解读|如何优化房地产政策?住建部:赋予了调控自主权,城市政府就要扛起责任

十四届全国人大二次会议于2024年3月9日(星期六)下午3时,在梅地亚中心新闻发布厅举行记者会,邀请教育部部长怀进鹏、人力资源和社会保障部部长王晓萍、住房和城乡建设部部长倪虹、国家疾病预防控制局局长王贺胜就教育、就业和社会保障、住房、医疗疾控等相关问题回答中外记者提问。

会上,对于如何优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展的提问,住房和城乡建设部部长倪虹指出,2023年,面对个别房企资金链断裂,房地产市场调整这些风险挑战,在党中央、国务院的坚强领导下,我们会同有关部门出台了一系列的政策措施,认房不认贷,降低贷款首付比例和利率,支持居民换购住房税费优惠,指导地方政府因城施策,精准施策,一城一策,抓好保交楼,可以说我们实现了、守住了不发生系统性风险的底线。

倪虹表示,当前我国房地产市场在调整,稳定市场的任务依然艰巨,从我国城镇化的发展进程看,从我国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造来看,房地产还是有很大的潜力和空间的。

倪虹在会上指出,将聚焦稳市场、防风险、促转型这三个方面指导城市政府用好调控自主权。

在稳市场方面,倪虹表示,房地产是一个不动产,上海的房子、广州的房子不可能搬到北京来满足北京人的住房需求。房地产是一个以城市为单元的市场,各个城市的供求关系又有很大的差别,所以强调因城施策,精准施策,一城一策。现在已经充分赋予城市调控的自主权,城市政府就要扛起责任,根据人口的情况,供需的情况以及保障的需求编制好、实施好住房的发展规划,因城施策,优化房地产的政策,稳定房地产的市场。

此次住建部部长的表态也是对今年1月提出的“充分赋予城市房地产调控自主权”的再一次重申。

在此之前,住房和城乡建设部于今年1月26日召开城市房地产融资协调机制部署会,会议明确,要坚持因城施策、精准施策、一城一策,用好政策工具箱,充分赋予城市房地产调控自主权,各城市可以因地制宜调整房地产政策。

业内认为,可以预见,2024年中国房地产市场将会迎来新的政策调整,这些调整会围绕“稳楼市”这一目标进行。

“稳定房地产的重要性不言而喻,它既是经济增长的重要引擎,也是社会稳定的关键因素。后续对房地产市场的调控将更加精细化,政策制定者可能会根据不同地区、不同城市的发展状态,制定差异化的调控政策。”中原地产首席分析师张大伟说。

可以看到的是,今年以来,各地楼市调控政策持续优化,广州、上海、北京、深圳等一线城市也先后松绑楼市限购措施。

中指研究院认为,2024年,预计更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策,一线城市或继续优化限购政策,二线城市有望全面取消限制性政策,核心城市降低首付比例、降低房贷利率等政策依然具备空间。改善性住房需求具备较大释放潜力,多样化改善性需求的政策支持力度有望继续加大,从供给端来看,未来郊区住宅项目容积率1.0限制或迎来调整,低容积率更宜打造高品质产品,同时对项目价格端的限制亦有望优化,以满足居民多样化改善性住房需求。

从需求端来看,核心城市大面积段限制性政策或将继续优化,如建议北上深可参考广州、成都取消120平方米或144平方米以上限购政策,更多城市有望通过降低多孩家庭和老年家庭购房门槛、提升公积金贷款额度和增加公积金贷款次数等方式支持改善需求。

在防风险方面,倪虹指出,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理的融资需求。

会上倪虹披露了最新进展情况,截至目前,全国31个省有312个城市已经建立了房地产融资协调机制,涉及项目超过6000个,其中82%是民营和混合所有制企业的项目。截至2月底,已经通过商业银行审批的贷款超过2000亿元。

业内认为,过去一段时间,住建部和金融监管总局频繁召开多次协调机制调度会,推动各地积极落实房地产项目融资,随着“白名单”项目不断扩围,项目资金逐渐落位,项目建设或将加速,房企和购房者的市场预期有望进一步修复。

在促转型方面,倪虹指出要努力让人民群众安居乐业,一手抓配售型的保障房建设,一手抓租赁型的保障房供给,以一张床、一间房、一套房等多元化、多样化的方式着力解决好新市民、青年人和农民工的住房问题。

从配售型保障房来看,2023年8月,《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出配售型保障房的发展思路以来,多地公布了首批或2024年配售型保障房的建设计划,深圳、广州、福州计划1万余套。从保租房来看,根据国家统计局公布数据,2023年,保障性租赁住房开工建设和筹集213万套(间),超额完成了年度计划量,2021-2023年保租房合计建设和筹集量约573万套(间),完成计划量66%。另根据中指研究院监测数据,目前多地已发布2024年保租房筹集目标。整体来看,今年保障性住房供给量仍将继续增加,以更好地满足居民住房需求。