万科加速“瘦身” 22亿元挂牌转让深圳湾超总地块

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

宣布聚焦三大主业后，万科“瘦身”计划加速落地。

5月8日，据深圳公共资源交易中心公示信息，深圳湾超级总部基地的T208-0053宗地使用权挂牌转让，起始价为22.35亿元，挂牌起止时间为5月18日至5月27日。这是一宗目前归属于万科的地块，摘地至今已有近七年。

2017年12月19日，深圳湾超总同时出让两宗地块，最终分别由万科与另一家房企拿下。深圳湾超总的定位是“世界500强企业总部基地”，万科等两家房企其时的入驻也符合这一片区的定位。

不曾想时移世易，随着房地产行业下行，万科与另一家房企先后经历经营波动，最终均选择退出。

万科这宗地块目前尚未有意向买家，不过一名熟悉深圳商业地产交易的人士对21世纪经济报道记者分析认为，一般地块挂牌之前应该已有初步的买家洽谈才会挂出，“这一步是履行交易程序。”

今年以来，受到市场行情的影响，万科也在经历短期经营困难。为此，万科也下定决心“出清”，聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。在三大主业以外的业务，万科则在加速出让资产，此次转让深湾超总地块也是举措之一。

正在建设中的深圳湾总部基地，图片来源于网络

折价出让

万科此番挂牌深超总地块，起始价格相较于拿地价格有明显折让。

万科2017年拿下这宗地块的总价是31.37亿元，而此番出让起始价为22.35亿元，如果最终以底价出让，万科从这宗地块的交易中将出现明显的资产缩水。这与市场行情也不无关系。

相较而言，两年前另一家房企同样出让的深圳湾超总地块则有一定溢价。

2022年11月，折价房企将其深湾总部大楼地块先行转让，其时交易总价75.4亿元，最终由兴业信托、深圳安居建业以及深圳前海基础设施投资基金管理有限公司接盘。这宗地块2017年拿地的价格是55.52亿元。

万科此番转让，一方面是因为自身业务有变，另一方面也是业务收缩之下这栋大楼已经不再被需要。

万科方面回应21世纪经济报道记者称，此次挂牌转让该地块，是公司坚决推进瘦身健体一揽子方案的落地举措之一。

万科方面强调，这是公司在行业快速发展阶段获取的商业办公项目，原计划主要用于在深员工办公使用。鉴于当前行业形势已发生重大变化，公司计划不再建设该项目，因此拟对该项目进行整体转让，减少非主业资产对资金的占用，聚焦资源做好、做强三大主业。公司坚定看好深圳超总片区的发展，仍是该片区建设参与度最高的企业之一。

放长时间来看，摘得这宗地块之后，万科也并没有加紧动工。根据公示信息，万科这宗地块现状是停工，目前项目的完工状态是：项目南区地块S1区（塔楼区域）地下室结构施工完成；S2区地下二层结构施工完成；S3区地下三层结构施工完成；S4区承台施工完成。项目北区工程桩全部完成，因结构图纸未完善，预留约2米深土方未开挖。

万科瘦身

瘦身减负，是万科今年的核心主线。

4月30日，万科董事会主席郁亮在万科股东大会上面透露，万科摆脱困境主要包括三个步骤，首先是“降负债”，万科未来两年将削减付息债务1000亿元以上，其未来五年付息负债总规模要降一半以上。其次是完成“融资模式转型”，万科将从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式。最后是完成“聚焦主业”，腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。

郁亮表示，公司已制定“瘦身健体”一揽子方案，统筹好降负债和高质量发展，通过坚定“瘦身”，调整融资模式，降解风险，未来聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大优势主业，让公司重新走到可持续的轨道上，在房地产新发展阶段继续领先领跑。

这就意味着，在三大主业以外的业务，万科要开始出清了。郁亮也强调，万科将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。

由于万科偿债高峰期在前，万科今年的资产出让计划会更为积极，根据万科此前披露，今年万科今年将加强大宗交易和股权交易工作，回款达300亿元以上。

早在今年年初，万科的“瘦身计划”就已经开始。在深超总地块之前，万科已经出让了多宗商业资产。今年2月9日，领展房产基金公告，拟收购上海物业七宝万科广场的余下50%权益，收购估计基础价款23.84亿元。

上海七宝万科广场是万科旗下现金流较好的商业项目，出租率一直稳定地维持于约95%较高水平。根据2024年1月底的最新估值报告，上海万科七宝广场的估值为70.60亿元，万科此次以折让约26.3%的价格出售。

除此以外，万科所持有的普洛斯股权也频繁被传出在接洽潜在买家。万科方面虽未对此正面置评，但据21世纪经济报道记者从多名熟悉万科的人士及第三方机构人士处了解到的信息，在聚焦三大主业的前提下，普洛斯、印力等万科持股的非主营业务都可以被摆上货架，对潜在的交易计划，万科也呈开放的态度。

翻越大山

假如没有加快大宗资产的交易，万科今年偿债的高峰恐怕难过。

根据万科年报，截至2023年末，万科短期借款10.64亿元，一年内到期的非流动负债就高达650亿元，而今年上半年，万科到期的债券数量有16只，应偿还金额约150亿元。无论从哪个角度看来，对于当前的万科都是非常严峻的挑战。

万科的压力在于，销售全面下滑加之融资端收缩，债务的兑付又十分刚性，没有增量资金的流入是很难应对的事情。根据万科公告，今年前4个月，万科累计实现合同销售面积555.4万平方米，合同销售金额788.7亿元，同比下降41.5%。

虽然下降的比例与市场趋势是相一致的，但是万科融资却比目前其他同规模的房企要艰难很多。万科总裁祝九胜表示，“过往万科跟所有的银行都是采用‘总对总’的合作，统筹借款、统借统还、信用放款。现在市场监管政策要求全部要转化成新模式，即项目制，总部不能充当借款主体，借款都要落到项目上去，落实抵押封闭监管。”

但是，保利、越秀等房企，目前债券发行以及银行融资等路径都还相对通畅，也能够获得一定的优待。

今年3月，保利发展共发行了2笔共计20亿元的公司债以及2笔共计44亿元的中期票据；3月13日，保利发展还公布的一份发行公司债券预案公告称，拟发行公司债券规模不超过100亿元，债券募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设等。

越秀地产5月7日发布的公告也显示，其于2023年12月20日获得的一笔5亿港元的定期贷款融资签订了补充融资协议，该融资的最后到期日由2024年12月修改至2025年2月3日。

由于万科目前信用已经受损，它所能够获得的支持，还要看国资股东深圳地铁对之的背书。

在万科股东大会上，深圳地铁董事长辛杰说，深铁作为万科的长期股东，立场和态度一直没有变，会一如既往地支持万科良性发展，并采取各种适当有效方式促使万科持续健康稳定。

辛杰分析称，4月30日上午，中金印力公募基金在深交所成功上市，深铁集团认购占比29.7%。REITs作为重要的战略性平台，将为万科带来新的流动性支持，也为大量商业资产的盘活变现提供了平台。目前，扩募方案正在筹划，有望注入新的资产，深铁对该平台的发展具有长足信心。他同时表示，与万科的其他合作项目，都在以市场化、法治化的方式，积极谋划和推进之中，一旦落地，万科将予以公告。

股东支持给足，但万科还需要时间，才能走出困境。