恒大效应 陆加强预售屋资金监管

大陆房市危机与官方政策动作

近期爆发债务危机的恒大集团，又被大陆多地政府指控恶意逃避预售资金监管。为防堵类似事件一再发生，影响市场与金融秩序，16日传出大陆住建部正起草文件加强相关监管，并要求各地方住建部门汇报意见及建议。

经济观察报16日报导，消息人士表示，为保障项目顺利完工并达到竣工备案条件，一般而言，大陆购房者会将房款全额汇进监管帐户，并由住建部门和银行锁定其中一部分重点监管。资料显示，目前各地设定的重点监管资金比例在5％至40％。

然而，过去几年无论是「楼盘烂尾」无法交付，还是房企拖欠建筑商、供应商款项等问题，多因预售监管资金被挪用而引发。以恒大集团为例，近三个月来已被长沙、杭州、福州等地住建部门通报其恶意逃避相关监管，并未将购房款按要求缴存至监管帐户。

有地方住建厅官员透露，恒大在大陆各地打折促销卖房，但部分项目预售款没有用于支付工程款，而是直接抽调到集团总部。包括恒大在内的不少房企，与建筑商、供应商利用监管漏洞，透过开具假发票、虚报工程进度等方式，提前支取预售监管资金。

报导指出，自中国人民银行与住建部2020年8月公布「三道红线」，以及在「两个上限」政策下，多地对预售资金监管趋严，提高了重点监管资金比例、减少了提取额度和次数等。这让房企对现金的渴求愈加强烈，预售监管资金也成为开发商觊觎的「金山」。

尤其在2021年下半年融资难，抵押贷款收紧等背景下，房企急需资金偿还贷款与拿地，解冻预售监管资金更加成为各家房企的燃眉之急，业者为达目的可说是各出奇招。

为防堵类似事件一再发生，大陆住建部正起草文件加强预售资金监管。目前各地监管办法不一，主要实行全额监管和重点监管相结合的方式。另一方面，鉴于当前房企集体面临景气寒冬与债务压力，人行15日透露出房市政策松绑讯号，指部分金融机构对房企「三线四档」的融资规则存在误解，已要求主要银行平稳投放房地产信贷。

对此，中国指数研究院16日解读，这是大陆政府向市场传递维稳讯号，第四季随着房地产贷款投放提速，房企的资金压力将获得缓解。