基础设施REITs加速扩容：“上新”养老设施等资产，收益率交由市场

21世纪经济报道记者李域 深圳报道基础设施REITs迈入常态化发行新阶段。

7月26日，国家发改委官网发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称《通知》），对推进基础设施REITs常态化发行工作作出部署。其中提出，全面推动基础设施REITs常态化发行。

值得关注的是，与试点政策相比，《通知》主要是进一步聚焦重点，明确审核内容和把关标准；进一步简化程序，提高申报推荐效率；进一步压紧压实各方责任，确保权责一致；进一步优化政策空间，激发市场活力等四方面重大变化。在适当扩大发行范围方面，增加了清洁高效的燃煤发电、养老设施等资产类型。

国家发展改革委投资司负责人表示，将抓紧出台基础设施REITs申报格式文本、评估工作指引等配套制度规范，进一步提高申报推荐各环节工作的标准化、规范化水平，不断提高申报推荐工作质量和效率。

多位业内人士认为，随着基础设施类REITs发行政策不断完善，发行规模不断增长，在供需改善趋势下，国内基础设施REITs规模有望加速扩容。

增加养老设施等资产类型

2024年以来REITs发行政策持续发布，不断提升投资者信心。

《通知》从拓宽申报项目行业范围要求、优化项目基本条件要求、提高项目申报工作质量和效率、加大回收资金使用灵活度、提高项目申报工作质量和效率、压紧压实各方主体责任等几大方面对推动REITs常态化发行作出了要求。

具体来看，与试点政策相比，《通知》主要有四方面重大变化。包括进一步聚焦重点，明确审核内容和把关标准；进一步简化程序，提高申报推荐效率；进一步压紧压实各方责任，确保权责一致；进一步优化政策空间，激发市场活力。

国盛证券认为，供给角度看，《通知》通过优化政策增强资产所有者发REITs意愿，同时降低发行阻力。

具体来看，一是优化发行流程，取消前期辅导环节，明确各环节时限要求，有望提升发行便利、降低发行人资金成本；二是扩大行业范围，增加清洁高效的燃煤发电、养老设施等，拓宽规模大、收益稳定的资产来源；三是调整规模要求，放宽因行业共性原因导致缺乏可扩募资产，或首次发行规模超50亿元项目的可扩募资产规模要求；四是取消收益率要求，不再对项目未来收益率提出要求，交由市场判断和决策；五是提高回收资金使用灵活度，取消用于存量资产收购的30%比例上限，将用于补充流动资金的比例上限从10%提高至15%。

从需求角度看，在长端利率持续下行背景下，以险资为代表的各类长期资金存一定的利率倒挂，亟需收益长期稳定较高的资产匹配投资需求，基础设施REITs作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，需求有望保持旺盛。

因此，国盛证券认为国内基础设施REITs规模有望加速扩容。

常态化发行新阶段

2020年4月，基础设施REITs试点工作正式启动。2021年6月21日，首批9个基础设施REITs试点项目挂牌上市。

截至目前，国家发改委已向中国证监会推荐67个项目（含扩募项目），其中44个项目发行上市，共发售基金1285亿元，用于新增投资的净回收资金超过510亿元，可带动新项目总投资超过6400亿元。

2024年初，由于“会计类第4号文”和新“国九条”等政策释放利好，叠加无风险利率下行，投资者情绪回暖。

在先锋瑞驰私募基金相关人士看来，市场经历了2023年到2024年初二级市场的波动，证监会2024年2月8日印发《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确了并表原始权益人合并财务报表层面关于基础设施REITs其他方持有份额可列报为权益；同时对于年报的信息披露进行了明确，有利于保险公司投资公募REITs风险因子的设置，降低其偿付消耗从而增加投资吸引力。

多项政策落地后的公募REITs市场表现出现了较大的涨幅，市场逐步恢复。

据统计，上市基础设施REITs项目已累计向投资者分红超130亿元，2024年上半年中证REITs全收益指数上涨8.65%。

国家发展改革委投资司负责人表示，基础设施REITs试点工作启动以来，制度规则持续完善，发行规模稳步增长，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健，各方面参与积极性不断提升，基础设施REITs对促进投融资机制创新、深化资本市场改革、服务实体经济发展的重要作用正逐步显现，推进常态化发行已具备良好基础。

据悉，《通知》采用“新老划断”的方式实施。2024年8月1日之后，报送至国家发展改革委的项目，按照《通知》要求执行。2024年8月1日之前，国家发展改革委已正式受理和已正式推荐至中国证监会的项目，继续按照原申报要求执行；同时，在回收资金使用方面，可自主申请按照《通知》最新要求调整，以加快回收资金使用、更好促进投资良性循环。