观察：豪宅市场又“火了” 长期走势需理性分析

近日，今年深圳楼市第一个“日光盘”诞生：位于福田区的海德园项目在近日开启线上选房，116套房源开盘当天售罄，均价为每平方米12.85万元，成为今年以来深圳首个开盘即售罄的项目。据了解，这也是该项目第4次实现了开盘“日光”的战绩。

不只是深圳，越来越多城市的豪宅项目走出了属于自己的“独立行情”。今年3月，上海的中海·顺昌玖里开盘日光，凭借约196.5亿元的销售成绩刷新楼市开盘纪录。此外，也有市场消息指出，杭州、成都、重庆等城市的多个高端住宅项目接连入市并迅速售罄，豪宅市场似乎蕴含着巨大的需求市场。

记者采访了几位参与上述项目“打新”的购房者，这些项目之所以备受市场关注，除了地段好、配套较优以外，更重要的是尽管经历了市场价格的下跌，但这些项目的价格与周边二手房形成了显著的“价格倒挂”。也有业内人士表示，在下行市场中，豪宅保值能力相对更强。此外，豪宅客户经济实力强，置业意愿更强，因此就出现了高端产品的销售好于刚需产品的情况。

不过，记者在深圳南山、福田区走访时发现，与处于价格倒挂的一手豪宅不同的是，二手豪宅业主降价出货的现象也时常出现：“业主急售”“百万装修低价出售”等字眼着实吸引眼球。有数个片区的资深房产中介经理表示，一些新房项目“日光”只是局部高温，豪宅其实也走不出独立行情。此外，深圳中原地产研究中心的统计数据显示，2024年上半年深圳豪宅仅有4个项目获批，批售面积环比下滑62.5%，同比下滑49.8%，供应明显回落。成交方面，上半年深圳豪宅成交1329套，环比下降46.9%，创六年来同期新低。

今年，房地产政策主基调保持宽松，侧重点转向“去库存”。在调控政策密集出台的背景下，一线城市楼市也发生了较为明显的变化。以深圳市场为例，在一系列重磅政策利好加持下，深圳楼市第二季度后半程活跃度明显回升。深圳市房地产中介协会的数据显示，今年上半年深圳二手房买卖合同共计录得26864套，较2023年下半年增长23.7%，与2023年上半年相比增长28.8%。

与此同时，一些豪宅项目的再次热销也在一定程度上体现出楼市的“回暖”。不过，有机构统计的数据显示，政策实际惠及且能真正带动实现成交的群体，依然以改善型客群为主，刚需群体里存在“接续不上”的问题。楼市的长期走势仍需更多时间来验证，“日光盘”的背后也要理性分析，避免盲目跟风。