南洋的深圳？馬來西亞之星？新山的中資炒房熱

（Very very big shopping center, all Chinese, no local people. These all…）

坐在「的士」（计程车）上，我与两位朋友到马来西亚柔佛州的新山市（Johor Bahru）游玩，当地的士的起跳价才3块令吉（24块台币），比一海之隔新加坡来得划算不少（起跳3块新币，台币70块上下）。

招呼我们的的士大哥英语虽不轮转，仍热情地为一车观光客介绍新山，但行车途中他不停地指着窗外：

一整排的高楼建地，通通都是中国资本。

对当地人来说，这件事想必相当重要，因为司机大哥只顾着讲解，车身左摇右晃真令我胆战心惊。

柔佛是马来西亚最南边的州，而新山则是其首府、欧亚大陆最南端的城市，也是马来西亚第二大城，隔了一个柔佛海峡就是新加坡，海峡最窄的地方不过1.2公里。

与新加坡的距离，使得新山成为了投资者眼里的「宝地」。由于新加坡物价与房价近年飞涨，愈来愈多在新加坡工作的人选择在新山置产成家，每天通车跨越「新柔长堤」，来回两个国家。为因应两地频繁的互动，未来新加坡地铁系统也将开进柔佛，延伸成为全长43公里的「新柔捷运」，预计在2019年至2024年间分5阶段通车。

作为马来西亚的边境，新山不仅吸收着外在世界的资本机会，狮城的需求也宛若潮水一般溢出，流向海峡对门的「另外一个世界」。许多大财团看好新山，开始大举收购土地；但看在马来西亚人眼里，却不见得全是好事，因为自己的土地可能会被征收、房地产狂飙的上涨趋势，也逐渐让当地居民感到「发展」的压力。

▎新加坡的深圳？

2006年，柔佛州（已故）苏丹依斯干达（1932-2010），在首相与州务大臣的见证下，推出占地面积2,217平方公里的「依斯干达经济开发区」（Iskandar Development Region）计划，主打智慧低碳城市的综合开发，并计划将新山市列入「旗舰A区」，要将新山与新加坡打造另外一「深圳与香港」，成为东南亚的金融双星城。

2006年共招资113亿令吉（904亿台币），到了2013年依斯干达区公布的累积投资额已达1316亿令吉（1兆530亿台币），成为马来西亚投资额之冠。在今年五月的国会质询中，官员更表示柔佛州接下来将推出的新私宅单元总量超过33万个，超过马来西亚全国的私宅总量。

大兴土木，也引来可能造成长期市场供需的失衡。质疑声音认为，投资者对这块区域的前景过于乐观，这个原本地产价位只有新加坡10%的地方一下涌入太多热钱，但却没有同样多的租客到达，荣景的泡泡一但吹破，接下来要面对的就将是经济泡沫化的危机。

2014年最后一季，柔佛州的产业交易总值下跌了33%，比全国跌幅还多26%，但当地分析师仍认为这是「正常现象」，发展的脚步只是「降温重整」，因为新山将成为国际性大都会的「事实是不变的」，房地产商也有能力让屋子空在那里，而不降低价格。

资料图片：2006年时任柔佛苏丹依斯干达（中，着土色Polo衫者）视察新山的依斯干达经济开发区。 图／路透社

▎中国资本的大量进入

柔佛州的地产荣景，也吸引了中资入驻，目前中资也已是依斯干达特区的第6大投资国。其中，以在中国房地产销售量第二高的「万科集团」，动作最为高调：2015年万科就在新山砸下74亿人民币（296亿台币）添购一块60公顷的滨海地块，造镇后该区的开发价值估计高达40亿令吉（320亿台币）。

但万科在柔佛州的投资并不孤单，光是在新山，目前就有七家中资地产集团参与当地的住宅开发：像是位在上海的绿地控股集团——也是中国最大的开发商——去年2月就宣布注入200亿人民币（800亿台币），希望抢搭上这波「南洋开发热」。

这些中资开发商带来庞大的资金银弹，撼动市场之余，也引发场外波澜。以广州富力地产来说，在2013年底就以45亿令吉（360亿台币）向柔佛苏丹王室添购新山市的6块基地，总面积达116英亩；但该交易案却让马来西亚全国震撼，因为王室把「永久业权地」大量卖给外国人的交易可是前所未闻。

富力地产买的这块地，预计要开发高层低密度住宅、零售物业、办公大楼，酒店及购物商场。但为什么选择马来西亚？富力地对外这样表示：

富力的投资逻辑，也反映了中国企业对大马地产的长期规画。根据马来西亚政府的估计，中国不动产开发商在马来西亚的投资已上看500亿令吉（4000亿台币），更传言阿里巴巴将在新山市设立亚太区分销总部，投资桥头堡的姿态日趋明显。

在中国房地产销售量第二高的万科集团，2015年就在新山砸下74亿人民币。（图左：万科集团董事长王石） 图／中新社

▎柔佛王室与中国资本过从甚密

不过「房地产饱和」的说法，并不被柔佛苏丹依布拉欣所认同。他在接受马来西亚媒体采访时表示：

柔佛王室对富力集团的填海造陆计划大表支持，并认为中资的进入将有效地带动当地投资的「良性竞争」，王室欢迎各国外资，只是中资「确实比较积极」。

另外一项广东碧桂园度假集团与柔佛人民基建集团联营的「森林城」（Forest City）计划，也要填海造陆。由州政府所有的柔佛人民基建集团，是透过一家私人有限公司「Esplanade Danga 88」掌控联营公司的34%股权。

但当地媒体《当今大马》调查后发现，Esplanade Danga 88的股权背景只有20%属于柔佛人民基建集团，掌握64.4%股份的柔佛苏丹其实才是幕后最大的操盘手！这表示着柔佛王室才是与中国开发商联营的开发者，而不是州政府。

大兴土木的填海造陆计划，在环评上也屡出「放水」争议，但柔佛苏丹对「环保」的质疑反应却更为直接。

依布拉欣苏丹反问：

尽管于法合理，但柔佛王室带头卖地的作法也引发舆论的不安。柔佛王室与中国开发商的过从甚密，为当地市场带来恐慌，认为王室带头打乱市场、中国资本有王室在撑腰，反而让本地企业在地吃鳖；此外，中资开发计划的房价都开得非常高，新山本地人根本买不起，柔佛的房地产也就这样一步步走入供需失调的恶性循环。

新山本地人根本买不起，柔佛的房地产也就这样一步步走入供需失调的恶性循环。 图／路透社

▎恶性循环

依斯干达计划所造成的环境冲击，像是土地掠夺、开发森林、环境破坏、废水排放等，在柔佛当地也不是新闻；但时常与马来西亚中央政府对干的柔佛苏丹，却仍因反马来民族主义政策、不与吉隆坡当局轻易妥协的姿态，而在民间声望颇高，在某一程度上也缓和了反对意见对其作为反应的批评。

然而，当地人也说，这些中国资本盖出来的住宅，大多成了中国国内房地产的「赠品」：也就是说，你在中国花钱买房，我房地产公司就送你马来西亚的房子给你当渡假好所在。

但「卖地送人」已在根本上挑战了当地生活。就如的士大哥所说，那些地段「以后没有本地人，都是中国人」。新山年轻人生活将愈来愈辛苦，这股不满情绪也转移到新加坡人身上，认为是新加坡人到柔佛来置产炒房，是他们的需求才带来这么多大型开发商，拉高当地房价。

在地价率创新高的同时，当初开发愿景中的「外溢效应」，至今也尚未在柔佛发生，一名当地政客就说：

在当代资本主义下，边境常由快速投资的经济循环驱动而扩展，而回馈给当地的报酬却是不成比例地低。这个属于马来西亚的深圳梦，夹杂着王室利益的政商纠结，以及中国崛起的亚洲霸主角色，热钱砸出一亩亩的建地、一块块的海埔新生地，却也同时碾压着在地人的无奈，让新山迈向金融大城的路程，显得异常巅颇而徬徨。

土地可能会被征收、房地产狂飙的上涨趋势，也逐渐让当地居民感到「发展」的压力（新柔通勤的马来西亚上班族）。 图／路透社