基础设施REITs将上市啦！有重要交易提示 让你秒懂

中国首批公共基础设施REITs将于6月21日正式上市，共有9单基础设施REITs试点项目将分别在上海证券交易所（5单）、深圳证券交易所（4单）上市交易。

作为中国资本市场新增的一个投资品种，基础设施REITs的风险水平低于股票，高于固定收益产品。在业内看来，基础设施REITs是一种现金流较为稳定、流动性良好的金融资产，更适合中长线投资者。

那么，在投资基础设施REITs之前，投资者应先认识REITs，它有哪些功能和特点，为何我国公募REITs试点首选基础设施领域，公募REITs和公募基金有何区别，以及投资者应如何参与投资，有哪些投资风险？

何为REITs？

REITs，即不动产投资信托基金，是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。

这里要提醒的是，不要一提到REITs就认为只是指住宅、商业地产领域。REITs虽起源于房地产领域，但随着市场的不断发展，其适用范围逐步涵盖通信设施、电力配送网络、高速公路、污水处理，以及其他能产生长期稳定收入的基础设施资产。

这次首批试点项目就主要包括垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等主流基础设施。

在境外市场，REITs已是发达市场成熟金融产品。美国、澳大利亚、日本、加拿大等成熟市场均设立基础设施REITs板块。在美国市场广义的基础设施REITs总市值超过5000亿美元。

我国基础设施项目规模也较大，根据国家统计局披露的数据，截至2020年年末，中国基础设施存量约为130万元，其中适合作为REITs投资标的的基础设施，如产业园区、收费公路、发电、输电铁路、轨道交通、污水、污废处理和数据中心仓储物流等，存量规模总计超过30万亿元。

除了存量规模外，增量规模较大、收益稳定，也是我国公募REITs试点首选基础设施领域的原因。

有业内人士表示，从增量上看，我国每年新增的基建投资规模超过15万亿元，统计局预测算，我国基础设施整体存量水平约相当于发达国家的30%，还有较大增长空间。随着产业政策逐步向新基建方向倾斜，包括5G通信设施、城市轨交、数据中心、特高压、新能源车充电设施等领域的投资，也有望为REITs提供新的可选资产。从收益上看，较多成熟的基础设施，比如电力、水利、高速公路等项目都有稳定的收入和现金流，适合作为REITs的底层资产。

那么，我国推出基础设施REITs的意义有多大？

上交所相关人士表示，REITs产品是我国资本市场深化供给侧结构性改革的重要环节，具有重大的意义，首先REITs可盘活基础设施存量资产，降低企业的杠杆率，提升企业的经营绩效；其次，REITs产品可借助资本市场公开透明的机制，拓宽基础设施项目的融资渠道，推动资本市场更好的服务实体经济；REITs产品也填补了当前金融产品的空白，丰富了投资品种，便利投资者投资于流动性较弱的基础设施。

公募REITs和公募基金有何区别？

历经10余年的研究、酝酿和筹备，REITs将在中国资本市场正式登场。

按照募集方式，REITs可分为公募型和私募型。从国际经验来看，REITs市场的发展并非一蹴而就，目前普遍要求REITs以公开募集上市交易为主，我国REITs市场经历了前期私募REITs的探索和尝试，在国内既有法律框架下，发行了具有相似功能的类REITs产品。

2014年，首单类REITs发行。截至2020年12月31日，全市场共审核通过99单类REITs产品，总规模合计约3000亿元，其中已发行规模1737亿元。

2020年4月，国家发改委联合中国证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，我国基础设施领域公募REITs试点正式起步。

投资者对常见的股票、基金、债券、基金、货币基金等并不陌生，或许已经有过购买经历，那么公募REITs和普通的公募基金有何不同？

其实公募REITs也是公募基金的一种，只不过在投资标的、发行定价以及市场波动等方面，与其他公募基金产品有些不一样。例如在投资标的方面，REITs是限定主要投资于不动产的基金，此次试点的基础设施包括仓储、物流、收费、公路、信息网络、产业园区等，不包括住宅和商业地产。

简单来说，基础设施公募REITs可以让投资者们用较少的资金参与到大型基建项目中，从而分享项目的基础收益和资产升值。

另外，与普通公募基金着重在二级市场交易不一样，公募REITs要求基金管理人参与到一级市场中，而且要主动履行项目日常运营管理的职责，以获得更好的回报。也就是说投资者申购REITs份额后，基金管理人会代替他们对其所投资的项目进行监督和管理，从而让这个项目较好地运营起来，保证收益得以实现。

哪些投资者可以参与投资？

那么，哪些投资者可以参与基础设施公募REITs？

参与基础设施公募REITs发售的投资者可以分为战略投资者、网下投资者以及公众投资者三类。

基础设施项目的原始权益人是必不可少的战略投资者，原始权益人或其同一控制下的关联方的战略配售比例，合计不得低于本次基金份额发售数量的20%。其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于5年，超过20%的不少于3年，并且持有期间不允许质押。

此外，市场声誉和影响力良好、资金实力较强、具有长期投资意愿的其他专业机构投资者也可以参与战略配售，配售比例由基金管理人与财务顾问协商确定，持有期不少于1年。

扣除向战略投资者配售部分后，网下发售比例不得低于本次公开发售数量的70%。公众投资者通过基金销售机构以询价确定的认购价格参与公募REITs份额认购，至多24%。个人投资者可参与投资。

尽管对普通投资者参与基础设施公募REITs没有资产状况和投资经验的具体要求，但是首次参与份额认购和交易的投资者应经过基金销售机构的适当性评估和匹配等，并以纸质或电子形式签署风险揭示书，确认已了解产品特征和主要风险。

如何参与投资？

基础设施公募REITs的风险收益特征，基于股票等权益类与债券等固定收益类之间。

相对股票而言，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，分红预期较稳定；相对债券而言，投资者能享受资产的增值收益，也更看重其成长性。

投资者该如何参与基础设施公募REITs投资？

投资者可使用人民币普通股票账户、封闭式基金账户，以及开放式基金账户参与战略配售、网下配售和面前公众投资者发售份额的认购。

参与方式上，投资者可以通过竞价交易、大宗交易，或者报价、询价、指定对手方等交易所认可的交易方式参与交易。

与股票交易一样，投资者参与基础设施公募REITs集合竞价交易的，申报时间为每个交易日的9：15至9：25，交易时间为9：30至11：30、13：00至15：00。

投资者参与基础设施公募REITs竞价交易的，申报数量应当为100份或其整数倍；通过询价和大宗交易方式时，单笔申报数量应当为1000份或者其整数倍。

不同于A股交易的申报价格最小变动单位为0.01元，基础设施公募REITs交易申报价最小变动单位为0.001元，这与投资者参与的交易所场内普通基金交易一样。

和股票交易一样，交易所对基础设施公募REITs交易实行价格涨跌幅限制。但需要投资者注意的是，基础设施公募REITs设置上市首日30%和非上市首日10%的涨跌幅比例限制。同时产品上市期间，基金管理人原则上应当选定不少于1家流动性服务商提供双边报价等服务。

有何投资风险？

作为一种投资品种，基础设施公募REITs丰富了投资者的投资选择，不过基础设施公募REITs也可能面临以下投资风险：

第一，现金价格波动风险。基础设施公募REITs大部分资产投资于基础设施项目，市场价值及现金流情况受经济环境运营管理等因素影响，可能发生变化。

第二，基础设施项目运营风险。基础设施公募REITs投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况。基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善，存在基金收益率不达预测的风险。

第三，流动性风险。基础设施公募REITs采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，投资者结构以机构投资者为主，存在流动性不足等风险。尤其通过场外销售机构认购基金份额的，需要转投管制场内证券账户才能参与交易。

第四，税收调整风险。基础设施公募REITs运作过程中，可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负。如果国家税收政策发生调整，可能影响投资收益。

投资者应当在参与相关业务前，认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施公募REITs相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。