深圳炒房团叫嚣：我们就是要做阿里人的房东

杭州、南京作为长三角都市圈两座核心城市，地位仅次于上海。

2014年阿里上市之前，南京发展势头一直不错，压杭州一头，稳居“华东第二城”之位。

而如今，杭州后来居上，大有迈入“新一线第一城”之势。

有人评论说，气喘吁吁的南京，再也追不上杭州，跌入了“土地财政”的陷阱。

曾经的中国楼市“四小龙”（南京、苏州、合肥、厦门），也被杭州一家“独角兽”取代。

自带“新经济”光环的杭州，真的已经打败南京了吗？

1、新经济没有提升杭州人的幸福感

2014年，阿里巴巴上市后，以互联网为代表的新经济成为杭州这座城市最耀眼的标签。

阿里的触角从电商蔓延至金融。

电商为杭州带来了完整的零售产业链，从工厂、品牌、代理商、零售商、代运营、物流，大量中小零售企业，围绕阿里，在杭州遍地开花。

金融则是资本层面的最高形态，现代商业的发展时时刻刻离不开资本支持。

产业链+金融，为杭州创造了良好的创业土壤。

数据显示，仅2018年一年，阿里员工在杭州创立的企业就超过了1200多家。

尤其是近两年兴起的直播电商，杭州一城，拥有销售过亿的主播177个。

一个薇娅，全年销售达202亿元，薇娅一个人的带货能力就可匹敌全国最大的商业广场上海K11。

而在去杭州之前，薇娅只是个失败的服装店小老板和捧不红的女团成员。

火热的新经济为杭州带来源源不断的人才，大量心怀梦想的年轻人正逃离北上广，涌入杭州的创业大潮中。

数据显示，2020年有43.6万大学生转战杭州，足足比2019年高了一倍，人才净流入率连续四年保持全国第一。

值得注意的是，杭州火了，杭州土著却没有感到幸福感的提升。

形势比人强，任何一个住在杭州的人都无法摆脱经济高速增长下带来的副作用。

在南京人感叹：“我买的房子两年才涨了10%”之时，杭州的房价早已成脱缰野马，以每年不低于30%的增速，笑傲全国。

“四小龙”已成为过去时，“独角兽”才是正在进行时。

2、阿里一己之力推高杭州楼市

相比于南京楼市“分段式”增长，杭州楼市从2014年后，呈爆发式增长。

分段式给南京人留下了喘息余地，爆发式则让杭州人苦不堪言。

杭州房价突然暴涨，离不开两个关键时间点：2014年阿里上市和2016年G20举办，两起大事件，让杭州楼市变成“概念股”。

外地炒房团一看，当时杭州楼市均价仅1.5万左右，简直是价值洼地，大批炒房热钱离开南京等二线城市，转攻杭州。

2015年，阿里主建的“未来科技城”周边楼盘开售当天，50多人的深圳炒房团一人买了10套房，叫嚣说：

“我们就是要做阿里人的房东。”

一年之内，杭州楼市均价直接被拉升到2万元/平米。

这下换杭州本地人慌了神，他们哪里见过这样的场景？

此时不上车，就永远买不起房的恐慌开始蔓延。

每个杭州新房售楼处排起了长队，主城区、新城区，凡是有新房的地方，无不售空。

有人排队排到晕倒，有人排队排到打架。

有位98岁的老奶奶也不甘寂寞，带头冲锋，发挥余热，刷新了中国购房年龄最长者纪录，运气好，她将在100岁时拿到新房的钥匙。

一切源于阿里。

在阿里即将上市的2014年春节，杭州天鸿香榭里楼盘宣布降价，从1.8万/平米，直降到1.2万元/平米，购房者坐地赔50万。

售楼处迅速被业主占领，他们拉起“还我血汗钱”的横幅，冲砸沙盘，保安被吓得瑟瑟发抖，不敢上前。

2021年，天鸿香榭里二手房均价3.8万/平米，当年冲砸售楼处的业主脸上笑开了花：“也就赚了200多万吧。”

形势比人强！

更露骨的是杭州祝X府的业主，在自家小区门口拉起了横幅，上写“热烈庆祝晓X府每平方房价破5万元！”

赤裸裸的炫富，上车买房者在这场财富增长盛宴中翩翩起舞。

同样荒唐的事，在南京也曾发生过。

2018年，南京江北楼市迎来利好，楼价小幅上涨。

有个融侨观邸小区的业主在业主群中号召：“大家都去中介挂价啊！每平涨7000元！不要按2万8卖，挂3万5！赚到的钱都是自己的！”

南京楼市让南京人产生了“历史自觉性”，身处历史洪流中，不但要靠市场，更要靠自己，开创业主抱团涨价的新玩法。

不得不说，杭州楼市的火热，为南京减了压。

根据多家房产网站数据，南京楼市均价已达2.8万元，投资回报率见顶，追求高收益的炒房团陆续撤离，投向更高回报的杭州。

资本天生具有逐利性，这一点不以人的意志做转移。

如今，杭州人一听到有什么重大活动就头疼，阿里上市、G20召开，在提升杭州地位的同时，也将杭州拖入了高通胀状态。

买房者弹冠相庆，大批未上车的普通人，可能永远买不起一套房了。

2022年，杭州将举办亚运会，新一轮的楼市狂欢正在到来。

3、杭州、南京都离不开“土地财政”

在讨论杭州是否能超过南京迈入“新一线城市”时，不妨先看看两座城市的财政状况。

简单而言，一座城市最重要的两块财政，由“吃饭财政”（一般公共收入）和“土地财政”（土地转让金）构成。

“吃饭财政”保障城市基本运作，比如军公教的工资，公立医院的运营，城市保洁等等。占大头的是企业所得税和个人所得税。

也就是说，一座城市，人均收入越高、企业越多，能得到的收入也就越多。

在解决城市“吃饭”问题后，“土地财政”保障城市再投资与基础建设。

地方政府把地租给开发商，搞房地产，支付的转让金用于投资城市建设和发展。这部分财政收入高低取决于地价。

从表中，我们不难看出，北京、上海、深圳的财政比例较为健康，“吃饭财政”的收入远高于“土地财政”。

纵使这三座城市的房价是全中国最高的，但城市脱离“土地财政”也能保障城市发展。卖地收入仅相当于一般公共收入的27%-41%。

杭州和南京的情况则大不相同，与北上广一线城市相比，这两座城市的财政收入呈倒挂趋势。

南京的土地收入是一般公共收入的1.27倍，杭州为1.22倍。在绝对值方面，杭州更当然不让，一年卖地2574亿，远高于南京的2094亿。

两座城市的财政都高度依赖“土地财政”，离开了“土地财政”，可能会影响城市发展。

为什么在房价最高的北京、上海、深圳反而不依赖“土地财政”呢？

因为他们大企业多，产业聚集度高，人均收入高，一般公共收入自然高。

杭州光有一家阿里巴巴撑不起整座城市的发展资金。

但“新一线”的概念已被市场炒作起来了，为了维持城市的高速发展，不卖地怎么办？亚运会的场馆谁来修？新房卖了后，二手房交易又能征一笔房产税，两头赚钱。

从这点上就可以看出，阿里巴巴对于杭州的作用被夸大了。

一座城市是否能成为“新一线”城市，关键不在于房价有多高，有多少互联网企业，有多少现代化的建筑。

关键是有多少高薪就业岗位？老百姓的收入和购买力有没有显著提高？幸福感有没有提升？

当我们探讨南京和杭州飞奔的经济增速时，也应该看到：

在高速发展的背后，在房价抬升的B面，有一群普通人拿着三线城市的工资，买着一线城市的房子，每月从头忙到尾，为的就是还房贷。

城市发展足够快，经济增速足够高，可是大部分人没能分享到发展红利。

这样的“新一线”城市又有什么好争的？