激活工改出路 金地深圳山厦旧改转轨“工业上楼”

观点网“工业上楼”新政中，对于住宅部分的放宽与让利，在当下工业监管升级背景下相比工改工路径更具备优势，也是金地工改项目本次改道的背后逻辑。

近期，深圳交易集团披露了龙岗区平湖街道山厦工业区城市更新项目交易结果公示，项目已于2024年3月11日完成单一来源谈判工作。

从交易结果上看，金地不出意外地继续负责操盘该旧改项目，中标的成交方案为回迁厂房物业面积约22.91万平方米，总价值约为32.07亿元。

金地转轨

由于工改工项目对资金沉淀量大，且开发周期长、增值空间小，市场容易形成“工改工项目推动难、利润低”的普遍认知。

统计数据指出，工改工工作周期较长，最短3年，长达5-6年，主要在计划阶段、规划阶段、审批阶段工作时间过长。

近年来，深圳旧改规则及政策不断变化、规则不断清晰，特别是去年颁布的工业上楼新政，为“工改”项目的拖延症开出了一剂良药。

2023年2月7日，深圳市人民政府印发出台《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》（下称“工业上楼”新政）。合一城市更新集团、合一产业公司董事长罗宇指出，“工业上楼”新政明确城市更新“工业上楼”项目可配建一定比例居住容积（含住宅底商），有效助力盘活存量更新“工改工”项目。

据观察，金地于深圳持有的旧改项目，多数以工改项目为主，且普遍仍处于规划、计划阶段，短时间无法完成开发变现。

因此，转轨“工业上楼”既是金地深圳“工改”格局下的首次尝试，也是当下工改项目有效盘活的主要路径。

数据来源：合一数据仓，观点指数整理

观点新媒体了解到，山厦工业区旧改系金地首个从“工改工”改道至工业上楼的项目，该项目于2015年10月发布首个计划公告，彼时规划拟更新方向为普通工业、新型产业等功能。

2020年项目进入规划阶段，此时的规划指标显示，项目计容建筑面积159.12万平，其中商品房建面6.58万平方米、公共住宅建面1.02万平方米、底商900平方米、配套宿舍32.04万平方米，住宅部分占总建面24.96%，纯商品房部分甚至只占4.13%的份额。

山厦工业区旧改从计划到首次规划阶段，用了5年时间，与大多数“工改工”项目的审批流程周期一致，2020年后，项目始终处于规划阶段并没有新的突破。

在颁发工业上楼新政后，2023年末上述项目也迎来规划调整，确定了“工业上楼”的转型路径，此时距离项目首次列入城市更新计划已经过去了8年之久。

公开资料显示，2023年12月9日，《龙岗区平湖街道山厦工业区城市更新单元计划调整（草案）》已经龙岗区“工业上楼”项目工作专班2023年第六次审批会议审议通过，确定将原拟更新方向为普通工业、新型产业等功能，调整为普通工业、二类居住等功能。

翻阅修改公告后得知，在本次调整中，最大的亮点是项目商品房建面录得大幅提升，并取消了新型产业用房和创新性产业用房。除此之外，还缩短了项目的建设周期，由原来的四期更改为二期。

据悉，修改后，山厦工业区旧改计划商品房建面53.57万平方米、公共住房1.02万平方米、普通工业厂房73.12万平方米、工业配套商业1.2万平方米，计容总建面约为153.61万平方米。其中，纯商品房部分有原来的4.13%提升至32.4%。

“工业上楼”新政明确基于保本微利大原则，市场主体可争取一定比例居住容积。此举有利于平衡项目整体经济效益，调动了盘活存量工改工项目的积极性。

在罗宇的观察中，新政出台后，“工改工”改道工业上楼的项目并不在少数。这部分“改道”项目涉及运营困难房企的项目，拟通过“工业上楼”政策走出项目困局。

截至2023年末，工业上楼新政的推出已推动17个城市更新工改项目立项，其中11个项目是由存量城市更新转轨工业上楼。在转轨的项目之中，也包括暴雷房企操盘的工改工项目实现激活。

工改上楼

从项目成功转化的案例上看，金地最成功的“工改”项目莫过于深圳福田的环湾城。只不过在更新方向上并不是以工业为主，而是以住宅、商业为方向。

环湾城项目前身为金地工业区旧改，于2015年12月列入深圳市城市更新单元计划第四批计划，列入计划的时间稍晚于山厦工业区旧改，但推进速度远快于后者。

观点新媒体了解到，相较于“工改工”，“工改住、商”项目变现能力更强、利润相对更高，是房企布局深圳旧改所关注的重点，但由于规划审批环节以及政企在容积率、项目规划上的博弈，“工改商住”项目周期也会更长。金地工业区旧改从计划到实施、再到拿证预售历经8年时间。

去年9月中旬，金地环湾城正式入市，首开实现销售286套房源，整体去化超7成。项目在没有启动转介的情况下，录得销售金额约46.9亿元，是彼时深圳既有热度、也有销量的项目之一。

后因金地自身对于现金流的考虑，将该项目所持股权转给了国资股东。

反观“工改工”项目，虽然有着项目周期短的优势，但销售流动属性差，企业要通过持有运营的方式才能取得回报。现金流为王的当下，“工改工”项目不免遭到开发商的冷处理，甚至放弃开发。

据不完全统计，深圳于近年已有超过10多个旧改项目公示计划失效，2023年度更是集中爆发期，失效的项目以“工改工”项目为多数。旧改项目计划失效后，相关企业三年内不能再次申报，失效的背后也不排除有企业放弃的因素。

罗宇指出，“工改工更新升级工业上楼，住宅配套反哺产业，在带动增量低成本产业空间供应的同时、能够有效盘活存量工改工项目。”

合一产业运营数据显示，截至2024年3月17日，深圳共计22个城市更新“工业上楼”项目获批公示，规划容积1643.7万平方米，“工业上楼”产业空间拟新增供应合计超过916.5万平方米。其中9个是由存量更新转轨城市更新“工业上楼”，占比41%，涉及拆除规模249.19万平方米。

数据来源：合一数据仓

从企业参与情况上看，去年末统计的17个城市更新工业上楼项目中，国企系主导地位，民企偏向参与的定位。

在罗宇看来，工业上楼参与主体呈现扩大的趋势，从第二批现有93个试点项目的主体看，民企身影增多，未来应鼓励更多社会主体参与其中。

与此同时，他还呼吁“工业上楼”参与企业必须从开发逻辑需转变为运营逻辑，不能简单停留在开发逻辑的收租模式，而是实实在在的开发运营新型产业园。

据其介绍，目前深圳“工业上楼”面临三方面挑战，即企业、产业上楼意愿程度与匹配度；保本微利的原则限制市场活力；短期大量供应所带来的招商压力。

“每年建设2000万平的巨大供应量，第一批72个、第二批93个项目（还有其他项目正在陆续纳入试点），短期内集中供应这么多体量，将对产业园区市场的招商去化带来巨大压力。”罗宇如是指出。

未来，对于工业上楼项目能否可以通过REITs等方式退出，罗宇则表示十分看好，毕竟如此大规模的资金沉淀在重资产里面不能流动，对资金利用效率、经济流动都将产生重大影响。

但他也坦言，工业上楼REITs难点的核心还是在于租金，低租金还要确保投资者回报率，必然会限制资产价值。