上半年广州写字楼空置率升至15.6% 疲软态势仍将延续

广州甲级办公楼租赁市场持续低迷。

近日，仲量联行发布《2022年上半年广州房地产市场回顾与展望》，数据显示，6月末全市空置率升至15.6%，租金下探明显。下半年“供过于求”的现象预计将延续。

相反，房地产投资变现抢眼，上半年广州大宗物业交易额约80亿，珠江新城、琶洲、金融城等核心区域受关注，存量入市优化配置，预测大宗物业交易仍会持续活跃。

写字楼：市场需求持续疲软

2022年上半年，国内多地疫情频发，给全国生产供应链带来了巨大挑战，生产成本呈上行态势；广州经济同样面临本土疫情的扰动，经济活动受到一定影响，主要经济指标增长有所下降。在此背景下，企业对于自身的业务发展和租赁扩张采取了更为谨慎的态度，上半年租赁市场需求持续疲软。

今年以来，随着某头部互联网企业逐步迁出珠江新城并搬入其自建总部，该企业过去租赁的、合计逾5万平方米的甲级办公空间被推出市场。但是，由于今年租赁市场需求相对疲软，上述空置空间去化不力，这也导致上半年广州甲级办公楼市场净吸纳量较去年同期大幅下滑，业主去化压力骤增。

另外，珠江新城内数个核心甲级办公楼项目在二季度新增的空置面积比一季度的少；但由于这些空置未能实现快速去化，进一步加剧了业主的焦虑心态，导致片区租金显著下探。受此影响，二季度全市租金环比下跌约2.5%，同比下跌约3.4%。

琶洲片区作为广州市内发展较快的新兴子市场，片区内租赁需求愈发多元化。今年上半年，除了传统的TMT行业租赁需求外，包括数家保险公司、以及某制造业企业均在琶洲片区完成了面积可观的租赁成交。尤其是后者，其租赁面积超过了10,000平方米，是上半年租赁市场少数的亮点之一。

上半年广州共有五座甲级办公楼竣工，为市场带来约25万平方米新增供应。值得注意的是，由于这五个新项目全部位于琶洲片区，截至二季度末，琶洲空置率攀升至约23%，较去年年底上涨约8个百分点。在较强的市场供应和相对疲软的市场需求的双重作用下，截至6月底，全市空置率升至15.6%。

2022年下半年，广州甲级办公楼市场预计将迎来超过60万平方米的新增供应；短期内，逐渐回暖的市场需求难以完全吸纳大量的办公空间，因此“供过于求”的现象预计将延续，推动全市空置率进一步上升。在全市层面上，下半年空置面积的持续增加将加剧业主的去化压力以及不同项目间的竞争。

房地产投资市场：房企抛售 市场抄底

2022年上半年广深两地大宗物业交易共录得交易额125亿，约占四个一线城市总成交额的22%，其中广州市场的交易额约80亿，包括珠江新城和琶洲两宗合共近10万平方米的办公楼交易。

2022 年是广州大宗物业交易市场机遇难得的一年，房企通过出售核心区域资产等方式积极改善资金流动性，更多优质存量商办项目投入市场。投资机会比去年增多，截至目前在售商办资产面积约达100万平方米，较去年同期增加了约33%，预期将释放出具有价格吸引力的资产，推动交易。

商办类投资方面，珠江新城、琶洲、金融城等核心区域仍然是投资者重点关注的热门区域。

与“新基建”相关联的物业持续吸引投资者的目光，包括物流仓储、产业园区、数据中心等项目。上半年录得新加坡吉宝中心房地产信托购买中国新电信集团位于江门市蔚海智谷的两座数据中心，合计总建筑面积约 4万平方米。

除了境内境外房地产投资机构仍然活跃外，包括金融、TMT、生物医药、信息技术及实业类等自用企业购买需求占比也在逐渐增大。