老黄埔又降价了？冷静，只是节点让利挣人气

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黄埔的新盘大乱斗，除了科学城，还有老黄埔。

除了去年的一波限价操作，今年国庆一波优惠输出，不少楼盘都给出了诚意满满的价格，包括据说有4.3万的城光，3字头的瑧珑府……

难道老黄埔也像去年的科学城一样，开始内卷打价格战？

国庆后这周，村花去现场看了下，所谓的降价潮是否真的吹到了老黄埔

降价？

可能是假期节点让利，挣人气

先看网红盘城光，这个盘市场关注热度一直居高不下，地段、交通、学校俱全，因此价格一直在5W+，甚至大户型卖到了6字头，所以网传有4.2-4.5万的单价，价格堪比两年前开盘，确实让不少准黄埔业主蠢蠢欲动。

村花去现场了解后发现，该特价是国庆的优惠活动，户型是96㎡的三房，这个户型的套内面积其实跟92㎡一样，就是用同样的总价换同样的实用面积，4.3万是不怎么好的楼层，所以项目总体单价还是维持在5-6万，92㎡的北向户型470万起，南向总价则525万起。

对比今年年初踩盘的5.4-5.7万，部分户型价格是稍微有回调，但好的户型朝向依旧是保持原来价位。

而那个传说3字头臻珑府，国庆搞活动单价确实是3.7-3.8万，不过也是只有两套，而且是3楼和4楼的低楼层，目前项目价格还是稳定在了4字头。

最贵的是78㎡，毕竟是项目主打的王牌户型，南北对流，实用率高达100%，主卧带270度飘窗，而且做到了3房和宽阔阳台，所以总价最低，365万左右，但单价去到了4.6万/㎡。

89㎡总价范围在373-400万，115㎡总价则500W+，目前楼盘在售单价是4.1-4.6万/㎡。

总体来说，楼盘整体价格是没有出现明显降幅的，碰上国庆这种较大的楼市优惠节点，开发商为了出货吸引人气，给出较大的折扣力度，但都是楼层朝向不怎么好的户型。

所以，捡漏归捡漏，牺牲居住体验是次要，首要还是多考虑流通性，毕竟未来要面对如此多“竞争对手”。

整体产品偏改善，

刚需买家可选有限

市场都在抢占改善客，老黄埔也不例外，板块的整体产品，其实都是偏刚改/改善用户，刚需客可选的并不多。

300-400万的刚需，除了上述的臻珑府，就是他对面的竞品越秀TOD星航。

但这个盘定位也是偏改善型，全盘容积率为2.44，小区配套了幼儿园和小学，高层洋房（只有26层）组团楼下就是地铁站口，园林则由专做高端住宅的滨江集团负责，整体品质感还是可以的；

现主推户型是98㎡三房，101/115㎡四房，折后单价4.1-4.6万，最小的88㎡在国庆一波特价中已经售罄了，所以目前在售的都是410W+，低总价的改善产品。

两个站以外的黄埔新城，算是搅动了老黄埔的刚需市场，300万+的价格，就是地铁距离和居住品质感不如庙头两盘。

剩余的老大哥，则是纯纯的改善产品和价格。

富颐华庭，目前主推的是105/125/137㎡的三至五房，而78/93㎡的中小户型，去现场了解的时候可选楼层已经不多，价格基本维持在5字头，国庆期间也没有过多优惠，足以说明楼盘不愁卖。

而中鼎，是真真切切的4字头，北向最低4.6万有交易，是87㎡的三房一卫户型，如果想拥有带主套三房，则面积段要去到96㎡，还是飞机户型，总价490万起，南向的97㎡则要510万起。

城光目前在售的A区，户型也是92㎡起跳，不过看F区的收楼状况和入住率，证明收楼质量还是OK的，并没有像以往一样出现“水帘洞”等重大质量问题导致完全无法入住。

而位于鱼珠的中洲紫轩，则是单体楼，户型设计一般，学校配套全靠蹭，虽然价格也只是5字头，但项目居住体验对比同板块其他项目稍微逊色，在二手存量不算小的黄埔，未来置换怕是产品竞争力不足。

老黄埔新房存量巨大，

怎么买才能保值？

不同于以往，楼市价格持续上走，由于不断增加的新房存量和外部经济因素的影响，买房者对市场的信心不足，短周期内价格依旧会有波动，不少购房者都担心自己会高位站岗。

不过在讨论这个问题时，先来看两个数据：

一、2021年，黄埔GDP首次总量超过4000亿元，规工总产值达8771亿元，占全市38.9%，位居全市第二，而一般公共预算收入（也就是财政收入）规模达206.8亿元，同比增长9.1%，全市第一。

二、去年七普数据也反映出，黄埔的常住人口已有126.44万人，对比十年前的83.16万人，涨幅高达50%。

由此可以看到，老黄埔的天花板还是很高的。

产业增量，有鱼珠CBD的概念在支撑，而且产业也在转型，旧改也没有停……这些都在提升区域价值。

新房存量，目前老黄埔的新房供应量居高，但随着市区新房存量的减少和二手楼龄增长，还有高新技术产业的迁移，区域人口数量也在同步增长，也更为年轻化。

户型产品，竞争越大产品越卷，一round看下来，目前在售的楼盘其实质感都不差，包括户型利用率极高的臻龙府、带玻璃幕墙外立面的城光、围合式园林设计的星航……

一套房不说住一辈子，10年8年肯定有。房地产市场还是看长期发展，只要板块旧改不停，城市界面一直在完善，区域就有成长空间，长期以往，人口涌入、区域利好最终也会随着时间的推移反馈到楼价上。

所以如果购房需求较为迫切的买房者，村花认为短期波动其实不用太纠结，购买意向度高，还是可以跟案场销售沟通申请额外折扣。

另外，好的户型朝向楼层，价格未来都会在一堆竞品中脱颖而出，可以追节点折扣，但是也要看具体房源，太差请三思。

如果不急着买，那就精挑细选，继续期待后入场的“选手们”。