加快推动老旧小区“自主更新”成熟定型

老旧小区“自主更新”已经有了积极探索，引起业内人士热议。在政策方面，2024年4月，浙江省住房城乡建设厅等部门出台《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，明确相关流程和支持政策。在实践方面，杭州市浙工新村548户居民自掏5亿元重建小区，南京市小西湖首个“自主更新”户领取不动产权证，广州市花都区集群街2号楼成为广东省第一个业主筹资、自拆自建的危破房改造项目。这些都为“老旧小区”自主更新进行破冰探索，但“自主更新”成为一种成熟模式尚不具备基本要件。

有望成为未来趋势

伴随着房地产市场的发展，不少20世纪80年代、90年代乃至更早时期开发建设的城镇小区已经进入老旧阶段，随着时间推移，老旧小区将越来越多、越来越旧、越来越危。同时，房地产开发已经进入微利时代，土地成本占比较高，加上社会少子化、老龄化带来的总人口数量减少、总需求适度缩小，拿地建设出售新房、拆迁拿地建设新房等模式的可持续性不足。

在以上社会背景下，采取有机更新既能够让城市避免“摊大饼”式发展，又能推动集约用地、改善居民生活，其出场逻辑是必然的、需要的和经济的。

老旧小区“自主更新”即居民筹资、原拆原建，是城市有机更新中的一种典型模式，目前在政策、观念、实践方面已经有了一定的探索和社会基础，未来需要将其打造成为一种成熟定型的模式加以推进。

模式细分与共识

从拆建范围来看，老旧小区“自主更新”主要有以楼幢为单位和以小区为单位两种模式。

●以楼幢为单位

以楼幢为单位“自主更新”相对来说更加容易，主要是三方面优势。一是取得一致意见更加容易；二是出资意愿和标准达成共识更加容易；三是设计方案普遍接受更加容易。当然，其劣势也比较明显，主要是整体建设经济性规模性不足，造成打补丁模式带来的单价高和施工周期长。

●以小区为单位

以小区为单位“自主更新”，房源新旧程度不一、业主出租自住形态复杂、设计方案众口难调、出资条件差异大，很难达成共识。

从政府是否出资角度来看，老旧小区“自主更新”分为资助型和自给型。财政补助有利于降低“自主更新”成本并提高成功率，但财政补助及其水平标准既需要地方政府积极有为，也需要体现普惠性和公平性。

加快成熟要件培育

老旧小区“自主更新”模式成熟要件培育需要从三个方面努力。

●完善法规政策

法规政策是先导也是约束，建设主管部门要会同发改、规划、土地、财政等部门，出台符合当地实际的老旧小区“自主更新”政策，明确基本流程，整合支持资源，破解房屋建设、登记、管理服务的堵点和空白点，为老旧小区“自主更新”提供全流程全周期服务。

●加大宣传引导

通过电视、报纸、网络和现场参观成功样板等方式，让广大居民在观念上接受老旧小区“自主更新”，认为“自主更新”是广泛受益和经济实惠的，为达成社会共识打下坚实基础。

●鼓励多方参与

在县级政府全面监管和全程服务下，以居民利益为本，以自愿参与为先，以公平公正为要，以信息公开为基，镇街政府和社区（村）提供有力支持，业主委员会积极主动，招投标、设计、造价、建设、审计等市场主体有效参与，形成“自主更新”共同体。

以优质服务提高效率

老旧小区“自主更新”涉及面广、资金量大，是关系到千家万户切身利益的重大民生工程，虽然由居民自发、主导和决策，但优质公共服务是前提和基础，需要从四个方面加强服务供给。

●政策咨询

在县镇两级政府设置电话、网络、现场等咨询渠道，及时答复居民疑问，消除各种顾虑。组织社区骨干和有积极性的业主外出考察学习，加强政策和业务培训，提升“自主更新”能力。

●流程样本

政府部门需要出具全套全程的“自主更新”样本，明确签字、申请、确认、审批、出资、拆除、设计、招标、建设、验收、交房、登记等各个环节所需的手续及其资料，消除其中隐藏的合同、法律、安全、质量等风险。

●呵护监管

规划资源、人防、税务、建设、房产、行政审批、街道社区等部门要对居民提供暖心呵护式监管，在“自主更新”中加大公共服务、绿化建设、交通优化等供给。对于缺乏资金账户的，由政府设立托管账户，同时明确支付条件。

●促成共识

对于个别居民不想参与“自主更新”的，除了积极动员外，可以采取收购、置换等辅助措施，加快达成共识。

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