【楼评】当下困局|房地产形势和对策探讨！

太原楼评☞| 业内视角

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导读

“困局”中房企争相躺平，不如坐起下场积极自渡！——太原楼评

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

2024年，我国将全年GDP增长目标设定在了“5%左右”。比2023年5.2%的增速少些，其重要原因之一应当有地产行业当下深陷困局！短期中央“扩表”、地方“化债”，在国内需求不足、需要加大支出力度、稳定需求和信心。

尽管从2023年下半年后楼市放松限购、下调贷款利率等利好，行业下行趋势没有明显改善。2024年1季度全国楼市创新低，百强房企降幅47.5%，可谓是跌“惨”了！

面对地产行业陷入的困局，中央经济工作会议强调：加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，构建房地产发展新模式。

2023年以来，“三大工程”相关顶层设计也在不断完善，《关于规划建设保障性住房的指导意见》《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》相继出台。

楼市下行｜需求不旺

恒大涉险后，楼市风向陡变，从卖方市场转为买方市场。挂牌的二手房持续增长，成交的二手房却减少，成交周期变长，房价大跌，无数业主被陷入流通内卷中。

全国地产各类规模收缩了近一半。2022年全国房地产开发投资同比下降10%，土地出让金同比下降23.3%，商品房销售额同比下降26.7%，新开工面积下降39.4%！

2023年全国房地产开发投资同比下降9.6%，土地出让金同比下降13.2%。商品房销售额同比下降6.5%，房屋新开工面积下降20.4%。

2024年，化解房地产风险仍是主线，“期房”销售面积已下滑了超一半。“现房”销售面积相对稳健，部分城市二手房比新房更活跃，凸显了对房企信用风险的担忧。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

过去房贷利率对购房消费刺激极为明显。如今房贷利率持续下降，甚至取消了利率下限，个人按揭贷款增速却不增反降，购房者“提前还贷”和降低消费情绪依旧弥漫！

全国楼市降幅最大的是开工量以此推断，楼市供需状况未来将会逆转。供给大幅减少，地产需求并未消失而是“延后”，三大工程的补充，成为楼市稳定的护航者！

房地产当下出现了很多现象，譬如“豪宅热销”“一二手房价格倒挂”“学区房积压极速掉价”等，楼评君昨日在地产群看到管清友的微博截图，字字珠玑！（笔误2025？）‍‍‍‍‍‍‍

以上观点对应到太原楼市，刚需降幅三成左右，豪宅降幅基本为零，甚至部分豪宅近三年逆势上涨，似乎并未被下跌行情影响到！局部新房出现了一二手房价倒挂！

实际上，太原豪宅新房成交价格相对坚挺，但豪宅二手房已经出现了明显的跌幅，回撤二三成也很难出手，降幅较大的房源多是150平米以上的大户型！

NO. 1｜三大工程的利与弊！

各地都在不断探索构建房地产发展新模式，“三大工程”成为构建房地产发展新模式的重要抓手，其中保障性住房是改善民生的重中之重，不少城市成立安居集团。

保障性住房原有的共有产权房，以及在途的经适房、限价房未来大概率调整划归统称为配售型保障房！租赁类的公租房、廉租房、保障性租赁住房会划归配租型保障房。

结合保障房的房源筹集，既有对存量市场的化解功能，也有对工业用地，商业用地，集体用地的调整性盘活，让更多新市民、青年人等住房困难群体实现“安居梦”，构建“租购并举”以及住房的商品房+保障房双供给。

楼评君认为其潜在弊端：一方面如果规模推进速度过快，尤其对高库存压力的城市房地产造成冲击。另一方面，由于配售型保障房以建筑成本为主的属性，拉平了不同城市房价的差距，对于低能级城市不友好，增强了高能级城市的人才的吸附能力。‍‍‍‍

城中村改造，是城镇化的产物，通过城中村改造，不仅有助于改善城市面貌，通过释放宝贵的土地资源带动城市功能提升和产业升级，提升城市品质。

全国城改进程普遍在高能级城市发展速度较快，如郑州城改，太原城改都是超级规模，而实际城改进程较为缓慢的是三四线城市，但往往库存高，房价降幅大，综合开发成本不盈利，进展依旧停滞。楼评君测算过，亩价不足150万级的低容城改无利！

“平急两用”公共基础设施建设，是统筹发展和安全、提高城市韧性的重大举措。平时用作旅游、康养等，遇重大公共突发事件时可转换为应急场所，补齐城市短板。

楼评君认为，这个放在太原，比较适合潇河新城继续建设发展，放在全国视角看，普遍是省域级新区建设和城市交通新枢纽处的重点布局，山西省华远路港可以多争取。

当下困局，“三大工程”核心目标是是拉动投资和内需，换句话说就是救市放水承载地，定向保障和改善民生的功能，让政策红利释放，给市场增信心。

NO. 2｜行业形势应对探讨！

商品房发展，属于经济投资行为，行业发展既有享受了国运和人口红利的迅速崛起，也有承受当下阵痛的预期，行业形势下行，应对之前先问自己是否要活下去？‍‍‍‍‍‍‍

房地产的未来是从第三产业回归第二产业的倾向的，行业发展趋于工业化，建设工业化，利润工业化。各类政策和救助开发商只是短期救急，长期仍控的定调！‍‍‍‍

如果恒大、融创、碧桂园是高负债的发展问题，如今的万科、保利、金地评级下调，那要看的是针对地产行业存在的模式问题，如何实现针对性的结构改革。

过去恒大，远洋，宝能等积极向上拥抱金融业，和银行保险公司喜结连理，打造地产+金融等共荣圈，宏伟蓝图下成为房地产行业的“出圈”最好发展归宿。

如今再看房企基本成为金融圈的“弃子”，隐形地产商平安也获得不开心。核心就是房地产行业要退出金融化属性，否则房价终究步入五百年前的“郁金香”事件！‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

回归居住诉求！行业要以居住的更好目标，如何造出更好的房子好的体验，才是赛道持续发展的关键，似于购车的换代感觉，新款雅阁会总有点小惊喜，京东后来居上！

接受低利润甚至微亏损开发，类似小米手机的做法，只要份额能保住命活下去，山寨手机市场的最终大部分被小米所吃掉，胖东来的也搞得挺好。

认同行业的壁垒偏弱，通过投融资获得土地即能实现项目开发的成功具有普遍性，对于项目开发复盘普遍偏弱，新发展模式需要重视客研和市场品质发展趋势。

房企争取委托代建或联合开发操盘的机会，适度“切割”营销过重的内部结构，合作商成为联合开发伙伴关心，实现和不同属性的合作方优势互补，达成最优组配。

勇于拒绝“拿地任务”，注重发挥市场库存结构的调控思路，要在项目开发时间和空间上把房价和土地供给联系起来，在明显超量的城市和板块，审慎拿地。

地产行业仍将是中国经济的支柱行业。规模有缩量，但我国人口基数大，便随人口结构和人口流动，房地产仍是人民群众有不同的需求和家庭财富的承载！

40%的贷款，50%的地方财政，60%的家庭财富的基本结构不会大幅改变。急剧下滑的房地产开发规模，即能挤出一部分行业泡沫，也有可能触及供需逆转的阀门。

地产领域2024年仍有下行风险，短期通过财政发力，支持基建、维稳经济的手段护航。三大工程对房地产健康发展增加了一道“拦洪坝”，弱化了房价大跌和大涨的周期性，长期仍须靠房企的自力更生，积极自救！

任何行业从问题化解到恢复活力需要持续数年的结构调整，模式未变的房企仍会有破产出清，行业困局实现破局则需要房企开发模式转变、有革新的勇气。

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