三大关键词“秒懂”万科中报:财务安全、REITs突破、主业竞争力凸显

8月30日，万科发布2024年半年报。今年1-6月，万科实现营业收入1427.8亿元。半年报显示，万科保持稳健经营，坚守财务安全底线，年内已无境外公开债，境内公开债也仅余1笔。通过经营层面的持续努力，今年二季度经营性现金流相较一季度已明显改善，实现42亿元正向现金流。同时，万科实现多赛道REITs突破，商业REIT完成上市，物流、租赁住宅REITs也已进入申报过程；三大主业能力持续提升，综合住区业务销售保持第一梯队，高质量交付7.4万套房子，物业服务及租赁住宅业务继续实现稳健增长。

财务安全、多赛道REITs突破、主业竞争力凸显，这是不躺平的万科上半年的关键词。

多年坚持稳健经营，为万科提供了较为坚韧的抗风险能力，在重重挑战和各方支持下坚守了财务安全底线。今年上半年，万科销售回款率超100%，二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿元正向现金流。通过全力行动，持续降解存量债务，万科年内已无境外公开债。此外，通过积极主动转变融资模式，融资渠道保持畅通，上半年万科合计新获融资、再融资612亿元，其中5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。

在坚守财务安全基础上，万科把握REITs发展机遇，已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业。今年4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外，今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，同时此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。不仅如此，万科的REITs和Pre-REITs基金，已获得众多专业投资者的支持，充分证明了市场对万科资产质量和运营能力的高度认可。多位机构人士表示，REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，不仅能盘活存量资产、贡献现金流，更能打通“投-融-建-管-退”的商业模式闭环，并反向推动企业持续提高资产经营水平。未来，全国有百万亿级的存量资产体量，REITs市场发展仍有巨大空间，可以说，对REITs工具的深入探索和成熟运用，将成为房企适应行业新发展阶段的核心能力之一，在多赛道REITs实现突破的万科，显然已逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。

业务层面，半年报显示，万科聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，稳步提升核心竞争力。

今年上半年，万科综合住区业务销售跑赢大市，上半年万科销售1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强整体水平。高质量交付7.4万套房子，交付后持续提升居住氛围，上半年在48个大盘项目完善社区生活配套，积极开展社区活动，入住率提升16%。在做好当期销售和交付的同时，万科也在积极研发适配城市发展趋势的前沿产品。万科新一代综合住区产品“未来城市理想单元”，每个单元都将生产、生活、生态集于一体，让市民在步行可达范围内，享受自然生态与多元的生活场景。2023年该产品在上海率先落地，成为年度上海市住宅销售套数和面积双料冠军，今年已开始在全国更多城市实践推广。与此同时，万科已逐步建立适配新发展阶段的精准投资能力，2022年以来，行业高增长时代成为过去时，楼市销量及价格均已今非昔比，但万科主动投资项目整体兑现度却能达到87%，销售毛利率平均达18%，体现了万科的投资、管理水平持续提升，为未来的健康可持续发展做好了能力准备。

万科继续以实际行动响应“租购并举”趋势，上半年，租赁公寓业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截止到今年6月底，累计开业数量增加至18.3万间，GOP利润率接近90%，单房运营成本同比下降13.3%，客户满意度及出租率双双达到95%。泊寓还积极响应国家纳保政策，全国共计纳保11.2万间。同时，万科长租业务也在探索新的发展模式，行业内率先探索商办存量资产“由售改租”新模式。深圳梅林关的和颂轩项目，1088套公寓开业即满租，近一半是周边金融、互联网行业的企业客户。据悉，随着该模式的不断成熟，目前已在长春、昆明、广州、深圳、重庆、佛山等全国多个城市落地，盘活总房源数量超过5500间。

物业服务积极于存量中发现增量，用新能力抓住新机会，实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。住宅物业积极挖掘市场机会，行业增长挑战下实现营收双位数增长。在新增楼盘显著减少的情况下，精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求，重点提升设施翻新能力，以低于市场价格30%的高性价比完成对公区环境的系统性改善，客户满意度、缴费率双双提升。商企服务综合能力受到知名企业客户认可，万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力持续提升，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元；中标科大讯飞全球总部园区物业服务的同时，挖掘物业设施服务、企业职能远程服务等多元服务需求，实现单一客户综合服务合同总额超过1亿元。

而关于亏损原因，万科已于7月业绩预告中做过坦诚解释，主要是开发业务结算规模和毛利率下降、大宗和股权交易亏损、部分非主业财务投资亏损以及减值计提。由于计提减值的金额增加，实际亏损金额小幅超出预告区间，一位资本市场人士指出，按监管规则，最终业绩在预告区间上下20%以内浮动都属正常范围。事实上，房企亏损实属常见现象，因为结算的主要是2021年及之前获取的项目，当时行业仍处高增长时期，头部房企为了“保规模”、不掉队，在激烈的土地竞争中难免拿到高价地，而2022年后行业进入深度调整期，“保现金流”又成为第一要务，为全力销售回款，以价换量在所难免，两相叠加下，亏损显然就不意外了。万科7月预告亏损之后，次日股价保持平稳，就可看出市场对房企亏损早有心理准备。

面向未来，万科依然抱有坚定信心。不久前，万科公告公司骨干管理人员共计1862人已自筹资金2.01亿元增持公司A股股票，增持股份自愿锁定两年。有业内人士指出，万科此次增持金额明显高于行业内的同类增持计划，诚意十足，同时不仅是管理层，业务负责人和骨干也参与了增持，体现了团队对公司发展前景的坚定信心。

（内容仅供参考，不作为任何投资建议。）