降了，又降了，这次楼市成功筑底了吗？｜市场观察

大家好，我是表妹

1、早上被央妈降息的消息砸醒了，5年期LPR利率从3.85%降至3.6%，直降25个基点。这是今年的第三次降息，也是降幅最大的一次，可以说降到了凶残的程度。

拿北京来说，首套房利率直接降到了3.15%（LPR-45BP），历史上的最低值。

如果你还没有感受到它的凶残，我们可以看一下，2021年在北京买房，那个时候首套房利率是：

5.2%（LPR+55BP）

同样都是200万，贷25年，2024年买房和2021年买房相比，每个月利息水灵灵的少了2285块钱。

不瞒大家说，一下子省出表妹两个月的伙食费。

2、当然了，一大批山顶洞人的存量房贷利率也在下调。

以北京为例，如果买在了高点，此时的利率应该是4.75%（2024年1月LPR利率为4.2%+55BP）

根据9.24国务院新闻办指示，10月31日前，各大银行下调存量房贷利率，银行发布的细则中，大手一挥：

所有银行统一调整为LPR-30BP

那么从下个月开始，业主们的月供会怎么降：

1）如果是4.75%的利率，在11-12月直接将为3.9%

2）别着急，还有，在明年1月份LPR重新定价后，LPR按最新的3.6%执行，此时利率会直接降为3.3%

还是按贷200万，25年来算，两次降息之后，一个月省1600多块钱，一年能省小2万块钱......

恭喜大家，可以从山顶往下走了！

3、这部分钱流到哪里，表妹很好奇大家会怎么花，邀请大家一起做个小调查：

4、降存量房贷真的是降到了大家的心坎里，表妹觉得至少有三点好处：

1）利好银行，稍微体谅一下劳苦大众，大家还款积极性会更高，不至于断供或者全部集中还贷，挤压银行；

毕竟，除了极少数「真有钱人」，谁要做老赖呀？

2）利好业主，持有成本降一降，压力也能松一点；

3）预期利好，潜在购房者可能会「心动不如行动」。

5、要知道，北京还是全国范围加点比较高的城市，其他大多城市首套房贷利率可能已经来到了2字头。

就表妹了解，广州某外资银行，客户可执行首套房贷LPR-100BP的政策，利率低至：

2.6%

真全国大放水，刷新历史了。

这么一比，北京还是矜持很多。

6、表妹本来觉得自己奔三了，也算是见过几轮房地产周期了。但是当这轮大放水层层加码的时候，表妹就知道，我还是太年轻了。

这场面，我是真的没有见过。

不过，表妹有点好奇，北京商贷利率首套已经3.15%，公积金贷款利率还是2.85%，是不是有点儿不礼貌了。

7、话说回来，这轮利好算不算政策底呢？

表妹觉得这事关政治任务：止跌回稳。

只要预期和市场热度不到位，政策箱就不会停止翻动。

我又问表叔怎么算到了政策底，表叔冲我高深莫测的一笑，然后问我：

你放没放过羊，知不知道最后怎么把羊圈回去？

8、连续放大招之后，明显感觉市场预期在涨，表妹听说，著名学区房蜂鸟家园，同样是51平的房子，半个多月之前卖是430万，半个月后卖是545万。

半个月，115万。

所以说，市场预期比金子还珍贵。

9、当然，敢这么涨价的房子，在市场上没多少，更多的还是成交量的起势，具体情况，请见后续的数据周报。

10、在这个过程中，表妹有点唏嘘的是，今天早上看了一个热搜：

第一批房价下跌的夫妻已经离婚了

表妹想说，都是借口，别啥锅都甩给房子。

本周数据观察：

1、商品住宅单价环比微降1.8%‍

北京第41周商品住宅单价为52890元/㎡，比起十月第一周，北京新房买入均价已经下降了2336元/㎡。

开发商降价去库存，买房人择机入手，我们都有光明的未来。‍‍‍

2、周度渠道认购-带看市场热度值继续拉满！

不管是体感上，还是数据上，都能发现这是今年一揽子政策，持续效果最久的一次，但表妹想说：‍‍‍‍

就医治病，不看特效，看疗效。

3、第42周案场盘均：认购8.3套；到访205组。

上周，渠道到访和认购的趋势都微降，但有两点不得不说：

1）即使下降，也能排上销冠监测榜的认购数据周度第6，到访数据周度第4，证明新政的积极影响仍在持续‍‍‍‍‍‍‍

2）不等你头脑冷静，降息利好又来了，期待下周的成绩。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

4、第42周，商品住宅成交套数环比+17.2%，成交均价环比-1.8%

5、第41周（数据滞后）绿中介二手成交量高达2601套。

十月前两周绿中介周均成交2128套，一般绿中介占北京二手房成交的50%左右，按照周均成交预计：‍‍‍‍‍‍

北京2024年十月二手房成交可达17000套以上。

北京作为一个深度存量市场，只有二手房的量起，才能谈以后。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

6、第41周（数据滞后）带看量回升，卖家信心（涨价占比）回升。

7、本周京西北网签价格普遍上涨，六大主城区东城、海淀区是唯二上涨的两个区，且涨幅均在10%以上。‍‍

8、扣除二环这个独立市场，北京各环线房价上周普遍微涨。

9、库存套数8.9万套，去化周期有所回落。

10、各区库存周期。

各区库存周期相比上周几乎没有太大变化。

请再接再厉！销冠100

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

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