万科要迈过三重山

在2018年秋天喊出“活下去”的万科,真的正在渡一场自己的劫——在六年后的业绩会上,郁亮真的第一次被提问,是否能活下去。

郁亮看上去其实很乐观。他说未来两年万科要削减1000亿以上的付息债务,把债务降下去:

全力行动,坚决不躺平,一定会跨过这个关口。

如果经历了房地产行业这三年惊心动魄的着陆,你会知道,“不躺平”在这个时代,是多么难的一个选择。

一位民企房企老板在打光了最后一颗子弹后,现在基本上每天在家待着,说:

早知道不还那么多美元债了。

万科有息负债还有3000多亿。这意味着他们要减去三分之一。

就万科在中国房地产市场带头大哥的地位而言,这可以说是这家今年步入不惑之年的企业,前所未有的境地。

他们开启了“卖卖卖”模式,低价卖掉了旗下最赚钱的商业上海七宝万科广场持股,业绩会上还表态会加大资产处置力度。他们还不得不做了一个决定:

打破万科31年来的惯例,不分红。

郁亮和总裁祝九胜、监事会主席解冻也集体降薪,自愿领取月薪税前1万元。子姨惊奇地发现,自己的月薪只比郁亮:

少六千块钱。

这其实是万科2024年的工作重点之一:节衣缩食。如果仅看财务数据,万科是安全的。他们2023年:

销售额3761亿元稳居行业第二,还交付了29万套新房;

经营性现金流连续15年为正,在手货币资金998.1亿元,可覆盖一年内到期有息负债;

境内新获融资成本较上一年下降27bp,平均债务年限也较上年延长了四个多月;

经营性业务打通商业模式,成为唯一一家同时在三个领域发行REITs的公司。

手里有钱,业务不仅在赚钱,还有突破,金融机构为什么还是担心万科?

祝九胜在业绩会上也没有回避。他说如今横在万科和管理层面前的,有三座大山。

一是开发业务的销售规模在下降,但交付的工程支出却频繁;

二是过去总对总的融资模式转为了项目制,由整变零,需要时间来适应;

三是部分经营业务的收益率尚处在爬坡期。

关于销售规模的下降,最近的市场,大家也知道。楼市低迷从三四线蔓延到了一二线城市,从老破小蔓延到次新房,就连北京杭州深圳曾经的神盘,也都出现了破发。

这是有史以来最差的一个小阳春。今年前三月百强房企累计业绩同比降了47.5%,前三月销售操盘金额只要有13亿,就可进入全国销售额TOP100榜单。

碧桂园发不出财报,融创2023年亏80亿元。碧桂园和融创这样,人们会认为可能是这两家企业自己的问题。但如果公认稳健的万科也陷入流言,那只能说明一件事了。

前几天,孟晓苏也说,万科可以让人们更进一步反思:

连三好生都出了问题,那问题就不在学生了,你要看一看是不是老师,是不是学校出了问题。

尽管万科是最早喊出活下去口号的公司,但市场到现在的模样,还是超出郁亮意料。郁亮也在业绩会上说,2023年住宅新开工面积不足7亿平米,较2019年的高点下降了59%。

市场显然是超跌了。

他说过去稳定的标准,现在已经不能保障公司安全,万科得做好极限情况下的压力测试。万科在盘活存量:

得有把不动产变成动产的工作决心。

经历了两年多调整,不动产真的成为不动产——这才是萦绕在金融机构心底的担忧。

今年一季度,一些央企销售额降幅其实比万科还大。但他们上面有人,所以金融机构现在并不担心他们。但其实,万科也并非一个人在战斗。

去年四季度以来,万科得到了深圳国资和深圳地铁的大力支持。

深圳国资委正帮助万科处置流动性较低的不动产和长期股权投资,通过市场化的方式认购万科旗下盈利的消费基础设施,通过深圳国企和万科之间的产业型协同推动多个项目的合作,积极协调金融资源支持万科。

金融机构也没有收伞。去年整个行业的融资都在明显收缩,万科仍然新获融资大约900个小目标。高层也在协调各大银行给予万科新的银团贷款。祝九胜说:

两岸援声啼不住,轻舟将过三重山。

几个月前,常年跑马拉松的郁亮,分享过跑马时经常遇到的“撞墙”现象。30多公里以后,不少人会感觉到自己无论多想跑,但就是迈不开腿,像前面有一堵墙。

人还是企业,都是一场马拉松式的旅程,都会经历“撞墙”。别无他法,跑下去,一直跑下去,才有机会甩开阴霾。

分享这件事的时候,郁亮其实知道,他的马拉松,也开始了。