隐形“地产新势力”：年卖房超百亿，地铁公司坐上房地产牌桌

2023年，全国商品房销售面积创下近十年以来的新低，百强房企销售总额同比下滑超过15%。

房地产行业洗牌之际，地铁公司开始坐上牌桌。

近日，31家地铁公司陆续公布2023年年度报告。据易居研究院统计，已公布年报的地铁公司中，有7家公布了房地产开发收入，其中苏州轨交、京投公司（北京地铁母公司）、成都轨交和广州地铁2023年房地产开发收入同比增长均超过了40%，增幅远超房地产行业平均水平。

有“地铁公司盈利之王”“最会搞副业的地铁公司”等称号的深圳地铁手握千亿货值土储，去年房地产开发收入虽然有所下滑，但仍达到147亿元，对其整体营收的贡献度超过58%。

近年来，越来越多的地铁公司加入了“以房养铁”的队伍，济南轨交已成为当地市场上持有待开发土地最多的开发商之一，厦门地铁TOD则喊出了2024年“势破百亿”的口号。

两家地铁公司卖房收入超百亿

根据交通运输部数据，截至2023年年末，全国共有55个城市开通运营城市轨道交通，运营里程已超过一万公里。

近期，31家地铁公司陆续公开年报，据易居研究院统计，有25家地铁公司去年的营业收入同比增长，主要原因是地铁客运量大幅增长，但也有6家营收下滑。

这些地铁公司中，深圳地铁、京投公司、成都轨交、苏州轨交、广州地铁、青岛地铁、武汉地铁7家公司公布了其房地产开发收入。

其中，深圳地铁和京投公司房地产年营收超过了百亿——2023年深圳地铁房地产开发收入达到147.2亿元，京投公司则是113.2亿元。此外成都轨交去年的房地产收入是99.9亿元，也接近百亿，同比增长了60%。

苏州轨交的房地产开发收入增幅最高，年营收为30亿元，同比增长了124%。广州地铁房地产方面的营收为24.7亿元，同比增长41%。

不过，房地产市场的波动也给部分地铁公司的房地产项目带来了挑战，例如青岛地铁和武汉地铁，其2023年房地产开发收入均同比下滑。尤其是武汉地铁，去年房地产开发收入仅为1.8亿元，下跌了97%。

在2023年全国商品房销售面积创近十年以来新低的背景下，苏州轨交、京投公司、成都轨交和广州地铁去年的房地产开发收入均实现了40%以上同比增长，远超房地产行业平均水平。

上海易居房地产研究院咨询中心总监姚腊认为，这四家地铁公司能够取得如此成绩，与其多年坚持的TOD发展战略密不可分，一定程度上也可以看出TOD项目的韧性，其抗周期的能力较强。

TOD模式，即以公共交通为导向的开发（Transit Oriented Development），指以地铁、轻轨等公共交通为中枢，建立集工作、商业、文化、教育、居住为一体的城区。

目前，许多已开通地铁的城市都在践行TOD发展模式。地铁的开通，对沿线房地产项目增值具有明显促进作用，而地铁公司能预先知道地铁的开发时间表和线路，进而增加所拿土地的附加值，对地铁公司来说，介入TOD开发比传统房企更有优势。

去年9月，中国城市轨道交通协会发布《关于进一步鼓励和发展城市轨道交通场站及周边土地综合开发利用（TOD）的指导意见》，这是首份全国层面的TOD政策文件，对于促进各地开展TOD的开发和实践具有重要意义。

地铁公司踊跃开展“房地产副业”

地铁造价高，但作为公共交通工具，票价又相对较低，所以总体来说，地铁运营业务并不赚钱，而房地产则成了地铁公司的重要“副业”。

综合查看31家地铁公司2023年年度报告，除深圳地铁、申通地铁、常州地铁外，大部分地铁公司总营业收入与总营业成本的差额均为负数，若加上政府补贴，归属于母公司净利润才可以转正。

但也有地铁公司即便算上政府补贴，仍处于亏损状态，比如加上政府补贴后兰州轨交亏损依然达到6.53亿元，佛山地铁亏损1.19亿元，沈阳地铁亏损0.72亿元。

为了反哺轨道交通建设运营，近年来随着地铁开通里程的增加，越来越多的地铁公司启动“轨道+物业”的模式，在轨道交通站点上方开发房地产和物业。

国内较早这样操作的是深圳地铁，得益于房地产开发投资，深圳地铁一度被称为“最会搞副业的地铁公司”，常年处于地铁公司营收榜榜首，也曾是地铁公司中的“盈利之王”。

深圳地铁有两大主要业务板块，一是地铁、铁路运营及管理设计；二是“站城一体化开发”，即房地产开发，包括住宅、商业和保障房项目等。

2023年深圳地铁实现营业收入251.5亿元，其中“站城一体化开发”板块实现营业收入147.23亿元。尽管因房地产市场的疲软，深圳地铁的房地产开发收入同比下降了8.26%，但其对整体营收的贡献度仍达到58.5%，超过地铁和铁路运营主业。

此外，深圳地铁的盈利水平也较为依赖房地产的情况，去年其地铁铁路运营及设计板块毛利率为-23.06%，而站城一体化开发板块毛利率则达到37.4%。

根据《深圳市地铁集团有限公司2024年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书》，截至2023年9月30日，深圳地铁站城一体化开发在建项目计划总投资金额达到1915.56亿元，已投资1040.78亿元，尚需投资874.78亿元；已获取土地30块，价值共计1177亿元。

济南轨交则被视为济南房地产市场上持有土地最多的开发商之一。从2019年到2022年，济南轨交在济南东站张马片区、济南东站核心区等片区拿地约34宗地，总面积超千亩。近期，济南轨交操盘的首个房地产项目“龙泉府”入市在即。

2021年4月，厦门轨道集团旗下全资子公司“厦门地铁上盖投资发展有限公司”（以下简称“厦门地铁TOD”）正式揭牌成立，专门瞄准TOD开发项目。这家公司成立第一年就斥资92.9亿元拍得厦门湿地公园TOD地块，项目总投资超过142.9亿。2022年，厦门轨道集团又斥资125亿元拿下三宗TOD地块，2023年拿下海沧中心TOD附近地块。在2024年的一场誓师大会上，厦门地铁TOD喊出了2024年“势破百亿”的口号。

姚腊认为，新形势下轨道交通发展面临的主要矛盾是资金，而TOD开发则是缓解轨道交通资金问题的重要路径，地铁公司应加快构建新发展模式，探索、培育并提升TOD项目“投融建管退”的能力，积极向城市综合运营商转变，预计重点城市也会陆续出台扶持地铁公司发展的相关政策。未来地铁公司需要思考如何创新合作模式，如何整合产业链的资源，如何发挥各方的优势，这既是挑战，又是机遇。