两会代表委员建议加快REITs专项立法 扫清服务实体经济障碍

本报记者 秦玉芳 广州报道

如何发挥公募REITs（不动产投资信托基金）优势、更好地盘活存量资产，越来越受到市场的广泛关注。2024年两会期间，如何推动公募REITs市场高质量发展，再度成为两会代表热议的话题。

全国政协委员、广东证监局党委书记杨宗儒在提案中建议，整体来看我国REITs市场体量仍相对较小；建议进一步扩大试点范围，丰富REITs底层资产类型，同时也要加快REITs专项立法，建立符合REITs特点的发行、上市、交易、信息披露等制度安排。

Wind统计显示，2024年1月，华夏华润商业REIT等3单REIT产品获批发行，合计发行规模89亿元。

推动REITs专项立法

近来，随着整体收益的回升和首发提速，公募REITs表现备受市场关注。

3月1日，建信建融家园租赁住房REIT、中金联东科技创新产业园REIT、华夏金隅智造工场产业园REIT及华夏万纬仓储物流REIT4单REITs正式申报至交易所，底层资产涉及租赁住房、产业园、仓储物流园等多个资产类别。

证监会2月23日在《关于将消费类基础设施入池公募REITs的提案》的答复函中明确指出，截至目前，已批复33只首发和扩募REITs项目，资产范围覆盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房和新能源等多种类型，募集资金近1000亿元，回收资金带动新项目投资超5600亿元，市场规模效应、示范效应日益显现，REITs市场步入常态化发行新阶段。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，截至目前，公募REITs的产品发行数量和规模都在稳步增长，业绩表现整体稳健；试点三年来的发展情况表明，公募REITs市场已经取得了一定的成绩。

柏文喜进一步指出，公募REITs为投资者提供了多元化的投资选择，特别是在当前资本市场中，它们为中小投资者提供了参与大型不动产投资的机会，降低了投资门槛。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华也表示，公募REITs产品的底层资产资质较好，并具有一定稀缺性，信息透明，产品流动性、收益稳健性、安全性等方面具有优势，有助于丰富资本市场投资品种，满足投资者多元化理财需求，拓宽广大中小投资者参与大型规模基础设施项目等，有助于活跃资本市场，提升直接融资比重。“公募REITs产品的出现，有助于盘活存量资产，提升项目融资能力，降低融资成本，促进项目市场化运作等，有助于提升资本市场服务实体经济能力。”

华福证券在最新研报中也强调，自2021年6月中国首批9只基础设施公募REITs上市以来，我国REITs市场快速发展，资产类型日趋多元，在盘活存量资产等方面发挥着积极作用。

尽管试点以来公募REITs阶段成绩凸显，但业内人士普遍认为，其在实践中的痛点和难点问题也仍突出。

睿立方城市研究院高级研究员韦亮在撰文中指出，目前，我国公募REITs尚处于起步阶段，鉴于我国金融系统的过往历史、体制机制、监管状态、法律体系等特征，我国对公募REITs可适用的行业做了严格的规定，对底层资产的要求也非常苛刻。因此，地方政府在通过REITs盘活存量基础设施资产的操作过程中，还存在不少问题和难点。这些问题直接影响了公募REITs在存量资产盘活中的适用性。

全国政协委员、上交所总经理蔡建春也在提案中指出，我国REITs采取“公募基金＋资产支持证券”的框架，在试点阶段取得了积极成效；但顶层设计的基础制度亟待完善，相关制度安排对于进一步壮大REITs市场、服务实体经济建设存在较大制约。

在此背景下，如何进一步推动REITs市场发展壮大，成为越来越多两会代表关注的热点之一。

蔡建春认为，综合考虑业务适配性和立法便利性原则，参考境外REITs市场大多采用专项立法实践，依托《证券法》在国务院层面制定REITs专项条例，是相对现实可行的安排。“该路径能全面解决REITs面临的各项制度制约，有利于推动REITs市场发展壮大。”

蔡建春则在提案中建议：一是明确REITs属于《证券法》规范的证券品种，对REITs的发行、交易、信息披露、投资者保护等事项予以规定，条例未规定的适用《证券法》规定；二是明确REITs发行交易相关安排，规定REITs发行上市条件、REITs管理人管理、做市机制等事项，解决产品结构及参与机构责任义务等问题；三是明确REITs管理架构和持有人会议机制，确定“REITs载体+项目公司”的产品结构，参照股东大会制度，建立健全REITs持有人会议机制，解决运行管理效率问题；四是明确REITs税收、会计处理、国有资产转让等相关配套机制，解决约束激励问题；五是明确REITs市场的监管安排和法律责任，明确REITs发行人信息披露、募集资金使用等相关监管安排，解决法律责任主体和责任机制等问题。

杨宗儒也在提案中指出，要加快出台不动产投资信托基金管理条例，构建符合REITs特点的发行、上市、交易、信息披露等制度安排，进一步简化产品结构，发挥产业方积极性，提升REITs治理效能，保障REITs市场长远稳定发展。

此外，全国人大代表、深交所总经理沙雁在议案中也建议，修改基金法，对以获取不动产收益为主要投资目的的基金的投资范围，授权国务院证券监督管理机构另行规定，为简化REITs产品结构提供法律支持，进一步降低产品管理成本，提高产品竞争力，促进存量资产盘活，更好服务实体经济高质量发展。

沙雁还在议案中建议，推动符合条件的基金管理公司和基础设施行业龙头企业，设立专门从事REITs业务的子公司，促进产融结合，更好发挥基金管理公司的资本运作能力和原始权益人的专业运营能力。

稳步扩大试点范围

在建议制定专项法规的同时，进一步扩大REITs试点范围，也成为两会代表聚焦REITs市场发展的焦点之一。

杨宗儒认为，整体来看我国REITs市场体量仍相对较小；要“加快市场化改革，进一步完善市场体系，稳步扩大REITs试点范围，更好助力经济高质量发展。”

杨宗儒建议，进一步扩大试点范围，丰富REITs底层资产类型，研究推动试点范围拓展至新型基础设施领域，加快推动更多领域的示范项目发行上市。

同时，杨宗儒还强调，要加强运营管理能力建设。积极支持产业运营、机构投资者、大型基金等多元主体合作组建专业化运营机构，对基金产品、底层项目运营和资产扩募等实行一体化运营管理。完善REITs激励机制，强化资产管理人业绩考评约束，探索推动针对REITs运营能力的外部评价机制，完善REITs激励机制，提升基础设施运营收益。

此外，杨宗儒还在提案中提出，要加强对REITs产业逻辑的研究，鼓励产业整合，提升整体运营效率，优化发行审核机制。

杨宗儒在提案中建议健全多层次的REITs市场，探索权益型私募REITs试点，推动公募REITs、私募REITs、Pre-REITs协同发展，完善各阶段包括资产准入、管理模式、治理机制等核心制度。畅通从Pre-REITs培育孵化、私募REITs阶段性盘活、公募REITs资产上市、REITs扩募再融资的渠道机制，形成契合各类不动产、不同发展阶段、互留转化通道的梯队市场。

也有两会代表认为，应发挥粤港澳大湾区跨境业务发展的优势，设立横琴粤澳深合区REITs交易所。

在全国政协委员、澳门基金会行政委员会主席吴志良看来，在横琴粤澳深合区设立REITs交易所，符合国家“探索建立多层次基础设施REITs市场”的要求，为中国基础设施建设项目提供更多样化的融资渠道；同时，吸引更多国内外资金流入琴澳地区，推动以人民币计价金融产品在横琴粤澳深合区落地，进一步强化其作为重要人民币市场的深度和广度。

吴志良在提案中建议，首先要开放合作，汲取国际REITs经验；其次要灵活机制，定制REITs发行交易体系；还要发挥优势，引进海外REITs人才等。

从政策层面来看，2024年以来，监管部门也在针对公募REITs领域频出利好政策，多方位推动公募REITs的高质量发展。

2月8日，证监会印发《监管规则适用指引—会计类第4号》，明确REITs的权益属性。上交所也在同日发布《关于做好公开募集基础设施证券投资基金（REITs）2023年年度报告披露工作有关事项的通知》，强调基础设施REITs年度报告应当充分披露对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的信息，真实、准确、完整地反映基础设施REITs的实际情况，突出底层资产运行状况，以简明清晰、通俗易懂的方式披露信息，切实提升信息披露的有效性，保护投资者合法权益。进一步细化和完善了公募REITs的信披要点。

国家发展改革委法规司司长孟玮在日前举行的国务院政策例行吹风会上也表示，鼓励民间投资项目发行基础设施领域REITs。

业内普遍认为，未来促进公募REITs市场平稳健康发展，需要供需两端发力，进一步完善与REITs相关的法规制度，优化监管审批流程，完善资本市场配置规则，规范信息披露，加大优质项目储备；同时也要加强投资者合法权益保护，提升资管机构自身运管能力。

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