企業生日快樂／住商機構提供差異化服務 吸引創業者目光

住商机构积极深耕房仲本业，并以住商不动产与大家房屋在房仲市场做出区隔化，董事长陈锡琮表示，未来机构展店目标要朝950店迈进，更重要是住商机构从过去提供knowhow给创业者的供货型总部，到现在成立数位投放部门，在广告部分进行优化，让机构已经进化成供客型总部，深受加盟店东的青睐，也因为如此，住商机构的加盟店数可以年年成长，以下为专访纪要：

问：住商机构、展店等布局的短中长期策略为何？

答：住商机构是加盟型态，聚焦在加盟上，近年则着手进入包租代管的范围，让房仲经纪人可将买卖房屋结合租赁、代管等服务，如买卖房屋有很多是以长期置产为主，会衍生出租赁需要，透过住商与政府的结合，可让屋主有一些优惠，更进一步落实居住正义的理念。

机构也会整合一些物业管理的公司，包括修缮清洁等，简单来说，机构扮演的角色就是要将政府端资源与加盟店做接洽，让每个创业者都可因总部的加成综效而享受红利。

短中期上，因为《平均地权条例》限制预售屋换约的关系，会形成新成屋比重变高的趋势，也就是说先建后售的房屋会变多，过去代销业与房仲分流清楚，但未来会愈来愈接近，因此机构也培养经纪人经营这一块。

至于未来展店目标，目前住商不动产单一品牌有650店，大家房屋252店以上，今年来看两个品牌加起来营业店是830店，未来目标要成长到950店，中国大陆的部分目标可以站稳2,000店以上。

问：少子化冲击、AI冲击下，房仲业是否面临挑战？

答：其实各行各业都会面临少子化、就业人口变少的冲击，不过观察市场，现在年轻人喜欢有点创业的感觉，很多行业要创业不容易，可是在房仲业相对容易，只要有热忱，愿意努力投入，可以得到回报。许多年轻人了解房仲产业后，发现这行不是固定薪资，业绩是有无限的想像空间，且机构在奖金制度上，给予经纪人五成奖金，所以不论是当经纪人或当加盟店东，都有较好的获利空间。

房仲这行很特别，想要挑战高薪、有创业梦的人，进来后就不会想离开，所以房仲业面对少子化不会有较大的冲击，而且在AI浪潮下，更凸显出房仲业是很需要人与人之间交流的工作，AI可帮助房仲业加快作业效能，但最终还是要透过人才能达到房屋买卖的交易。

在招募人才上，住商机构为让同仁感受是幸福员工，过去会举办全国乐活杯的羽球比赛，今年计划办新的歌唱比赛活动，第一名享有音乐老师的指导并出单曲，更可以演唱住商机构的主题曲，借由一些运动、音乐类的活动，也可加深同仁之间的感情，也达到住商机构「我幸福、我骄傲」的理念。

问：住商机构与大家房屋品牌如何定位？在房仲业中如何做出差异化？

答：当初成立大家房屋，主要是在同一条街上，若都只有住商不动产单一品牌，客源容易被稀释，对创业者来说较不理想，多了一个大家房屋的品牌，消费者会有鉴别度，也可满足消费者的需求，且住商机构与其他房仲品牌最大差异化在于服务方面，不论住商不动产或大家房屋，都能提供优质的服务内容。

更重要的是，现在住商机构已从供货型总部转为供客型总部，总部成立数位投放部门，一年编列1亿元左右广告预算，有六成放在网路行销，并导流到预约看屋，平均一个月可导流25组顾客到住商不动产，16组顾客到大家房屋，换言之，若每两个月50组可以成交一组，一组平均房价1,000万元，佣收5％，就可以有50万元，等于一个月可给加盟店25万元的商机，在各房仲业者中，只有住商机构可做到此目标。

要做到导客型的加盟总部其实不容易，要有足够的资金、很会操盘找到顾客的团队等，因拥有此优势，让加盟店东相当有感，吸引不少人加入住商机构体系。

问：近年房市历经打炒房、新青安、升息、造价大涨等风波，怎么看未来房市发展？

答：房市与全球经济相关，目前看起来没有更好也没有更坏，若以国内而言，因有护国神山台积电支撑，反而影响较小，若有较大的影响，应该会是两岸冲突。

在政策方面，政府一手打炒房，但也推出新青安贷款政策，显见政府打投机客，不打自住客，因为新青安的支持，市场刚性需求仍多，未来整体房市会愈来愈健康，投机减少、自住客增加，长期投资房产为持平。

预售屋方面，因为平均地权条例中限制预售屋转约的关系，对建商来说压力稍大，但会增加一些中古屋的客群，预期今年的成交量应与去年差不多，买卖移转栋数可维持30万栋以上，主要是新青安力度会支撑市场，但不至于会爆量，今年全年交易量表现可以稳定。

至于未来房价走势，目前市场以中小坪数的产品为主力，因此大坪数产品的交易量今年应会往下降，而也因为市场以小宅产品为主流的关系，单价不免会被带动，尽管小宅总价较为亲民，但单价却愈来愈高，整体而言，今年的房价会较去年略微上扬。

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