黄浦老城厢地块70.8亿打包 上海城投置再造一个”露香园“？

观点网随着老城厢地块遴选结果的公布，上海城投在黄浦的布局进一步加深。

10月15日，据上海土地市场消息，黄浦老城厢六幅地块通过遴选出让的方式由城投置地获得，成交总价70.8亿元，溢价率约为1.4%。。

谈起城投置地，大家自然而然会将其和露香园联想到一起。

城投置地作为上海城投控股旗下全资子公司，深耕老城厢多年，此次也是凭借着成功打造城市风貌作品露香园的资质顺利通过遴选。

在此次地块出让申请人应符合条件中，就明确指出，申请人必须符合以下三点条件：一是2023年会计年度总资产不低于1000亿元；二是房地产开发企业资质二级及以上；三是具有在国内城市保护、修缮和开发利用历史建筑的经验。

由此可见，倘若此次项目能顺利改造完成，有望成为上海城投的第二快活字招牌。

资料显示，本次出让的6幅地块总建面约7.92万平方米，起始总价高达69.81亿元，为住宅、商业、社区级公共设施混合用地，包含了黄浦区小东门街道235B-03、237A-02、237B-01、237C-02地块及东街、学院路道路地下空间地块（部分）、豫园街道231B-02、231C-01地块及盛家街道路地下空间地块。

根据文件约定，住宅建筑总面积不超过 5.73万平方米，商业建筑总面积不能小于1.97万平方米，社区级公共设施建面也不得低于0.25万平方米。

地块的价值在绝大情况下取决于位置，具体来看，6幅地块整体四至范围大致是北至昼锦路，南至复兴东路，东至中华路，西至三排楼路，属于老城厢历史文化风貌区范围内，妥妥的上海豪宅核心区。

从邻居的质量也能看出地段的宝贵价值——地块北侧是城隍庙、豫园和BFC；东侧是滨江名人苑、浦江公馆；西侧是光明初级中学、复地雅苑；南向是华润外滩九里、融创外滩壹号院、绿城黄浦湾等豪宅所在的董家渡板块。

具体到地块周边项目，新房方面，据贝壳APP显示，同属于黄浦区位于新天地板块的凯德·茂名公馆均价在16.8万元/平方米，且该楼盘于今年5月首日开盘收金就超31亿元，去化率100%；豪宅项目中海顺昌玖均价17.2万元/平方米，开盘当日销售额达到196.53亿元，创下全国商品房单次开盘最高销售额纪录。

二手房方面，与该地块紧挨着的复地雅园公馆，挂牌均价14.67万元/平方米；露香苑挂牌价格22.9万元/平方米；璞玉ONW均价15.8万元/平方米；太阳都市花园二期11.8万元/平方米；绿地名人坊10万元/平方米。

然而，机遇往往与挑战并存，申请人条件如此严苛，同样预示着该项目必然具备一定的挑战性。

单从历史风貌保护角度来说，从空间肌理、道路街巷、历史建筑到公共环境等，都有着非常严苛的设计要求和限制，就十分考验操盘手。

肌理方面，除237B-01地块(部分)、237C-02地块外，均划定为肌理保护范围，项目范围内肌理保护范围占比不小于69%。目前，福佑南地块总面积约1.57万平方米，但根据设计要求，保护更新建筑总规模不应小于3.82万平方米。

如此高难度的规划设计要求，让不少开发商望而却步，即使项目价值潜力巨大，也难以激起他们冒险一试的决心。

除了规划难度颇高之外，本次开发体量虽不算庞大，但地块分布不集中，不仅要精心规划六幅地块，还需兼顾周边现有项目，这对操盘手的全局视角与协调能力构成了极大考验。

《设计任务书》中就明确指出，该项目设计总体城市设计范围为地块所在街坊的围合范围，北至昼锦路，东至中华路，南至复兴东路，西至三牌楼路。总用地面积约17.1公顷。设计应对总体研究范围内的建筑布局、功能业态、公共空间等方面进行概念性设计。

在地块建设条件第二十条功能业态建设中也同样提及到，受让人应统筹考虑周边BFC、福佑地块等重要商办地块布局情况，协同招商形成商业功能错位互补，避免与周边地块商业同质化。

避免商业同质化固然是一大挑战，但如何在豪墅林立、竞争异常激烈的老城厢打造出独具个人招牌的别墅项目更是一个棘手问题。

总体而言，上海城投在打造露香园项目时就已历经诸多类似挑战，经验有一定积累，且此次出让的6幅地块就位于老城厢的第一象限，与老城厢第二象限露香园中间仅隔着豫园、城隍庙。因此，尽管开发难度较大，但市场仍对其抱有信心。

近期，露香园项目亦有诸多新动向。

就在前天举行的上海城市更新发现官主题活动会上，上海城投露香园项目被授予首个“城市更新观察点”。此外，露香园A地块天际大平层也即将推出，户型为建面约260-882平方米。

从老城厢第二象限的露香园片区，再到如今老城厢第一象限的6幅地块，上海城投能否继续打响其招牌，唯有拭目以待。