陈淮:地价是房价的决定性因素
本站房产12月4日讯 第十一届CIHAF中国住交会——2009中国国际房地产与建筑科技展览会于12月4日至6日在北京举行,本站房产作为特约首席合作网站全程直播报道本届盛会。
在上午的2009中国土地大会上,住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮发表了演讲。
以下是演讲实录:
陈淮:谢谢主持人,谢谢各位来宾,我们这个会场相对的简易一点,和大家有个短暂的交流,我有几点声明。一、我今天所说的是个人学者看法,和任何官方意见没关系,媒体喜欢用建设部,冒号,建设部官员,冒号,拜托各位别那么抬举我,我一辈子没当过官员,没那么高智商,只是一介学者之间。二一个,我不和谁PK,对抗,只说我个人观点,仅供参考,信不信由你。务必说清楚。
有一个说法,说房价上涨核心问题是什么?我个人认为地价是房价的决定性因素,先说明我的观点,地价是房价的决定性因素。这是一个经济学的简单常识,我们有权威部门说地价在房价中只占百分之二十几,据说是调查了二十几个城市,所以,地价不是房价的决定性因素。听起来挺有道理,其实是一个错误逻辑。假设有一家父子两个,老爹收入是八千,儿子收入是两千,儿子的月收入只占家庭月收入的20%,但是过了一年,儿子的收入涨到2400了,家庭月收入由此增加到一万零四百,你说影响家庭收入的是占80%的老子的收入还是占20%的老子的收入?我想这是一个简单的运算。
常识告诉我们同一张图纸的房子,盖在房山区,我们有一个房山区的团,和盖在核心市区他们的价格是千差万别的。差在哪里呢?任何一个有点常识的人都知道,差在地价上。我们媒体的朋友喜欢说房地产有了泡沫了,理论依据是因为房价收入比,在任何意义上房价收入比都是土地和劳动力这两种要素最基本的经济要素的市场价格的比例关系,在任何情况下,房价收入比都是土地和劳动力这两种最基本的经济要素他们之间的价格之间的比值在住房建设过程中,影响房价的最主要因素叫做级差地租,这级差地租理论是怎么说的呢?我们大城市盖的房子越多,核心市区的房价就越大,假定土地都不要钱,只要给老百姓卖住宅的房子土地白拿,开发商都良心发现,不挣利润,是不是房价够不涨了?假定刨去地价和开发商利润之后,我们建一平米房子要两千块钱,砖瓦灰沙石再不能少了,再少就得偷工减料了。我们现在北京二环盖两千一平米就卖。建完了,卖光了,再不能盖了,还有人要住到北京城,怎么办?是不是得往三环盖?如果三环路的房子也卖两千,会不会有一个比较聪明的人,和二环路的,咱们换换,每平米我补贴你一千块。只要有一户换成了,意味着二环以内的房价涨到三千。北京的房子盖到八环的时候,二环路的房子就得涨到三万。信不信由你。
这个道理叫级差地租理论,这个不是我发明的,是大家很熟悉的一个老头,姓马,叫马克思发明的。马先生在资本论中专门论述了一个叫级差地租理论的东西,唯一的区别是级差地租理论的时候,当土地用于生产粮食的时候,它只影响地主和租地生产者之间的利益关系,我们很清楚,租一亩或者买一亩肥地,离村子近的地,这一亩地可以打五百粮食,租一亩或者买一亩贫瘠的地只能打一百斤粮食,那么,这两种地的地价是一定有差别的。下面的问题就是学问了,这个差别只影响土地出让者和土地承租人或者受让者之间的利益关系,对于买地上种出的卖子或者馒头的消费者来说,这个地价差别是看不到的。买的馒头是亩产五百斤的地的土地生产的还是亩产一百斤的土地生产的,对消费者来说,馒头都是一个价,也就是这个地价延伸不到消费者那儿,而盖房子的级差地价是一定要延伸到最终购房人头上,这就是差别。这就是为什么地价是决定房价的决定性因素的根本原因。
这才是级差地租理论的第一,还有级差地租二,二是什么呢?诸位来宾希望不希望你住的小区绿化好,空气质量高一些,治安不断改善,基础设施进一步完善,周边配置医疗、商业、学校等资源更好更高端一些,有不希望的举举手?如果就希望住垃圾厂房,闻着那块我睡得踏实,有没有?你所希望的这些改善,你没有直接投入,但是有人投入,这个投入都要反映在土地这个要素的市场价格中。随着我们城市化的进程不断发展,城市居住质量的不断改善,城市竞争力的不断增强,这个级差地租也必然要影响到地价,进而像我刚才说的,传导到房价。又有理论说了,那是因为老百姓在房子上的供求关系拉动了房价传导到地价的,一个貌似合理的因果逻辑实际上经不住理论推敲的说法。所有的供求关系本质上都是对特定地块的房子的供求关系,而不仅仅是房子本身的供求。像在座的年轻记者说我买不起房子,你买得起房子是有的,三千块四千块你买不起吗?买得起。在延庆县,早晨出发到了办公室差不多该往回走了。那儿的房子不缺,你为什么不买呢?你要的是特定地块的房子,这个供求关系决定了房价。
这本来是常识,我们为什么要把常识故意弄得不常识了呢?在中国老百姓心目中,我们拥有资产,资产的价格如何决定,持有过程中有什么风险,以及交易过程应当怎么样决定它的价格,我们得老老实实坦率的承认,我们还缺乏经验。退回三十年,诸位在座的中国人,老外不算,和你爸爸那辈人都是无产阶级,大家没当过有产者,我们现在才学习当有产者,有一些认识上还远没有让老百姓普遍接受和理解,我想这是可以理解的。我们学者的任务就是把客观规律,而不是人们的主观愿望说给大家听,客观规律叫不以人的主观意志为转移的必然趋势,这个不以人的主观意志为转移,不以谁的官大的主观意志为转移,不以谁掌握的新闻媒体的利器的主观意志为转移,甚至不以大多数人的主观意志,主观愿望为转移。谢谢。