解决房地产问题 陆经济学家建议设立国家住房银行 腾出增量财政空间

解决房地产问题，陆经济学家建议：设立国家住房银行，腾出增量财政空间。（中新社）

10月19日，由观察者网主办的「2024年第三期中国经济季度观察·圆桌纵横谈」在上海举行。如何解决当前中国大陆的房地产困局？兴业银行首席经济学家鲁政委建议，设立国家住房银行，腾出增量财政空间。

鲁政委表示，国际上处理隐性债务的标准做法就是机构债（GSE）。在《巴塞尔协议》、商业银行和不同金融资产的风险权重的债务中，有一个明确的单列分类，就叫机构债，典型的案例就是美国的「两房」（房地美、房利美，美国最大的两家住房抵押贷款融资机构）。

美国是一个自由资本主义国家，创办企业自己注册就行了，不需要国会批准。但是，只有「两房」作为私营企业，在成立时依然要得到美国国会批准。这显然是多此一举，但为什么要这样呢？就是要向市场暗示一种「信仰」，即「两房」不会倒闭。但是，任何一个法律文本，不管是「两房」的公司章程还是美国的联邦法条，都没有提到「两房」接受了联邦政府的担保。当然，2008年金融危机后，「两房」临时受到了联邦担保，那是个特例。正常情况下，这种做法是找不到法律依据的。所以，美国「两房」的债务并不计算在联邦政府债务中。

观察「两房」的发债会看到一个有意思的现象：即便底层抵押贷款的借款人违约，没有偿还贷款，也会保证分期抵押债券（MBS）投资人如期被偿付本息。这是什么？这不就是中国的隐性债务吗？虽然项目本身无法还本付息，但是我借你的钱不影响还利。至于钱怎么来的？你自己懂的。

一句话，美国的「两房」就是美国的「隐债」。而美国的「两房」确实在从事着政府性的业务。从20世纪初开始，历届美国总统都宣扬要让每个家庭都拥有一套住房，这是实现「美国梦」的典型标志，可以让美国变得坚不可摧。那怎么样才能让所有美国人都买得起房子呢？必须房价足够低、贷款利率足够低。如何实现？「两房」就干了这样的活，让低收入群体也能够买得起自己的房子。但最后就出现了次级贷款危机，然后「两房」被美国政府担保——这就是全部的故事。

如果美国的商业银行买了「两房」债，商业银行承担的风险资本权重是20％，但是普通企业的贷款是百分之百，给一国政府的融资是零，给多边机构（比如世界银行）的风险权重也是零。于是你会发现，「两房」债是介乎政府与普通企业之间的，它比普通的银行给企业贷款的风险权重大概少了80个点，因为它是20％，人家是正常的100％。

目前为止，中国公布出来的隐性债务大概相当于GDP的多少呢？2023年的数据大概是40％多。美国的「两房」债务大概占GDP的比重是多少？2008年金融危机时，大概是90％。2021年的数据依然是60％多，不到70％，而中国是40％-50％之间。

这意味着，我们完全不用把「隐债」显性化之后转为中央债务，而是直接把它转为GSE机构债。那么，中国有没有机构债？有，铁道债就是机构债。

鲁政委表示，在这样的背景下，我们的建议就很清楚了：提议设立GSE机构——国家住房银行。

鲁政委表示，国家住房银行可以通过发债做三件事：第一，向地方政府收储土地，以解决目前地方政府增量的政府基金收入从哪里来的问题。化债只是解决了过去欠钱的问题，但新增的收入还没有保证。我们可以让地方政府逐步减少对土地的依赖，但是不能直接「拔氧气瓶」，这会导致地方政府功能紊乱，出现各种追讨过去欠款、罚款等现象，以及拖欠普通企业资金的情况。

第二，国家住房银行发的债向房地产企业注入累积优先股。优先股意味着在普通股之前分红，累积意味着有股息，如果这个企业今年不能赚钱，不要还本金和利息，记在帐上，一直等到哪一年开始盈利了，企业先把历年欠的股息全部还清，才可以跟普通股分红。而且，优先股的股东在董事会里不干预企业日常经营，但是在分红的时候有一票否决权，同时要限制高管的薪酬。一旦把历年股息还清后，优先股的股东就开始退出。

第三，由国家住房银行筹建全国政策性租赁住房饭店管理体系。我特别加了「饭店」两个字，意思不是让你盖新房子，而是去观察哪里的房子好租。如果交通便利、有人愿意出租，就盘下来，比如房东愿意把这个房子给你出租20年；或者，房东可能愿意卖给你，那就买下来。这种情况尤其适合「老破小」式的房子，它们往往在城市中央，交通便利、非常适合出租，但是可能没有厨房或卫生间。你可以进行轻装修，把「老破小」改造成干净、卫生、安全的房间。

鲁政委指出，这样做的好处是，减轻了政府显性杠杆的上升压力，释放了负债空间，有利于维持中国的国家主权评级。从整个金融体系的角度看，大量释放了对商业银行资本金的不必要占用，提升了商业银行体系的稳健性。