…远没到结束的时候

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1，简单复盘下今年到现在，整个北京市场的情况。

1）去年的政策（认房不认贷）触发的北京房价下跌。没出政策之前，整个市场还对未来有一定预期，政策出来之后，发现实际购买力确实没那么强，北京的楼市神话有点被打破的意思。

2）去年没出政策前，大家担心的是一出政策房价就会涨。现在看，已经没这个担心了……不管是买家还是卖家，市场的参与者都经历了被市场教育的过程，对于市场的认知也在逐渐发生变化。

3）今年的连续政策，维持住了上半年的成交量。每次出政策也都是卡着市场成交越来越差的时候，不然，北京今年的成交会非常差。北京的房价有一个渐进的下跌过程，出政策稳住市场节奏，拉长时间慢慢下跌，这对于整个市场来说，算是个好事吧。

不然像今年初那种恐慌性大幅下跌，会扰乱市场的整体节奏。从一线城市京沪深来看，北京的节奏控制的算是不错的。

4）后续还会有政策，但是第一，大家的政策预期不再那么强，政策以释放实际需求为主，比如社保五改三五改二，就会释放一部分的购买力；第二政策目的还是以稳住市场节奏为主，没有拉动市场的意思，北京现在不会有任何让房价涨的政策。看目前市场状态，九月份出政策的概率比较大。

5）房价下跌情况。从去年下半年的认房不认贷政策，到现在为止，北京的房价跌幅，普遍在20%及以上。多的能跌到40%

下跌节奏上，认房不认贷-2023年底，有一轮下跌，那个阶段是从最高点开始试探性下跌；今年年初经历了一小轮小阳春，但小阳春以维持成交量为主，价格无变化或小幅下跌，3月份之后，有一轮恐慌性下跌；四月份之后，有些价格比较坚挺的小区也开始陆续下跌。

五六月份，市场的政策预期加上北京落地的政策，维持了成交量，但总体看是以价换量。之前跌幅多的区域，有价格上浮的情况。七月下旬，政策的药劲儿开始失效，市场进入低成交状态，僵持，一直持续到现在。

6）新盘情况。多数的新盘价格还在僵持，开发商普遍得不想公开降价，担心之前买房的业主维权，有些开发商为了讨好之前买房的业主，甚至都能把开盘折扣收回，总之就是僵着耗着。绝大多数的新楼盘，现在都不值得买。

现在的市场状态，买期房的风险比较高，一方面是市场降价导致开发商的利润降低，甚至没了利润，甚至……后续的交付质量会是比较大的问题；一方面是市场无好转迹象，这种比较难的阶段还会持续，期房的综合风险会越来越高。

今年的土拍市场，当然也不景气，总之就是很难。

2，客观来说，根据我的市场经验，北京楼市涨价的可能性几乎没有，房价下行的概率依然很大。关于市场方面，不管是买房还是卖房，不是无脑唱多或者无脑唱空，尊重市场规律，根据目前的市场状态对市场有一个客观判断，这样才有买和卖的正确决策。

3，一些问题。

现在买房时机合适吗？大的风险已经跌掉了，总体是安全的，大家按需买房即可。

房价还会下跌，为啥要现在买呢？这类问题有点阴阳，我也不太想回复，不想买的就可以不买。想买的一般也不会这么问。

现在是置换的好时机吗?低总价换高总价，从经济角度来说，是比较划算的，高总价的跌幅多一些。

现在是卖房的好时机吗？如果是非自用的房子有套现或置换需求，或者是之前决策失误，买了自己买不起的房子，杠杆太高，可以把房子出掉。现在不出，后边房价大概率更低。（今年初就是这么说的，现在还是，过两个月还是……明年还是）

4，上周跟房企的人聊了下，北京某开发商，开发的楼盘卖得都还不错，但项目上也没啥钱……很多款项都拖着不往外付。

今年我们遇到的新房退房的情况，也侧面了解了目前房企的现状，有些房企（都是大房企）钱都是只进不出的状态，爱怎么闹怎么闹，就是拖着耗着。

跟我原来的朋友也问了下房企外地的现状，强二线城市的项目，房子折扣力度很大，但是几乎不成交，融资成本也比较高，大概一个月近千万的利息。基本上都是耗着等援军的状态……

这一轮地产去泡沫，感觉还要持续很长时间，远没到结束的时候。

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