黄奇帆再预言未来房地产，今年已基本应验，明年或大概率也是对的

预测房地产的人有很多，但真正靠谱的没几个。一般都是在市场好的时候疯狂唱多，市场低低迷的时候又转为极力唱衰，反正主打一个见风使舵。但是有一个人的预测不得不服，那就是学者型官员黄奇帆。

记得恒大暴雷前一年，房地产市场异常火热，那个时候黄奇帆就说了，国内房地产负债率远高于香港和欧美发达经济体，这不是正常现象，未来一定会把这个杠杆降下来，大部分房企或被兼并或者关门。

结果呢，没多久，针对房企的“三道红线”横空出世。其实回过头去看，如果当时房企们都听了黄老的，及时控盘清盘，后面这几年的日子会特别的滋润。

但是很多房企并没有采取这样的策略，甚至有的企业还在这期间加大杠杆，结果可想而知。

那么黄老为什么会预测的那么准？一方面是因为他的博学；另一方面，他本身就是政府高级官员，对政策的展望非常具有前瞻性。

而且我们回过头去看，这不只是黄老第一次预测房产走势，几次预测的都很准，而最近的一次关于预测未来房子走向，看原视频讲话时间是2023年。

当时有听众提问，“请黄老分析一下，目前房子有没有跌到最低？明年的房地产会怎样？”，对于这个敏感话题，黄老没有直接回答，而是用数据依据说话。而且其中有一些预测，现在已经验证了。

比如在黄老看来，2021年和2022年房价并没有大跌，只是“有行无市”，从2021年到2022年，房价和交易量开始减少了，2021年为18亿平米，降到2022年的15亿平米，大概降到12亿平米左右会守住平衡，就不会降到5，6，7，8亿平米。

为什么是12亿平米呢？

黄老用数据解释原因，因为中国的房产建成的、在使用中的房子现在有500多亿平米，理论上50年折旧，每年折旧1/50，500亿平米的2%就是10亿平米，然后再加上总有结构性的需求调整，有个2亿平米，所以，这12亿平米的需求就是坚实的底部，会守住的。

实际上，2023年的销售额为11.7亿平米，踩在了他说的支撑点。按照今年前几个月的销售情况，今年差不多也会达到这个水平。

一句话，不论是从建筑量，还是投资量的角度，市场销售显然是超跌了。

但王老也说了，按理来说，银行、开发商、房产持有者都不想房价继续跌，但为什么2023年跌了那么多呢？原因就在法拍房。

在他看来，在2000年的时候，法拍房只有20万套， 2023年数据未出，估计有400万套。按照100平方米计算，是4亿平方米，是全国年销售量的35.81%。法拍房交易量超过20%，就成为区域的房价。就足够影响市场了。

在这样市场状态下，深圳、上海等城市局部楼盘出现30%的跌幅。但这还不是整体下跌那么多，但到了明年（2024年）出现整体30%跌幅时，法拍房就会出现打“对折”情况，如此，政府就应该出手了，比如拿出5万亿把房子收了，用来做公租房、廉租房等等，政府收了是不会亏的，因为一个国家本身就应该提供30%的保障房。

房企拿到这笔收购资金，就能还银行和供应商等债务，5万亿可以抵消15万亿的债务。

在黄老看来，其实他去年就很确信，今年房子一旦打7折、6折，政府就会出手，收购房子用作保障房。达到30%的保障房，以后也不用建了，这手操作既去了库存，又平衡了债务，一举两得！

现在我们回过头去看黄老的预言，基本上都已经应验了，比如房拍房的规模，市场的调整，国家出手收购存量房等等。

唯一等待验证的就是市场的底部和企稳时间了，按照黄老的预判，新房销售额12平米，属于市场平衡点，2023年已经到达了这个平衡点，按照2024年前几个月的销售情况来看，全年销售额可能只有10亿平米左右，这明显属于市场非理性超跌状态。这无疑会加快救市政策的出台，力度更大、更有效的政策相信不远了。但要达到12平米的均衡数据，大概要在明年了。

不过有一点可以肯定，今年官方多次强调防范系统性金融风险，足以说明一点，市场不仅得救，而且还要全面救起来；如果没起来，市场的政策只会加码，一直到市场企稳和回暖。

从这个角度来看，最困难的时刻差不多也该过去了，明年大概率是可以期待的。

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