楼市大逆转：暴雷中的地产公司，能活过来吗？

1999年5月19日，这是一个让很多老股民终生难忘的日子。

那一天，低迷两年的中国股市在绝望中爆发，在不到两个月的时间内，大A指数从1047点上涨到了1756点，涨得让人头晕目眩。

很多老股民因为那波行情，一举弥补了多年的亏损，重新燃起了希望。

24年过去，历史在2024年的9月26日再次上演。

短短几天之内，中国股市的各个板块都创造了历史最大单日涨幅的新纪录。

沪深成交额甚至在一天之内突破2.59万亿，创下了A股自诞生以来，最大的历史成交金额。

很多人形容，现在股市行情已经进入"武则天守寡阶段"——失去李治（理智）。

本轮救市和1999年那次有一个很大的不同。

1999年带动行情的，是以综艺股份、上海梅林、清华同方为首的科技网络股领涨。

但这一次，是以证券和地产率先启动。

这个逻辑是和当前国家有意刺激股市和楼市的意图是分不开的。

其实在今年5月，政策上就密集出台了一轮刺激地产的动作，当时不少地产股都有了100%以上的涨幅，但很快就落回去了。

紧接着，就是房价的再次下探。

房价下跌，对于没上车的人来说是好事，但从消费上说，问题很大。

首先，我们要知道，中国的房子是过剩的。

因为很多城市的居民，手上都有三四套房产，对于很多家庭来说，买房子，已经一种储蓄，一种习惯。

所以房地产市场，很大程度上是一个金融市场。

既然是金融市场，一旦房价下跌，就会面临一个问题：全体有房人的财富，在缩水。

有房的人毕竟是大多数，而且还是有能力消费的中产。

这些人财富一旦缩水，会怎么办？

内卷、拼命工作是一方面，以此可以缓解自己的焦虑，同时节衣缩食，也不敢消费。

物价指数连月下跌就是一个很好的证明。

所以，提振股市，促进房价止跌，就是这波刺激的主旋律。

股市楼市联动，本次刺激的核心手段，就是通过强有力的政策，让老百姓手里有钱，敢消费。

股市由央行直接下场，"5000亿不够再来5000亿。"

可以说是给中产投资者精准发钱。

很多股民在短短几天就回了一年的本，有的甚至声称实现了财富自由。

三根大阳线，让不少人颠覆了三观，一下子从"股黑"，变成了"牛吹"。

国庆期间，不少证券公司的经理都在喊忙——很多新股民纷纷咨询开户，业务多得办不过来。

信心是股市回暖的重要源泉，也是这波券商股大涨的逻辑所在。

而在另一头，地产的启动更为有力。

26日，高层会议的表述出现很多新东西，比如对于房地产，不提"高质量发展"了，而是直接"促进房地产市场止跌回稳"、"要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率"。

对于货币政策，也不是"稳健精准"，而是明确"实施有力度的降息"。

说白了，就是要坚决遏制房价下跌的趋势，想尽一切办法，鼓励大家买房子。

9月29日，楼市更是密集出台利好政策，三大一线城市集体出台楼市新政，基本明确了首付款只要15%，同时放松限购门槛。

基于此，港股10月2日的地产股直接像吃了疯心药一样。

很多公司单日涨幅超过了100%，个别甚至高达300%，一天就涨了3倍。

在这波涨幅中，无相君注意到，越是业绩已经暴雷或是濒临暴雷的地产股，涨得越凶。

比如融创中国，今年上半年收入直接腰斩，企业直接亏损150亿，但港股10月2日单日涨幅却能高达75%。

反观处于盈利状态，财务健康的龙湖集团，同日涨幅只有24%。

为什么越是业绩不好的地产股涨得越凶，主要还是因为股价已经跌到濒临破净，且资本看好这些公司可以起死回生，正所谓"风浪越大，鱼越贵"。

不过，股价的提升真的能让这些地产公司迅速起死回生吗？

我们还要从当前楼市的基本面去分析。

虽说股市是经济的晴雨表，但现实往往会有出入。

比如近几年德国DAX从8800点涨到10000点，日经直接翻倍，这些都和经济运行的基本面是脱节的（他们的GDP增速并不快）。

具体到楼市而言，目前也是这种情况。

虽然9月30日之后，各地地产市场都传来回暖信号，比如上海"翠湖天地"两个单价15万的豪宅，一日售罄，广州有楼盘1天成交达3.5亿元，看房要排队半小时。

但从一些一线记者的调查受访情况看，楼市的回暖，可能是低于预期的。

贝壳财经的记者实地调研了解，网上传言的"房东一夜之间跳涨50万"确有其事，但是仅仅为个别现象。

负责宝山片区的链家中介也反映，片区内的挂牌量明显上涨：

"我们片区七八个店的挂牌量在1000多套，挂牌量还在增多，相比于此前700多套、800多套的挂牌量来说当前挂牌量还处于高位，还是买方市场……"

也就是说，更多的有房人是想趁着这个时机，把房子价格挂高点卖出去。

位于浦东、宝山区的多名中介表示："房真正想卖的房东会趁着这波政策利好赶紧出手，是不会涨价的，因为卖出去才是目的。"

"房子再过一段时间肯定是过剩的"。

"卖掉房产后的投资收益比持有房产要高，房子不会涨那么快。"

"新政策出来让我每月可节省1000元人民币左右的利息，现在也想置换新房，但肯定不是现在买。"

事实上，近两年全国的二手房一直处于"以价换量"的状态，尤其是一些市区"老破小"，房价几乎到了"腰斩"的地步。

戴德梁行研究院副院长张晓端认为，近年中国楼市行业调整的局面已经持续一段时间，对市场信心的冲击很难在某个政策节点被直接扭转，市场各方都会更加理性、谨慎地分析预判。

虽然楼市政策环境不断优化宽松、供需两侧政策齐发力都有助于房地产市场走出低迷，但还需要人口、经济等宏观面的不断改善。

所以说，本次刺激可能是地产股的抄底点，但距离楼市的抄底点，还有不少的距离。

无论是在新房市场或是二手住宅交易中，"以价换量"仍将是趋势。

不过，对于困难前行中的一些地产企业而言，股价的抬升无疑是回了一口大血。

这是一次因为政策转向带来的地产股资产包重估的行情。

融创、万科等头部企业，在短时间实现了港股股价的翻倍再翻倍。

节前，旭辉集团发布内幕消息，宣布境外重组获重大进展，与债券持有人小组正式签订重组支持协议。

旭辉境外重组涉及10笔高级债、1笔可转债和1笔永续债，以及13笔境外贷款，本金总规模达68.58亿美元。

能够重组债券，对于旭辉摆脱债务困境，至少是利大于弊的。

而且近期，越来越多的房企交出了债务重组方案。

比如佳兆业境外债务重组支持协议也获得7成债权人加入，大发地产也公布了境外债务重组方案，远洋就债务重组计划展开聆讯……

不过，还有不少房企难以走出泥潭。

比如碧桂园迟迟没未能交出境外债务重组方案，股市也一直处于停牌状态，完美避开这次大涨。

此外，阳光100、蓝光发展等房企，面对境内债违约的问题，连方案都拿不出来。

一个数据是，在2023-2024退市摘牌的上市房企，多达18家。

很多还不单单是因为股价低迷，而是因为债务及经营问题，被交易所勒令退市。

现在的上市房企，能够说自己恢复元气的，寥寥无几。

通过对美国、日本等成熟市场的研究可以发现，能够穿越逆周期的房企，必须具备两大条件：

1.较低的负债水平。

2.高经营性收入。

所以观察房企股价的后市行情，还是要关注这些企业的融资现金流能否好转，能不能把负债降下来，并提升去化能力。

2023年8月，政策层改称地产是支柱性行业的时候，融创从0.8元涨到了3.2元。

但这一调整，并没有带来地产销量止跌。

过去一年多，每次地产行情的发动，都是政策转向带来的。

以港股万科企业为例，一周之内，万科已经从4块涨到了12块，这个涨幅已经远远超过了基本面的恢复。

而在本轮刺激之后，这些面临暴雷的地产企业也必须要苦练内功。

对于股民来说，这次大涨是20年难遇的行情。

对于内地的一众房企来说，这也许是他们转危为安的最后一次机会。