“老破小”要买养老金，钱谁出？

近日，住建部研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，北京、上海等22个城市正在试点。

事实上，房屋养老金并不是被首次提及，这项政策酝酿了有两三年时间。此次房屋养老金政策推出后，一则关于“上海房屋养老金的收费标准”的传言在网络热议。随后，相关部门回应：传言不实。同时，某些自媒体将房屋养老金解读成了“变相”征收房产税，一时间引发舆论热议。

8月26日，住建部直属期刊《建筑杂志社》发文，房屋养老金制度，被严重误读，房屋养老金不是房地产税，公共账户不需要老百姓出钱。文章称，房屋养老金和房地产税完全是两回事。

什么是房屋养老金制度？

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，房屋养老金制度是这两年针对房屋安全管理推出的一项资金制度，这个构想可以追溯到2021年前后。有些房屋出现一些质量问题，政策希望把老房子改造成一些好房子，为提高住房品质提供一些资金。房屋养老金是源于此前的物业维修基金，但是会在这个基础上有更多的资金支持。总体上来讲是确保房屋在使用环境中有更多的资金保障，能够进行管理、修缮等。

房屋养老金里面有很大一部分是政府出资的，政府出资体现了惠民的导向，因此，将房屋养老金制度误解为房产税是对政策本质的曲解，也忽视了政府在改善居民居住环境方面所做出的积极努力。房屋养老金制度不涉及个人资金的直接投入，而是通过政府出资建立公共账户，为房屋的维修、改造与管理提供强有力的资金保障。有助于老破小在内等房屋的维修，更好地促进我们的房屋的安全和管理。

住房城乡建设部相关司局负责人表示，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

房屋养老金个人账户和公共账户资金共同保障房屋全生命周期的安全。个人账户资金按照住宅专项维修资金管理规定，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出。

制度出台的背景和原因？

中原地产首席分析师张大伟说，国内房地产市场经过这么多年的发展，很多房屋居住几十年后，已经到了需要修缮的阶段，但是从全国很多地方来看，特别是几十年前，就是非商品房时代的一些房屋，缺乏修缮的资金来源。房屋养老金从字面上大家就能够理解，就是为了解决老旧房屋如何修缮，如何延续它的居住价值的资金。这个政策出来之后，社会反响很大，其实核心原因还是大家对资金用途和来源有误解，很多人认为是不是变相创造了一个名词要收钱。今天住建部官方刊物有一个澄清。

张大伟说，这个资金来源很简单，都是从国家层面来说，并不是收每个老百姓的钱。从房屋来说的话，在商品房时代都有公共维修基金，但是针对一些没有公共维修基金的老房子，现在恰恰是需要修缮的时候，他们没有这个资金账户，这次政策主要针对这部分房源、这部分市场。

政府资金从哪来？

张大伟表示，最近几年国家有大量的老旧小区改造项目，政府资金来源其实是几方面，在官方报道里也明确提及，有地方政府土地出让金中的预留部分，还包括相关的税费等等。当然这个资金目前来看，具体来源没有明确的规定，但是像老旧小区改造，老城区的功能提升等，其实已经起到了类似房屋养老金的作用。像北京、上海包括全全国其他的很多城市，几十年以前的房屋最近其实都在升级改造，并没有用到老百姓一分钱。目前政策是为了应对国内很多房屋已经老龄化，从今天的官方表态，我们可以看到这个资金的主要来源肯定不是个人交，大部分人的担忧就不存在了。

老楼加装电梯

为什么选择北京、上海等城市试点？

严跃进表示， 这些城市存量房市场规模是比较大的 ，在这些城市试点符合市场规律，而且像上海等一些城市老旧小区也很多，确实也有一些急难愁盼的问题。 当然也有一些公共事件的问题，包括燃气管道、电瓶车等， 这都是现在各级政府要做的一些工作。 在房屋养老金政策的支撑下， 应该说能够更好地发挥作用，对这些城市来讲， 旧房焕新颜， 房子从老房子变成好房子 。

会给市场带来哪些影响 ？

严跃进认为，影响比较大， 一方面， 有资金做事就比较容易，这些服务管理能够带来立竿见影的效果 。 比如说小区现在可能要维修、要维护， 包括加装电梯、房屋漏水、包括住建部提到的房屋隔音效果差等问题， 有资金可以把房屋做得更好。 另一方面，从产业的角度也有积极作用，比如，现在很多房屋接下来可能要建立一些电动车预警机制，这个涉及到智慧化管理、一些感应器的安装管理，这个 其实是带来一些新产业跟房屋管理相结合 ，其实基于存量房市场也能够带来很多新的市场机会。

电梯安装人工智能阻止电动自行车推进电梯系统

张大伟分析，首先，大家担忧“老破小”这类没有公共维修基金的房子，现在已经居住30-40年，很多到了必须要维护的时候，最近几年全国有成千上万的小区都在做老旧小区改造，这个钱其实基本上都是产权单位和国家拨付的，未来有可能只是把这种拨付变成房屋养老金的形式，做统一规范。所以“老破小”不用担心，在正常的设计使用寿命里，主体结构没有大问题，可以提高居住品质，这个是能够保障的。商品房的话，其实保障更全面，因为本身就有公共维修基金，叠加上房屋养老金，未来有可能并轨，也有可能各有侧重，但整体来说，国内过去可能重点都在卖，就是房屋交易上面，未来可能更关注养，更多考虑房屋的平稳居住问题。

“老破小”现在得赶紧卖了？

恰恰相反，张大伟说，“老破小”的房子主要是企事业单位等曾经以福利形式分配给职工的住房。像一线城市北京、上海这些大家看到的改造比较好的，恰恰是这些“老破小”，因为相对而言，现在这些国企央企等运营得比较不错；另外“老破小”这种房子地段都比较好，所以对“老破小”，房屋养老金制度反而是一个利好。

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