龙湖首四月：高能级城市持续补仓与“向上”的经营性收入
观点网 5月10日，龙湖集团发布2024年4月未经审核营运数据及新增土地储备公告。
截至2024年4月末，龙湖集团累计实现总合同销售金额323.9亿元，合同销售面积223.4万平方米。
4月单月，实现总合同销售金额89.1亿元，合同销售面积59.4万平方米。单月实现归属公司股东权益的合同销售金额62.3亿元，归属公司股东权益的合同销售面积44.5万平方米。
相比较而言，去年1-4月龙湖集团累计实现总合同销售金额671.6亿元，合同销售面积391.3万平方米。以此计算，龙湖今年前四个月合同销售金额同比下降51.77%，合同销售面积同比下降42.91%。
不过据观点指数发布的“2024年1-4月房地产企业销售表现”研究报告，1-4月份，前100房企累计实现权益销售金额8157.79亿元，同比下降47.97%。其中，龙湖集团位居榜单第八位，与去年持平。
而如万科、保利、越秀等代表性房企，同阶段也取得四成左右的下降。
分区域来看，于4月份，长三角地区为龙湖集团贡献了最多的合同销售金额，为27.5亿元。其次，西部地区单月实现合同销售金额26.2亿元；环渤海、华中、华南地区则分别实现合同销售金额17.8亿元、9.4亿元、8.2亿元。
来源：企业公告、观点指数整理
就前四个月的整体表现，西部、环渤海、长三角、华中、华南分别实现合同销售金额94.5亿元、66.1亿元、85.3亿元、35亿元、43亿元，分别占合同销售总额的29.2%、20.4%、26.3%、10.8%、13.3%。
各地区不同的销售表现，也与龙湖集团的土储分布，及新增项目铺排等相关。
相关数据显示，于2023年，龙湖新增收购土地储备总建筑面积为368万平方米，权益面积为266万平方米。西部、环渤海、长三角、华中、华南的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的41.8%、11.4%、26.3%、11.0%及9.5%。
截至2023年末，龙湖的土地储备合计4539万平方米，其中有接近80%的土储布局在一二线高能级城市。
基于这样的土地储备，龙湖此前表示，今年将“以销定支”，主动把握好投资节奏。同时严守投资刻度，优中选优。“在投资的城市选择方面，还是会高度聚焦在一二线高能级城市，同时也会密切关注政策和市场的变化。”
事实上，龙湖今年以来已经在西安、佛山、上海、成都、北京、杭州等城市共计获取6宗项目，合计土地面积16.5万平方米，权益地价约53.99亿元。
来源：企业公告、观点指数整理
仅4月单月获取的上海、成都、北京、杭州4宗项目，权益地价就达44.45亿元，总建筑面积27.1万平方米，权益建筑面积19.9万平方米。
放在当下的市场环境中，龙湖集团可能算是为数不多拿地积极的企业之一。不过同比来看，龙湖的动作也显得“克制”了许多。
2023年前四个月，龙湖分别于2月、3月、4月获取2宗、3宗、8宗土地储备，合计建筑面积133.87万平方米，权益建面91.07万平方米，权益地价125.59亿元。
但值得注意的是，在这13宗项目中，仅有4月获取的武汉理工大学北地块权益比为100%，权益地价为16.83亿元，平均单价14103元/平方米。这一单价水平在去年同月获取的8宗项目中，仅高于长沙新联路两安地块的5220元/平方米，并且低于4月平均单价15872元/平方米。
今年1-4月获取的6宗项目中，100%权益比的项目有3宗。这在为龙湖降低项目获取压力，减少资金占用的同时，也适当分担去化清盘变现的风险。显然，龙湖在风险与收益中找到了一个认为合理的平衡点。
而按照既往节奏，销售去化方面将会根据市场情况灵活应对，积极去化。在主力项目上，会保持产品力优势，稳住售价，同时快速清盘变现。
确实，龙湖今年以来的合同销售均价表现，虽有波动，但也算是相对平稳。
2023年全年，龙湖集团运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%。运营+服务组成的经营性收入是龙湖集团利润的重要组成部分，2023年，这两项加一起的收入占比达到14%，利润占比超过60%。
在之后召开的业绩会上，龙湖管理层也表示：“经营性业务对集团的收入及利润形成了持续的贡献，在整个行业下行过程中为龙湖穿越周期提供了底气，也成为公司穿越周期的压舱石。”
进入2024年，从目前的数据来看，龙湖穿越周期的底气也更足了。今年前四个月，龙湖集团共计实现经营性收入85.9亿元（含税金额约91.5亿元），其中运营收入约为44.8亿元（含税金额约47.9亿元），服务收入约41.1亿元（含税金额约43.6亿元）。
去年同期，龙湖集团累计实现经营性收入约77.9亿元（含税金额约83亿元）；其中运营收入约40.1亿元（含税金额约43.0亿元），服务收入约37.8亿（含税金额约40.0亿）。
相比之下，虽然受市场环境影响，龙湖今年前四个月的合同销售表现有所下降，但经营性业务的价值更得以凸显。
今年1-4月，经营性收入取得10.27%的同比增长，运营收入的增幅则超过11%，服务收入的同比增幅暂未达到双位数，不过也十分接近，约为9%。
显然，这一表现已经距离管理层此前在业绩会上所预期的，运营和服务这两个板块将迎来双位数以上的收入和盈利的增长，更近一步。