裴佳敏等：REITs项目表现持续分化

中新经纬10月31日电 题：REITs项目表现持续分化

作者 裴佳敏 中金公司研究部分析师

顾袁璠 中金公司研究部分析师

在三季度，REITs市场的经营表现持续分化，主动经营管理的价值愈发凸显。从不同板块和项目间的经营差异中，可以发现哪些市场契机？

分行业来看，产业园板块三季度的收入环比转负，环比下降2.0%。经营环境持续分化，二线产业园面临的压力有所上升，一线城市的部分项目仍表现出较强的经营韧性。未来，产业园经营或将持续面临供需端的压力和挑战，“以价换量”策略可能成为短期内的经营重点。我们建议优先关注剩余租约期限较长、经营基本面相对稳定的厂房和研发办公项目。

物流仓储板块经营弱化趋势加速，短期内“以价换量”或是良方。由三季度的物流仓储板块的收入环比数据以及市场化租赁项目的经营压力可以推测，该行业整体调整或仍在进行中。短期内，建议关注各项目的经营指标和租约结构变化，可适当关注整租项目租金水平调整后的介入机会。从中期配置角度看，头部运营商的项目仍具有较高的配置价值。

三季度，保租房板块整体表现稳健，收入环比提升。未来，租金水平较市场租金折扣较深且政策性较强的项目短期受市场影响较小，经营确定性较高；而市场化程度较高的项目则需持续关注区域市场租金变化和潜在供给的影响。

总结来看，REITs市场的板块间和板块内项目经营表现所表现出的分化，部分由行业特性决定，部分则由主动运营管理能力的差异决定。中长期配置角度下，我们建议优先关注细分板块内头部运营商的资产，这些资产在主动管理能力得到市场认可后，或将产生估值溢价。同时，我们也需要密切关注项目经营改善的情况、市场建设的进展以及长端利率的变动等风险因素。(中新经纬APP)

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责任编辑：孙庆阳