“进步神速” 上海楼市期中考分数来了！

时间过得很快，2024年上半年匆匆结束了。这半年，上海房地产市场发生了很多大事，可以说是从“非常绝望”到“看到希望”缓慢爬坡的过程。

过完半年要写总结，这是一个惯例。过去一周，很多媒体都在写市场成交的数据，特别是二手房月成交2.6万套，新房成交环比上涨6成。而申度君一直在思考，要做一个什么样的总结，才能给这半年一个像样的交代。

于是，我决定为上半年的“非常努力”的上海楼市打分。

学科1:

救市

答卷：“沪九条”

打分：100分 ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️

点评：沪九条政策推动下，多孩、改善及外地单身家庭的购买力被激活，尤其对上海二手房成交的推动是立竿见影。最终上海6月二手房累计成交26374套，环比上涨41%，创下近3年新高。

学科2：

打破成交僵局

答卷：以旧换新

得分：80分 ⭐️⭐️⭐️⭐️

点评：以旧换新政策旨在帮助刚需家庭实现卖旧买新的置业需求。当然购房者主要是市区老破小家庭为主。政策在出台伊始，并没有达到很好的效果。虽然购房者在政策支持下可以安心支付定金，但若自己的二手房卖不掉，置换链条依然无法实现。

好在沪九条及时出台，二手市场好转，“以旧换新”的买家也有了更大的换房底气，也使得政策不再只是空谈。据了解，目前可参与活动的新盘数量持续增加，从首批的7个楼盘增加到近21个项目。

学科3：

激活购房需求

答卷：降首付降利率/公积金利率下调

得分：85分 ⭐️⭐️⭐️⭐️✨

点评：沪九条出台，降首付降利率对即将买房的购房者是一大利好，不过存量贷款的客户心理上还是有一些落差，因此存量客户无法享受最新的利率调整。对此，有部分购房者转而考虑提前还款。

值得一提的是，首付20%看似大大降低了购房门槛，但要撬动如此大的杠杆，银行流水要覆盖贷款月供2倍，并且要保持稳定的收入水平。

相比存量的商业贷款按兵不动，公积金贷款利率下调降利好所有公积金贷款的购房者。

我们给商业贷款70分，公积金100分，综合85分。

学科4：

交付

答卷：预看房制度

得分：50分 ⭐️⭐️✨

点评：上海预看房制度已经实行2年多，但从此前多个楼盘的预看房反馈来看，楼盘维权情况居高不下，预看房成为很多开发商过不去的坎。本次政策更像是给预看房打补丁，相信新条例会倒逼开发商打磨好产品，提升产品交付力。

学科5：

市场成交

答卷：豪宅火爆，刚需躺平

得分：50分 ⭐️⭐️✨

点评：即便市场经济波动期，塔尖买家对豪宅的需求依然强劲，上海今年的豪宅市场走出单边行情。一方面是此前一手豪宅供应少，倒挂幅度较大，积分要求高。今年市场供应足够多积分走低，楼盘品质高，将压抑多年的需求集中释放。

但是，外环远郊的楼盘去化提振并不明显，还有续销楼盘的认购表现不升反降。所以，如果按上年的成交来看，只能给一个不及格。6月的反弹能持续多久，期待过完2024年，我们能变成优等生，给出80分以上的成绩。

学科6：

去库存

答卷：土地供应“量减质提”

得分：80分 ⭐️⭐️⭐️⭐️

申度君点评：今年上半年，上海土地出让进入了“量减质提”的阶段，这也与今年上海土地供应缩量的总体计划契合。

在楼市去库存的大背景下，很多城市减少了供地计划。在一线城市中，上海去库存压力还是集中在郊区，今年上海远郊区域的土地供应量也顺势下调。

而在政策层面，即将来临的三批次土拍中，取消了土拍溢价率限制，土拍市场重新回归到“价高者得”时代。与此同时，出让规则中不再设置房地联动价，定价回归市场化，新房没有了限价，开发商造房子的自由度更高，在未来新房价格能抬高的前提下，能适当增加投入，提升社区的品质。

结语

纵览上半年落实，年初市场还处于低位徘徊，但527“沪九条”出台后，上海楼市迎来报复性反弹。业内普遍认为，“5.27政策”几乎涵盖楼市各个领域，释放刚需和改善需求。下半年不太可能会再有如此大力度的松绑。不过官方手里可能还有不少政策储备，若有需要，后续会继续落地。

当然，无论市场如何波动，市中心的高端住宅始终都是很火的产品。毕竟上海城央高端新房具有极大的稀缺性，是不可多得的核心资产，受到高产阶层青睐。下半年预计有近1500套体量的风貌低密产品入市，随着豪宅购买力的稀释，豪宅能否延续这股热势，同样值得关注。

相比之下远郊区域的新盘表现却差强人意，后续，对于部分区域不好的楼盘来说，要好好思考如何把产品打磨得更好，提升竞争力才是王道。

另外，6月上海楼市情绪高涨，二手房的交易热情或被带到7、8月份，并逐渐传导至新房市场，加上今年下半年中心城区旧改推进，也会释放一批刚改型购房需求，申度君对下半年楼市的表现保持乐观。