孟晓苏：中国房地产的黄金时代还远远没有结束

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孟晓苏（原房改课题组组长、现任中国房地产开发集团理事长、汇力基金董事长）

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60s要点速读：

1. 美国房地产业从建国到现在已经发展了246年，现在的美国房地产仍处在黄金时代。中国房地产业从房改到现在才24年，我们就说中国房地产的黄金时代不在了。从国际比较来说也不合理。

2. 对刚需来说，有买房条件和资金的话，该买房就买房。过去多年有些人不断地等待是不是更好的时机出现，结果等来等去，越等房价涨得越快。目前中央政府的调控政策较多，又在催促各地尽快出台政策。中国还是有调控经验的，用不了很久，整个楼市就能被拉动起来。

3.最近有些专家说房地产整体需求到顶，今后房地产企业将越垮越多，最后剩不下几家了。这些说法不符合中国的实际。从城镇化率、刚需和改善性需求、人口红利、老龄化和乡村振兴几方面来看，中国的住房需求还是持续的，还是旺盛的。

正文：

01

稳经济就要稳楼市

2022年5月25日，国务院召开稳住经济大盘电视电话会议。李克强表示，“今年3月份尤其是4月份以来，一些经济指标明显走低，困难在某些方面和一定程度上比2020年疫情严重冲击时还大……把稳增长放在更突出位置，着力保市场主体保就业保民生，保护经济韧性，努力确保二季度经济合理增长和失业率尽快下降，保持经济运行在合理区间。”

我觉得这个判断非常正确，因为经济一旦滑出了合理区间，就会造成很多的风险，很多隐患就会暴露，再要把经济拉回来，就要花费更大的精力。这和我从去年下半年以来不断地提醒“房地产有可能出现大的滑落，房地产的滑落会带来经济的问题”是吻合的。房地产在中国经济发展中的作用很大，这次经济下滑中它的副作用也很大。现在中央出台这些对于房地产的政策措施都是治本之策，这些政策如果能够落地，不光是对房地产的恢复，而且对整个经济的恢复都很有好处。

去年中国整个的经济发展，消费的增长率高于投资的增长率。在整个拉动经济的过程当中消费是正增长，那是什么需求收缩了？是房地产市场收缩，购房的预期转弱。从去年下半年就出现了楼市冷清，不能按时交付、资金断供，地方政府土地流拍，造成地方财政困难的现象。这一系列问题的根源，还是在于楼市政策。房地产的预期转弱，老百姓购房预期下降，房地产问题牵连到了其他行业的经济。去年的下半年，是哪几个制造业行业低迷了？低迷的主要都是与房地产相关联的，像水泥、钢材和电视机下降了、电冰箱、空调现在也增长得很慢。

今年1月到4月，房地产的销售大幅度下滑，销售面积下滑了20.9%，销售额下滑了29.5%。如果不赶快采取行动，房地产的销售面积和销售额还会继续下滑。5月的数据还没有出来，但是我最近得到的一些信息，5月份还是有下滑的态势，这件事不能不引起高度的重视。

目前解决房地产问题的关键，就是要放开限购。限购政策出现的时候，我就认为这是一个暂时的政策，主管部门也认为这是一个不得已而采取的办法。但我们现在面对的不得已事件不是房地产过热，而是经济提不起来，是楼市和房企在垮塌的问题。

稳经济就要稳楼市，而且不要让预期转弱变成预期垮塌，要尽快地稳住楼市预期。现在刚刚出现的情况是部分城市的房价下跌，还有一些地方因为楼市不能按时交付，出现了一些短期的烂尾。现在赶快调整还来得及。

至于恢复预期的办法，一方面需要对老百姓进行信心喊话，另一方面要不断推出有利于楼市发展的政策。现在金融政策已经到位了，金融政策需要继续发挥作用，要落地，其他相关政策也需要落地。

02

目前是难得的买房好时机

对刚需来说，我认为有买房条件和资金的话，该买房就买房。上车的时机要怎么选，过去多年有些人不断地等，等待是不是有更好的时机，结果等来等去，越等房价涨得越快。现在中央政府的调控政策较多，又在催促各地尽快出台政策。中国还是有调控经验的，所以用不了很长时间，就能把整个楼市拉动起来。

另一方面从房价走势来看，低迷时间不会太久。这一点可以通过中国的楼市2008年和2016年两次低迷又迅速转升的经验得到印证。如果把买房看成是一种长线投资，毕竟对老百姓来说，房子这种最大件的消费品，他买到手以后要看房子未来是不是能保值增值。从这个角度上说，我们可以学习巴菲特的说法，别人恐惧的时候我贪婪，别人贪婪的时候我恐惧。

厉以宁教授给我们讲过，在股市上一个和尚挣了钱，为什么？别人都在抛的时候他买进，他说“我不下地狱谁下地狱”，别人都在买的时候他抛售，他说“我不施舍谁施舍”，结果最后他赚了钱。这就是反周期的作用。这些年中国的房价都没有出现这么长时间的涨幅不大，甚至有些地方有所下降，而且就快见底了，这个机会真难得。所以我认为虽然说买房要对各个城市进行分析，特别是要对各个城市的政策和走势及市场进行分析，但总体来说，我认为已经到了各位买房的时候。房地产的恢复发展时间不会太久。

03

中国房地产的黄金时期还远远未结束

很多人觉得现在买房能够挣大钱的年代已经结束了，说房地产的黄金时代已经过去了。为什么我认为中国房地产的黄金时代还没有结束？我有自己的比较方式。美国的房地产业从建国到现在已经发展了246年，到现在它早就应该像我们说的没有黄金时代了，早就变成黄土时代了。但事实不是这样，二战以后它非常准确地按照18年一个周期，我们看到了几次低迷，1970年低迷、1992年低迷、2008年低迷，而且这种低迷还不是小的震荡，2008年那次低迷我们都赶上了，那时“两房危机”雷曼破产，引发了全球的金融海啸，那是美国房地产的低迷。

那时候说美国的房地产垮了，但是不久之后它又涨起来了，美国到现在正处在一个旺盛的增长期，但是我研究的美国房地产的周期理论，它一直要增长到2026年，在这之前房地产普遍还是增长的。美国房地产都增长246年了，仍然处在一个强劲的增长期，可以认为现在美国的房地产还是处在一个黄金时代，那么中国房地产业从房改到现在才24年，24年仅仅是美国的十分之一的时间，我们就说我们的黄金时代不在了，要变成黄土时代了？这个从国际比较来说也不合理。

最近有些专家说房地产整体需求到顶，今后房地产企业将越垮越多，最后剩不下几家了。这些说法不符合中国的实际。中国的住房需求还是持续的，还是旺盛的。下面我从几个方面来分析。

首先是有些专家所说的城镇化已经到顶。城镇化就是农民进城，新市民进入城市，带动了城市的发展。这个需求是不是到顶了呢？2021年中国的城镇化率是64.7%，说大数是65%。有的专家说65%就相当于75%，因为壮劳力都进城了，剩下的是老人和孩子。我们看到的实际情况是，虽然65%名义上的城镇化，但是这些人在家里还留着宅基地，他们的生活基础还在农村。而且在城市里他们买不到房，有些人在城市是蜗居的状态。因此65%在我看来不是75%，而是55%，这部分的需求还很大。

第二方面，关于城市里的刚需和改善性的需求。这是城里人的两种需求，支撑了现有城里人的购买。现在中央有要求，既要支持刚需，也要支持改善性的需求。这种改善性的需求，就要看我们中国居民的条件是什么水平了。我们在房改之初的时候，人均17平米，房改24年下来，人均已经达到了40平米。有人说40平米已经跟欧美差不多了。然而，欧美的40平米是使用面积，我们把使用面积叫做居住面积。我们的40平米是是建筑面积，建筑面积和使用面积差30%。我们现在买房的时候就知道，房本上还有公摊。

为什么是按照建筑面积呢？这要说起来还是起源于中房。中房本身作为全国最早的房地产企业，它是从建筑业分出来的，再加上当年从国家计委考核指标就是按照建筑面积发放指标的，再加上后来看建筑面积数大，容易让老百姓有满足感，所以我们就一直沿用着建筑面积。

现在要不要改掉这个建筑面积，让人们好理解，原来不是40平米，实际才30多平米？倒也不用改，只要把这个事说明白就好了。改善性需求对老百姓来说，还是一大需求，特别是疫情居家隔离，疫情防疫的长期化，又让人们看到家庭不光是一个居住场所，有可能还是一个办公场所，这样就出现了一种新刚需，这是我说的第二个方面。

第三个方面是人口红利问题，有人说人口红利减退了，确实这些年减退得很厉害。但是经过各方面的呼吁，中央和国务院以及全国人大及时调整了政策和法律，全国人大已经通过了立法，实行鼓励三胎的政策，今后会不会从现在允许三胎，进一步鼓励三胎，会不会再出一些其他的配套政策？有可能。所以我认为一个是中国人口基数很大的国家，再一个人是可以调整的。所以人口红利对中国来说，还是一个未来的利好。

说完了新生儿我们再说老龄化。人口老龄化就出现了养老产业，现在老人需要候鸟养老，需要更好的养老条件，需要完善他们的住区，也需要像分时度假这样的支撑，这些都是需要发展房地产的。

最后一个是乡村振兴战略。这是中国的一大战略，乡村振兴战略不能光靠靠乡村的资金和农民的支付，一定要把城市的投入引进去，要把城市的购买力引进去。这里面很多都是要房地产做的事。

中央政策研究室原副主任郑新立说过一句话，“住房需求是人们长期不断更新的一种需求。”中国人的居住要从远古以来到现在，更新多少回了，现在我们是不是需要继续更新呢？我们在现在还是处在一个以量的增加为主的时代，逐渐要走向量和质共同追求，未来当面积追求基本达标以后，还会不断地有品质的追求。这种更新是不断的，它将会是房地产业长期发展的一个基本原因。

“人民群众对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标”。其中，人民群众对美好生活的向往里面包括更舒适的居住条件、更优美的环境。这些年的房地产发展也确实拉动了中国经济。从相关产业的发展也明显看得出，内需是中国经济增长的动力。相信这种动力在未来会延续很长一段时间。靠着内需和出口，中国走到了全球第二大经济体。未来有很多人预期中国会走到经济总量第一。经济总量第一是以出口为主吗？不应该，我们应当是以内需为主。我看好这个目标，因此我也看好中国房地产的长期发展。所以我认为，中国房地产的黄金时代还远远没有结束。

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