房地产的双重价值特性探讨
我们对于房地产问题的探讨，往往出于它本身的〝投资性〞，因着其投资性特质使得炒作成为可能，所以在打房措施的相关思考上，便聚焦在压抑投资这件事情。但事实上，房地产的炒作问题之所以复杂难解，主要是因为我们对其价值认识不够清晰，导致解决之道容易失去准度。
从历史唯物论的角度上来看，房地产的价值主要分为生产价值与剩余价值。生产价值由土地成本〈注一〉、营建资本、劳动生产所构成；剩余价值则是其生产价值以外的增值价值，就是所谓房地产炒作所追求的主要目标。初步了解此两种价值后，我们会发现房地产依着两种价值所衍生的功能差异：生产价值所衍生的基本功能─居住使用，与剩余价值所衍生的基本功能─利润追求，此二者天差地别，但却常被混成一者而谈。
生产价值其物质特性都是可以清楚计算的，即便随着外力影响而有所改变，像是折旧、天灾人祸损伤等，但都可依据其土地、营建成本而合理、精确估算。基本上，生产价值只会随使用年数增加而减少，即便建物拟定定期的维护计划，使其使用年限可以适当的延长，但基本上生产价值都不可能因年数而增加〈像汽车就是明显的例子〉。
剩余价值的状态就比较复杂，虽也会因外力影响而改变，但其价值的增加与减少，主要是因为投资者与炒作者的主观价值判断，另外加上外在环境改变的客观因素而定。但房地产的剩余价值，往往误导了一般人对生产价值的认知。一般人以为一间房子的优劣除了屋龄、屋况以外，还包含了地段、交通、未来升值潜力等价值因素，但殊不知那些其他的因素都是剩余价值的影响因素，而不是使用价值的影响因素。
此两者认知混乱首先造成的影响，就是人们不注重生产价值、只重视剩余价值。因为当我们只眼巴巴地关注剩余价值时，一般都不会制定建物的整体维护计划，以延长期使用年限〈顶多是加强装修而已〉。像私人车辆，也算是高单价商品，我们为了延长其使用价值，也都至少会进行基础的保养，但价值更高的房屋我们却很少进行维护计划，岂不怪哉？目前大概只有商业建筑，为了维护其商业利益才会真正注重其维护计划。再者，不制订维护计划除了不能延长使用年限，还会因为维护意识的低落，甚至缩短了使用年限。当使用年限不长时，就代表购置新屋成为一个必要选项，因而造成目前都市中「新者愈新、旧者愈旧」的建筑景像，同时也造成日后都市更新的难题。
另一方面，认知混乱造成的主要影响，即是人民以房地产向银行进行贷款时，所造成抵押价值混乱现象，而这方面的影响就是造成房地产炒作的真正元凶。关于价值混乱的解释，且先卖个关子，我们先举例说明更容易让人明白：倘若我们拥有价值不斐的骨董或名画，我们可以以此作为抵押向银行借贷吗？答案很清楚，就是「不行」。为什么？因为骨董或名画的使用〈生产〉价值极低，但剩余价值却极高，剩余价值意味着不是固定价格，也意味风险，所以无法以剩余价值去借贷。除非你把名画投以保险，以保险将名画价值定质，再以保单质借，否则直接拿名画、骨董去借贷是非常困难的。
当然也有一种可能，就是直接向当铺〈就是也评估剩余价值的单位〉来典当，名画是可以换取金钱的。但倘若如此，名画的剩余价值就会被大大的低估，因为当铺为了规避剩余价值的贬值风险，所以必定会把其剩余价值大打折扣。也因为当铺不是收藏家，它没有理由用最高价值来评断抵押品，它只会以最稳妥的价值来判定。以此同理，却不同证于房地产的借贷行为。
当银行以房地产作为抵押对象时，其中就包含了生产价值与剩余价值，但却不会因为剩余价值的风险性而降低，反而常常会依着炒作后的总价格来做为借出的资金计算〈甚至剩余价值常常都占其总金额的大部分〉，这无形中就大大增加了房地产借贷的业务风险，表示其风险评估能力远不如当铺。所以当现代的银行体系其主要资产都是落于房地产部位时，就代表着现代的银行体系是充满着风险的体系，一旦遭遇经济泡沫化或是严厉的打房措施，就会遭受严重的冲击，甚至可能导致一国金融体系的崩溃。
各国的银行体系本身不是不知道他们体系的最大弱点，因为经历过廿世纪三O年代的经济大萧条、九O年代的亚洲金融风暴，拥有房地产就可能遭受严重贬值的后果，其实他们各个都心知肚明。但为什么他们依然故我、不懂得规避风险呢？因为房地产的高价特性使其借贷利润也显得异常诱人，一旦把这项业务视为次要或不重要业务时，他们将无法获得巨额的利润。
但也因为银行业和房地产价格的命运共同体关系，所以即便有过去的前车之鉴，银行也会不惜一切力量来稳住、甚至炒高房地产，以降低其贬值风险。最显而易见的，就是银行通常借贷给房地产开发商的门槛都不高，因为只要房地产开发商不断炒作新房价格，同一地区旧房的剩余价值也会跟着提高，那么担负着剩余价值高风险的银行体系，就可以因为高房价的态势依旧而暂时高枕无忧了。
以此两者价值胡乱运用的，还包括台湾当前引发争议的都市更新行为。因为都市更新在进行权利变换时，往往会用都更后的增值价格作为使用坪数的分配依据，但这样无疑是把剩余价值当作生产价值来分配。这也就使得在权利变换的过程中，原来房子的使用价值遭受到未来剩余价值的影响而低估，像原来一坪20万，但因为未来会增值为30万，那么在实际分配时就会损失1/3的使用坪数〈总值是一样的，建商没有义务免费帮你增值〉。如此荒谬之价值错用，导致了人民的权益在都更时遭受到重大危害，因而造成许多血泪都更的惨痛案例。
所以要真正把房地产问题做一个根本性的处置，就必须制度化的让银行仅根据生产价值来贷款，而不是以生产价值加上剩余价值一同贷款，这样就会把剩余价值的风险留给贷款人自己。如此一来，当经济产生泡沫化现象或因打房而使房地产价格贬值时，银行业所受到的冲击就会大为降低。当政府执行打房措施时，金融体系就会处于较为健全的状态下，当局就可以毫无顾忌的去进行政策执行，也惟有如此，才能提高相关政策的执行效能。
对于买屋者来说，此举也意味着买房必须自负剩余价值的资金与其风险，当剩余价值没有银行做后盾时，买房者自然会顾虑其风险、资金压力等因素而放弃炒作。另外，当开发商因为生产价值被明确标示，剩余价值也就会跟着透明，民众买房自然就会杀价购入，提高了开发商炒房的难度。长此以往，即便不进行严厉的打房措施，房价也会慢慢的回到它的基本面─实际生产价值的价格〈土地+营建成本+折旧〉。也惟有如此，人们也才会真正开始重视建物的生产价值，且订定各种维护计划以延长使用，让建物获得最有效率与最为永续的使用状态。
(注一)：其实土地同建物的情况一样，也会有生产价值和剩余价值。土地的生产价值主要因「地目」而有所差异，像建地、农地、工业等用地因为土地使用目的不同，也有其生产价值的差异，但基本上都是可以进行客观估价的。所以一旦掌握住土地的生产价值，其剩余价值便无所遁形，抑制土地的炒作也就相对容易。目前台湾因为土地价值认识不清，也造成土地增值税、土地征收等价格基准难以服众而产生诸多问题。其实，只要依据物价水平、农作成本、营建成本等参考依据，每隔数年去估算不同地目的生产价值，就可很容易确认出其生产价值与剩余价值分别为何。
●作者张世锋，图文工作者 东海建研所毕业，以文字和漫画切入社会议题，「人耕食共同体」撰稿群。本文言论不代表本报立场。ET论坛欢迎更多参与，投稿请寄editor@ettoday.net