深耕区域的重要性，保利发展就是坚持深耕杨浦区。与此同时，未来房地产市场的接受度和想象力也将出现变化，这是房企敢于出价的关键原因。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰则认为，取消溢价率上限代表着上海市土地市场在经历3年限价后，重新回归到“价高者得”的市场逻辑。同时，此举有利于企业打造“好房子”，从而增加政府土地出让收入，有利于城市环境及基础设施建设。

陈炬兰进一步分析称，杨浦平凉社区地块高溢价率成交，使得客户对该板块房价上涨有一定的预期。但未来的获批售价或将高于实行房地联动价的项目，这亦将对拿地开发商的销售及产品打造能力构成挑战。

普遍看好高端改善市场

和此轮地块全部出让、溢价率走高相比，今年上半年，上海土拍市场表现并不理想。

克而瑞统计数据显示，今年上半年，上海市土拍市场成交金额约416亿元，同比缩水近二成，成交楼板价同比上涨三成。同时，供应宗数减量近六成，成交建筑面积仅为2023年同期的25%；外环内供应增加，所占比重上升至1/4，用以提振市场信心。

与此同时，房企参拍意愿下降。克而瑞研报分析称，今年上半年，上海市土拍TOP10房企参与度均有所下滑，其中招商地产、华润置地、中铁建、建发房产参与度缩水三至四成。

进入今年下半年，在杨浦区新“单价地王”的带动下，2024年上海市三批次土拍热度较高。据了解，4宗地块全部成功出让，规划总建筑面积约29万平方米，总出让金额约91亿元，成交楼面均价约31496元/平方米，其中2宗溢价成交，2宗底价成交。

陈炬兰告诉记者，上海市本轮土拍参拍企业有所减少。4宗地块共吸引12家企业参拍，热门的杨浦平凉地块参拍企业共9家，而宝山顾村地块和奉贤新城地块均仅有1家企业参拍。从企业性质来看，本次土拍未现民企身影，仅有绿城中国1家混合所有制企业。

陈炬兰表示，上海市本轮土拍供应结构更佳，地块间热度分化更为显著。除了杨浦区新的“单价地王”，杨浦区长白社区地块由北京城建、越秀联合体以22.30亿元成功摘得，溢价率约17.12%。而宝山顾村地块、奉贤新城地块则分别由招商蛇口、中旅投资联合体和奉贤发展以底价成交。

“本轮土拍回归到此前‘价高者得’的竞拍方式，中心区地块必定受市场较高关注。”卢文曦分析认为，在完全市场化背景下，有些城市的部分地块溢价率可能超过30%甚至达到50%，上海市是否也会出现这样高的溢价率还有待观察。目前来看，尽管取消最高溢价，房企拿地还是比较理性，不会盲目挑战更高溢价率。

“在政策利好推动下，上海市新房市场成交开始放量，购房者信心开始恢复。土拍溢价率提高正是市场回暖的表现之一，说明房企对上海市未来房地产市场尤其是高端改善市场的前景看好。”卢文曦总结道。

（编辑：张家振 审核：童海华 校对：颜京宁）