万科要迈过三重山

在2018年秋天喊出“活下去”的万科，真的正在渡一场自己的劫——在六年后的业绩会上，郁亮真的第一次被提问，是否能活下去。

郁亮看上去其实很乐观。他说未来两年万科要削减1000亿以上的付息债务，把债务降下去：

全力行动，坚决不躺平，一定会跨过这个关口。

如果经历了房地产行业这三年惊心动魄的着陆，你会知道，“不躺平”在这个时代，是多么难的一个选择。

一位民企房企老板在打光了最后一颗子弹后，现在基本上每天在家待着，说：

早知道不还那么多美元债了。

万科有息负债还有3000多亿。这意味着他们要减去三分之一。

就万科在中国房地产市场带头大哥的地位而言，这可以说是这家今年步入不惑之年的企业，前所未有的境地。

他们开启了“卖卖卖”模式，低价卖掉了旗下最赚钱的商业上海七宝万科广场持股，业绩会上还表态会加大资产处置力度。他们还不得不做了一个决定：

打破万科31年来的惯例，不分红。

郁亮和总裁祝九胜、监事会主席解冻也集体降薪，自愿领取月薪税前1万元。子姨惊奇地发现，自己的月薪只比郁亮：

少六千块钱。

这其实是万科2024年的工作重点之一：节衣缩食。如果仅看财务数据，万科是安全的。他们2023年：

销售额3761亿元稳居行业第二，还交付了29万套新房；

经营性现金流连续15年为正，在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债；

境内新获融资成本较上一年下降27bp，平均债务年限也较上年延长了四个多月；

经营性业务打通商业模式，成为唯一一家同时在三个领域发行REITs的公司。

手里有钱，业务不仅在赚钱，还有突破，金融机构为什么还是担心万科？

祝九胜在业绩会上也没有回避。他说如今横在万科和管理层面前的，有三座大山。

一是开发业务的销售规模在下降，但交付的工程支出却频繁；

二是过去总对总的融资模式转为了项目制，由整变零，需要时间来适应；

三是部分经营业务的收益率尚处在爬坡期。

关于销售规模的下降，最近的市场，大家也知道。楼市低迷从三四线蔓延到了一二线城市，从老破小蔓延到次新房，就连北京杭州深圳曾经的神盘，也都出现了破发。

这是有史以来最差的一个小阳春。今年前三月百强房企累计业绩同比降了47.5%，前三月销售操盘金额只要有13亿，就可进入全国销售额TOP100榜单。

碧桂园发不出财报，融创2023年亏80亿元。碧桂园和融创这样，人们会认为可能是这两家企业自己的问题。但如果公认稳健的万科也陷入流言，那只能说明一件事了。

前几天，孟晓苏也说，万科可以让人们更进一步反思：

连三好生都出了问题，那问题就不在学生了，你要看一看是不是老师，是不是学校出了问题。

尽管万科是最早喊出活下去口号的公司，但市场到现在的模样，还是超出郁亮意料。郁亮也在业绩会上说，2023年住宅新开工面积不足7亿平米，较2019年的高点下降了59%。

市场显然是超跌了。

他说过去稳定的标准，现在已经不能保障公司安全，万科得做好极限情况下的压力测试。万科在盘活存量：

得有把不动产变成动产的工作决心。

经历了两年多调整，不动产真的成为不动产——这才是萦绕在金融机构心底的担忧。

今年一季度，一些央企销售额降幅其实比万科还大。但他们上面有人，所以金融机构现在并不担心他们。但其实，万科也并非一个人在战斗。

去年四季度以来，万科得到了深圳国资和深圳地铁的大力支持。

深圳国资委正帮助万科处置流动性较低的不动产和长期股权投资，通过市场化的方式认购万科旗下盈利的消费基础设施，通过深圳国企和万科之间的产业型协同推动多个项目的合作，积极协调金融资源支持万科。

金融机构也没有收伞。去年整个行业的融资都在明显收缩，万科仍然新获融资大约900个小目标。高层也在协调各大银行给予万科新的银团贷款。祝九胜说：

两岸援声啼不住，轻舟将过三重山。

几个月前，常年跑马拉松的郁亮，分享过跑马时经常遇到的“撞墙”现象。30多公里以后，不少人会感觉到自己无论多想跑，但就是迈不开腿，像前面有一堵墙。

人还是企业，都是一场马拉松式的旅程，都会经历“撞墙”。别无他法，跑下去，一直跑下去，才有机会甩开阴霾。

分享这件事的时候，郁亮其实知道，他的马拉松，也开始了。