摩根大通朱海斌：本轮房地产政策的几大积极信号

21世纪经济报道记者王媛媛、实习记者王志高 上海报道

5月23日-24日，摩根大通在上海举办了第二十届全球中国峰会。

摩根大通中国首席经济学家兼大中华区经济研究主管朱海斌在分析中国市场时称，中国房地产持续走弱，短期内难以反弹，仍需谨慎。

朱海斌认为：“房地产在当前经济中处于一个相对较弱的环节，并且新一轮的房地产政策并不能出现明显的底部企稳或者说反弹，需要保持更加谨慎的态度。”

数据显示，房地产投资在前4个月仍然接近10%的负增长，一些主要的房地产市场的指标，比如像新房的销售、新房的开工、新房的竣工跟去年同期相比都出现了比原先预期更大的下跌。

而新一轮的房地产政策，一是需求端央行为主导的、对房贷政策进一步的放松，如15%首套房的首付比；二是鼓励地方政府可以购买一些房地产的库存，没有卖出去的房子转成保障房、租赁房，为此央行出台3000亿再贷款的资金。

朱海斌认为：“在目前的环境来讲，并不足以完全扭转局面，但我觉得这一轮政策的出台有几个比较积极的信号”

一是从中央到地方，对房地产当前面临的问题是非常重视，而且有意愿尽快稳定房地产市场。

二是从政策的重点和政策的工具来讲，这次4月底政治局会议既强调保交楼是一个主体，还强调去库存是一个抓手。

尤其是通过央行的再贷款让地方政府购买未售的住房，转成保障房和租赁房，既可以加快保障房和租赁房的建设，例如在投资领域可以提高保障房、租赁房的投资，部分可以对冲商品房投资下降，起到有效的部分对冲作用；又可以加快在房地产市场去库存的速度，因为当前的库存压力仍然比较大；还可以间接刺激内需、刺激消费。

朱海斌称，需求端的政策，虽然力度慢慢地在加大，但不能够马上带动房地产需求的回归。这背后还有一些较为重要的其他原因：一是中高收入的家庭收入预期整体比较弱；二是大家对于房价的预期并没有出现反转，仍然预期整体房价可能会持续下行；三是对于民营开发商的项目，大家普遍地还是有保交楼的担心。

不过，另一方面，也有一些好的因素将作用于房地产市场。

摩根大通首席亚洲及中国股票策略师刘鸣镝称：“从经济恢复周期来看，中国经济进入轻微扩张阶段，对于房地产我们还是相对乐观的，但是具体情况还需要数据的佐证，所以未来几个月，二手房和一手房销量的恢复数据会非常重要。”

从联合国人口分析数据来看，在2018-2023年区间，刚需（刚性需求）和刚改（刚性改善型需求）人数，每年都有200万左右，或者是200万以上的下降，这对整个需求来讲不是特别有利的因素。

但是在2024年、2025年、2026年，刚性改善性需求的人口有一个比较好的增长。因此，总体刚需和刚改的人口趋稳，甚至有增加，是好的一面。具体来看，2024年是趋稳，预测会下降20万，2025年、2026年预测会增加140万和200万。所以在目前的去化过程中，未来3年的人口结构还是比较有利的。