「枪下留人」。︱刘德科

文︱刘德科

昨天债券暴跌，今日股票暴跌。这两天的旭辉，又被推到了这样的关口。民营房企股价暴跌已不是什么新闻，但我们还是要稍微了解一下：为什么暴跌？暴跌的导火索是什么？

昨天旭辉债券暴跌（昨日股价没跌），主要是受信托逾期传闻的影响。传闻是真是假？如果是假的，旭辉昨晚就会辟谣，但昨晚旭辉没有辟谣（今日午间旭辉给出了解释：「作为项目股东的信托方在销售不及预期的情况下，要求进行提前清算；目前，旭辉方和信托方面仍在进行协商」）。那么，昨晚旭辉给出了怎样的应对动作？旭辉控股董事局主席林中写了《致旭辉全体干部的一封信》。

可以想见，旭辉应该是希望通过这封信，来稳一稳资本市场的情绪。但今天一开盘，旭辉股票便是断崖式下跌，午间收盘跌幅为 25.98%（截至我们发稿，跌幅还在扩大）。

那么，那封信写了些啥？大意是说「所有资源要优先向『保交付』倾斜」，「我们一定能度过难关」，但这些口号式的表态远远盖不住最刺眼的那一句——

●「我们虽账面仍有逾 300 亿现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用」

信托逾期的传闻，固然会让资本市场做出消极反应，但信中的这句话，恐怕起到的作用是雪上加霜。这句话实在是太刺眼了。如此刺眼的表达，你让资本市场作何反应？资本市场只能报之以暴跌。

当然，这句话是有语境的，说的是预售资金监管——

「在资金监管上，『断供潮』让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取，导致房企的流动性进一步承压，这也客观上造成我们虽账面仍有逾 300 亿现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。」

林中这句话表达的是客观事实，如果不带情绪地看，这其实是一句中性表达——无论民企还是央企，当前都面临着这样的问题：账面现金是有的，但无法正常拿出来使用。林中的这句话，央企可以说（央企大概率不会说），但民营不能说，一说就会显得你的资金紧张得无以复加（没有一家地产民企的资金不紧张，但这么说会让人觉得资金比想象的还要紧张）。

为什么账面现金拿不出来？因为预售资金过度监管。怎么会过度监管呢？为了「保交楼」，「保交楼」现在是政治任务。正常监管会影响「保交楼」吗？不会，但过度监管可以让地方政府更放心，直觉上也更符合民意。

预售资金过度监管的副作用是：会让民营房企的资金链更为紧张。这又将反过来加剧地方政府的「保交楼」压力。

就「保交楼」而言，如果仅从眼前的诉求看，地方政府确实应该对预售资金进行过度监管（好听一些叫做「加大监管力度」）；但如果要形成「保交楼」的前后逻辑闭环，就不应该过度监管（不是不监管，而是要正常监管）。

当然，预售资金监管只是诸多房地产调控政策大网的一个线结而已。在目前的这张大网中，所有房企（包括央企）都在承压，所有房企的上下游产业也跟着承受更大的压力。

我们经常说，在所有全国化布局的民营房企中，龙湖是最后一道防线，旭辉是倒数第二道防线。如果把这话说得更直接、更刺耳一些，差不多是这样——

如果目前的房地产情势不改变，所有的民营房企都会倒下，差不多相当于「排队枪决」，排在前面的已经倒下一堆了，随着时间的推移，作为最后一道防线的龙湖，也会倒下。现在，就看什么时候有一匹快马冲进刑场，高喊一声「枪下留人」，排在后面的才能幸存。

那一声「枪下留人」，不知道会不会有。

附件：

致旭辉全体干部的一封信

旭辉控股董事局主席林中

各位旭辉的干部同仁们：

大家好！

近一年多来，我们身处的房地产行业面临了尤为严峻的挑战。从去年下半年开始，在行业去杠杆化、去金融化的大趋势下，房地产行业中的一些企业开始纷纷出险。随着多家民营房企巨头相继出现严重的经营问题，地产行业也进入不曾有过的深度调整期。

面对行业的不确定性、面对一些企业选择躺平和放弃，旭辉人坚持的始终是朝干夕惕、重信守约、履行承诺。我们深知，每一套房子都承载着一个家庭对美好生活的期许，无论困难如何重重，也不能辜负客户选择旭辉时对我们的信赖。正是凭借坚定的信念和强烈的责任感，我们上下同心，排除万难，一直坚持推进「保民生、保交付」。2022 年的前 3 个季度，旭辉成功交付了 4.7 万套房子，这来之不易的成果，离不开每一位伙伴的自律与勤勉、韧性与拼搏，由衷地感谢大家。

然而，外部环境依然充满荆棘与挑战。三季度以来，多地疫情反复，叠加全球经济持续走弱，房地产市场一再探底。出险房企交付风险频发，叠加一些省市出现的「断贷潮」，让房地产行业市场端的需求依旧疲软。虽然各地出台了多项刺激政策，民营房企的销售还是处于同期水平的一半，行业整体去化率从过去的 60% 下降到现在的 40%。而在资金监管上，「断供潮」让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取，导致房企的流动性进一步承压，这也客观上造成我们虽账面仍有逾300亿现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。

任正非说，「把活下来作为最主要纲领，把寒气传递给每个人。」我深以为然！我希望每一位旭辉的干部都能深刻认识到公司当下所面临的困难和挑战。更要清晰地意识到，对于我们来说，这样的艰难与考验还将持续相当长的一段时间。在市场需求端回暖、销售恢复正常之前，我们都必须过难日子、紧日子，节省一切可以节省的开支，把有限的资源集中在「保交付、保品质」的民生工程上。

小时候，我家乡的老人就常说，「要拼命而不认命」，旭辉人向来信奉「爱拼才会赢」，正是这种不服输的精神让我们走到了今天。过去的一年，在融资性现金流断崖式下跌的情况下，我们始终恪守企业信用，努力偿付每一笔债务。然而事实上，行业整体各个方面的显著收紧，客观上导致了我们账面现金的大幅度下降。从目前的情况看，未来几个月，旭辉的现金流将承受前所未有的挑战，公司走到了需要我们使出全力、上下一心、义无反顾拼搏的时刻。

在此，我对全体旭辉干部发出号召，希望大家在最艰难的日子里，始终牢记以下三点：

第一，绝不能辜负客户的信任。「保民生、保交付」始终是旭辉过去、现在和未来最重要的事，公司的所有资源要优先向「保交付」倾斜，尽全力让我们卖出去的每套房子，都保质保量地交到客户手上。

第二，要坚决维护员工的利益。我们要对得起每一个跟我们并肩作战的旭辉人，员工始终是旭辉最宝贵的财富，更是旭辉能度过困难的基石，我们要充分保障员工的基本和长期利益。

第三，保护好自己的「革命本钱」。既然我们要共同面对一场「持久战」，定力、耐力、毅力的重要性就远胜于「爆发力」，希望每一位旭辉伙伴在奋斗时，也要兼顾好自己的身体健康，我们要直面挑战、耐得困难，更要走得长远！

最后，我想说，再大的困难也压不倒我们！即使再难，我们也要保交付！即使再难，我们也要善待员工！即使再难，相信有广大客户的信赖和员工的支持，以及社会各界的帮助，我们一定能度过难关！请继续相信旭辉，心怀信念，不忘初心，方得始终！